40 Euro pro Quadratmeter, die Büromieten kehren auf Vorkrisenniveau zurück. Doch der Finanzplatz bleibt ein Unsicherheitsfaktor

Central Business District

d'Lëtzebuerger Land vom 28.02.2014

In Luxemburg geht inzwischen der überwiegende Teil der Erwerbstätigen seiner Arbeit ganz oder zeitweise in einem Büro nach. Insgesamt stehen hierfür im Land zwischen 3,3 bis 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Tendenz steigend, wenn man die Baustellen für neue Bürogebäude in Betracht zieht. Allein im Stadtzentrum (dem so genannten Central business district), dem Plateau Kirchberg, dem Bahnhofsumfeld und Cloche d’Or befinden sich annähernd 80 Prozent der gesamten zur Verfügung stehenden Büroflächen.

Die Finanzkrise der vergangenen Jahre ist auch an der Luxemburger Wirtschaft und damit dem Markt für Büroimmobilien nicht wirkungslos vorübergezogen. Sie hat zu einem deutlich zurückhaltenden und vorsichtigeren Marktverhalten geführt. Dies hat – zumindest vorübergehend – auch seinen Niederschlag in erzielbaren Mieten und Verkaufserlösen für Büroflächen gefunden. Dennoch lassen sich in den besten Lagen inzwischen Spitzenmieten von über 40 Euro pro Quadratmeter und Monat erzielen, und damit deutlich mehr als noch vor der Krise. Aber auch die Durchschnittsmieten im Stadtzentrum Luxemburgs sind in den letzten Jahren wieder leicht aber stetig gestiegen.

Im europäischen Vergleich gilt Luxemburg als ausgesprochen wertstabiler Immobilienmarkt. Die Büromieten sind im Vergleich zu den Metropolen der Nachbarländer und insbesondere in der Großregion relativ hoch. So liegen die Spitzenmieten in Luxemburg deutlich über denen von Brüssel, Frankfurt, Berlin, München, Amsterdam oder Lyon. Lediglich in Städten wie London, Paris und Zürich lassen sich in Europa noch höhere Spitzenmieten erzielen, die 45-65 Prozent über denen in Luxemburgs Bestlagen angesiedelt sein können.

Während im europaweiten Vergleich die durchschnittliche Leerstandsquote bei gut zehn Prozent liegt, beträgt sie in Luxemburg nur rund fünf Prozent. In den präferierten Bürolagen liegen die Leerstandsraten teilweise deutlich unter fünf Prozent, während in Peripherielagen durchaus zweistellige Leerstandsraten bis annähernd 30 Prozent und mitunter langjähriger Leerstand einzelner Immobilien vorherrschen.

Es existiert bereits ein reichhaltiges Angebot an Büroraum in Luxemburg. Rein spekulative Projektentwicklungen, zumal in peripheren Lagen, sind in den vergangenen Jahren zurückgegangen. Stattdessen wird zunehmend risikobewusst und behutsam, gerne in zentralen Lagen, investiert. Viele der aktuell in der Realisierung befindlichen Bauvorhaben sind so genannte Build-to-Suit-Projekte, bei denen schon vor dem ersten Spatenstich der künftige (Haupt-)Nutzer vertraglich gebunden ist. Beispiele hierfür lassen sich derzeit vor allem auf dem Kirchberg finden, so etwa die Erweiterung des Europäischen Parlamentes oder aber die nutzerspezifischen Gebäude für KPMG, EY, Arendt, BGL und RTL.

Aufgrund der erheblichen Umsetzungsdauer, von der Konzeption über die Planung bis zur Realisierung vergehen oftmals fünf oder mehr Jahre, sind rein spekulative Projekte durchaus risikobehaftet, da die Nachfrage über mehrere Jahre im Voraus genau prognostiziert werden muss und zudem in Betracht zu ziehen ist, welche Gebäude parallel und konkurrierend fertig-gestellt werden. Tendenziell ist ein zyklisches Investitionsverhalten zu erkennen: In Phasen pros-perierender Märkte werden vermehrt Projekte angestoßen, die dann eventuell nach Jahren ausgerechnet in einer Tiefphase bezugsfertig sind. Umgekehrt werden in Krisenzeiten in der Regel nur wenige Neubauvorhaben initiiert.

In der Vergangenheit wurden als maßgebende Entscheidungskriterien bei der Wahl einer Büro-immobilie oft ausschließlich Lage und Mietpreis genannt. Hier ist ein Wandel durch zunehmende Kostensensitivität auch im Hinblick auf Betriebskosten, dem Bedürfnis nach nachhaltigen Immobilien sowie erhöhter Servicequalität zu verzeichnen. Entscheidungsrelevant sind inzwischen aber auch vermehrt die Nutzungsflexibilität der angemieteten Flächen und die erzielbare Flächeneffizienz, das heißt der Flächenverbrauch je Mitarbeiter bei gleichzeitig hoher Arbeitsplatzqualität.

