Achat d’un logement

Plutôt neuf ou plutôt ancien ?

d'Lëtzebuerger Land du 22.02.2013

Au Luxembourg plus qu’ailleurs, l’immobilier a le vent en poupe. En effet, les investisseurs continuent à faire confiance au secteur car la pierre reste un placement sûr, contrairement à d’autres. Mais avant de passer les annonces immobilières au peigne fin, il est important de savoir quel type de bien l’on souhaite acquérir. Parmi les critères de choix, il y a la superficie, la situation, le nombre de chambres ou de salles de bain. Mais pas seulement. Aujourd’hui, bon nombre de candidats-acquéreurs se demandent s’il vaut mieux acheter un logement neuf ou ancien.

Un logement neuf est, comme son nom l’indique, un bien immobilier qui n’a jamais été habité. En général, une garantie « vendeur » permet de bénéficier de cette appellation durant quelques années après la fin des travaux. Cela implique donc qu’en cas d’acquisition du bien, il sera considéré comme « neuf » tout au long de la période de garantie, même s’il a déjà été habité auparavant. Un bien est donc considéré comme ancien s’il a déjà été habité et s’il n’est plus couvert par la garantie « vendeur ». Mais au-delà de la définition à proprement parlée, il existe d’autres différences qui doivent être considérées dans une décision d’achat immobilier, car elles peuvent notamment influencer le choix final.

Nerf de la guerre dans le processus de transaction immobilière, l’aspect pécuniaire joue un rôle important dans le choix d’un bien. Dans une interview accordée à un journal économique en novembre 2012, Patrick Kersten, fondateur d’atHome.lu, faisait le point sur la situation financière du neuf et de l’ancien au Luxembourg : « Il est intéressant de constater qu’il existe, en 2012, une différence entre l’évolution du marché du neuf et de l’ancien. Si l’on regarde du côté du neuf, la vente de l’immobilier dans ce secteur s’est tenue cette année. Par exemple, le prix du mètre carré : il est aujourd’hui à 4 579 euros, ce qui équivaut à une progression de 4,8 pour cent en un an, malgré une offre étoffée et diversifiée, notamment dans le Centre et le Sud du pays. De manière générale, il y a eu pratiquement autant de lots disponibles dans des programmes neufs que d’appartements anciens en vente au Luxembourg en 2012. Du côté des chiffres du neuf, le ticket d’entrée pour un studio neuf est 213 000 euros ; le prix de vente des appartements 1-2 chambres (73 pour cent de l’offre) se situe dans une fourchette de 303 000 à 403 000 euros. Le marché de l’ancien, pour sa part, progresse de manière modérée. Le prix moyen d’une maison ancienne est de 630 772 euros, celui d’un appartement est de 350 322 euros, soit entre 1,4 et quatre pour cent de progression moyenne en un an. »

On constate donc qu’entre neuf et ancien, le montant à prévoir, pour l’acquisition d’un appartement par exemple, est assez proche, de prime abord. Mais il faut penser également aux coûts supplémentaires inhérents à un achat immobilier, comme les frais de notaire, les frais d’agence ; et pour un bien neuf, on peut même bénéficier de certaines remises comme des réductions au niveau de la TVA et des frais d’acquisition. Autre point à mettre en avant concernant le prix : les frais liés à l’énergie. Lors de l’acquisition d’un logement ancien, certificat énergétique faisant foi, il peut s’avérer nécessaire d’effectuer quelques travaux pour que le logement soit moins énergivore. Le vendeur n’est pas obligé d’effectuer ces travaux avant la vente et par conséquent, l’acquéreur décidera ou non de s’en charger. Ces frais supplémentaires n’incomberont pas au vendeur, si l’acquéreur a acheté le bien en connaissance de cause. Cette remise à niveau énergétique pourrait jouer dans la balance par rapport au neuf, car toute nouvelle construction doit respecter les normes énergétiques depuis 2008.

Au Luxembourg, les différents pôles urbains ne sont pas logés à la même enseigne immobilière. En effet, certains d’entre eux (comme Luxembourg-ville par exemple) sont plus sollicités que d’autres, de part leur proximité par rapport aux zones d’activités économiques et autres infrastructures. La raison est simple : les employés décident souvent d’habiter près de leur lieu de travail afin de bénéficier d’un confort de vie supplémentaire. Mais la situation n’est pas seulement liée au marché du travail.En effet, l’implantation d’autres structures, telles que des écoles, peut jouer un rôle dans l’attractivité d’une zone géographique et l’offre immobilière. Par exemple, la région de Mamer a vu sa demande de grandes maisons unifamiliales augmenter depuis l’implantation de l’École européenne. Face à ce constat, on peut aisément comprendre que l’habitat ancien ne suffise plus à la demande, lorsque celle-ci croît de manière constante. Il est donc nécessaire que les candidats-acquéreurs puissent trouver leur bonheur dans un panel élargi de biens, choix rendu possible grâce aux constructions neuves. Cela donne d’ailleurs un avantage au neuf, qui étoffe l’offre immobilière tout en répondant à la politique de l’État, souhaitant optimiser l’espace résidentiel disponible pour encourager l’augmentation de la densité de population. On peut en conclure que selon la zone géographique, la demande immobilière est plus forte et donc, il y aura plus de biens neufs disponibles pour combler à cette demande. Cela permet d’ailleurs de faire jouer la concurrence entre les promoteurs immobiliers.

L’immobilier neuf représente une vente sur trois au Luxembourg. L’avènement du neuf n’est pas seulement dû à l’importance de la demande. Cet avantage a également une cause « sociologique ». Les personnes travaillant dans des bureaux sont en effet plus enclines à acheter un bien neuf.

L’énergie : un enjeu immobilier

Autre point pesant dans la balance de l’ancien face au neuf : l’énergie. Les économies énergétiques sont au cœur des discussions immobilières depuis plusieurs années déjà. Le cadre a d’ailleurs été défini au Luxembourg depuis le 1er janvier 2008, par l’application d’une réglementation énergétique, transposant la directive européenne 2002/91/CE sur la performance énergétique des bâtiments et constituant la base légale du passeport énergétique pour les nouvelles constructions et pour les bâtiments d’habitation existants. Chaque propriétaire immobilier doit disposer, pour son logement, du passeport énergétique, considéré comme un label de qualité pour la performance énergétique des bâtiments d’habitation. Ce document indique de façon simple et transparente les besoins en énergie des bâtiments et des logements neufs ou anciens. Il doit être joint à la demande d’autorisation pour construire soit un bâtiment d’habitation neuf, soit une extension ou une modification d’un bâtiment d’habitation existant. Mais il doit être aussi établi pour toute transformation substantielle d’un bâtiment d’habitation (qui affecte le comportement énergétique du bâtiment d’habitation) ainsi que tout changement de propriétaire ou de locataire dans un bâtiment d’habitation.

L’auteure est Communication Officer, atHome.lu
Coralie Delferier
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