Büroflächen müssen den Veränderungen in Unternehmen Rechnung tragen. Werden unternehmens-interne Abläufe oder Strukturen angepasst, darf die Umsetzung nicht durch mangelnde Flächenflexibilität oder unzureichende technische Infrastruktur verhindert oder eingeschränkt werden.

Im Büromietmarkt ist es nicht unüblich, dass der Abschluss eines Mietvertrages über so genannte Incentives belohnt wird. Das kann entweder mietfreie Zeit sein, also die mietkostenfreie Überlassung der Immobilie für einen begrenzten Zeitraum, oder aber eine finanzielle Unterstützung für die mieterseitige Ausstattung wie Einbauten oder Mobiliar.

Auch die laufenden Kosten, die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten, werden nicht nur im Zusammenhang mit der Sensibilisierung für Nachhaltigkeitsaspekte stärker in die Entscheidungsfindung einbezogen als früher. Dies wird zunehmend auch über Green-Building-Zertifizierungen nachgewiesen. In Luxemburg findet man für eine stark wachsende Anzahl von Immobilien die internationalgebräuchliche Zertifizierungen zum Beispiel nach Leed (USA), Breeam (Großbritannien), HQE (Frankreich) oder DGNB (Deutschland).

Zur Mieterbindung und -anwerbung kommen zunehmend auch Service-Aspekte in Betracht. Wer also neben einer guten Lage, einer hohen Gebäudequalität zu günstigen Konditionen zudem auch noch Servicedienstleistungen für den Büromieter bereithält, verfügt über einen klaren Wettbewerbsvorteil. Dies können beispielsweise technische Dienstleistungen, Reinigungsdienste oder aber auch Services wie Catering, Rezeption, Wäscherei oder Reisebüro sein.

Gebäudeeigentümer müssen sich also aktiv um ihre Mieter kümmern und zunehmend als Dienstleister profilieren. Insgesamt kann der Büroimmobilienmarkt derzeit durchaus als Mietermarkt bezeichnet werden. Hinzu kommt, dass die Immobilienmärkte sukzessive transparenter werden. Es besteht auf nationaler wie internationaler Ebene ein guter Überblick über aktuelle Marktkonditionen und Mietnebenkosten. Mietinteressenten können sich also schnell und unproblematisch einen aktuellen Überblick über die jeweiligen Marktkonditionen verschaffen.

Im europäischen Vergleich gilt der Luxemburger Immobilienmarkt noch immer als überaus attraktiv. Für Immobilieninvestoren ist der Luxemburger Büromarkt also ein nach wie vor sehr interessantes Pflaster. Dies wird bestätigt durch den im Januar erschienenen Real Eatate Investment Trend Indicator 2014 von EY, bei dem nationale und internationale Investoren zur aktuellen Markteinschätzung befragt wurden. So erwarten 87 Prozent der befragten Investoren im Jahr 2014 ein im Vergleich zum Vorjahr gesteigertes Transaktionsvolumen. 80 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass der Anteil ausländischer Investoren zunehmen wird. Betrachtet man die Herkunft der bisherigen Immobilieninvestoren, so kann festgestellt werden, dass die Investoren zum überwiegenden Teil direkt aus Luxemburg selbst oder den umliegenden Nachbarstaaten kommen, Investoren aus Übersee repräsentieren nur einen sehr geringen Anteil der Marktakteure. Die Spitzenrenditen lagen im vergangenen Jahr ganz ähnlich wie in den Vorjahren stabil bei etwa 5,75 Prozent bis 6,50 Prozent.

Ein gewisser Unsicherheitsfaktor für den Immobilienstandort Luxemburg ergibt sich trotz der aktuell sehr positiven Markteinschätzung aus der starken Prägung als Finanzplatz und demzufolge auch dem hohen Grad an Büronutzung durch Banken und Finanzdienstleister sowie Sitz zahlreicher europäischer Institutionen. Während die Anzahl der Banken in den vergangenen Jahren abgenommen hat, ist die Insolvenz- und Arbeitslosenquote in Luxemburg angestiegen. Hier bleibt abzuwarten, wie sich die Entwicklung des Finanzplatzes mittel- bis langfristig darstellt und inwieweit sich ein möglicher Nachfragerückgang durch andere Branchen kompensieren lässt.

Alexander Flassak ist Senior Manager bei EY-Luxemburg
Alexander Flassak
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