Immobilier commercial

Des projets plein les yeux

d'Lëtzebuerger Land vom 22.02.2013

Contrairement au marché de l’immobilier de bureaux, qui est homogène en ce qui concerne son activité, trois catégories de commerces peuvent être distinguées : le high-street retail, les centres commerciaux ainsi que le retail warehousing. Celles-ci déterminent tous les autres aspects. La majorité des biens à usage commercial, surtout le high street retail, est entre les mains de privés luxembourgeois, mais il existe également quelques structures de « family offices » d’origine étrangère détenant des biens de ce type. Souvent, cette classe d’actifs représente pour ceux-ci un champ d’activité additionnel et ponctuel. On retrouve également quelques acteurs institutionnels comme Leasinvest, qui intègre de plus en plus de biens retail dans leur portefeuille et se différencie ainsi de la plupart de leurs confrères. Par ailleurs, d’autres acteurs internationaux observent de près le marché. Les acteurs institutionnels s’intéressent surtout aux shopping centres et aux parcs de retail warehousing.

La prise en occupation au sein du marché commercial est plus limitée que celle au sein du marché de bureaux. Le take-up en 2012 a atteint environ 29 000 mètres carrés (contre environ 169 000 sur le marché des bureaux) sur plus de 70 opérations sur l’ensemble du grand-duché de Luxembourg. En moyenne, les surfaces occupées ont une taille de 400 m². L’offre en immobilier commercial a augmenté de manière significative grâce à la disparition du moratoire en 2005 et la réalisation de projets shopping centers d’envergure, l’offre supplémentaire en high street restant très limitée et uniquement causée par des rénovations. Les projets importants ces dernières années sont le Belval Plaza I et II (37 500 m²) à Esch-Belval, l’extension du centre commercial Auchan dans le quartier du Kirchberg (2 500 m²) ou encore le nouveau Cactus à Redange-sur-Attert. Pour le futur, on verra la livraison d’autres grands projets tels que le Ban de Gasperich, où sera construit le nouvel Auchan 2 d’une taille de 37 500 m², le centre commercial Cactus à Lallange (25 000 m²), le développement de la Place de l’Étoile (20 000 m²), le projet Royal Hamilius (21 200 m²) au centre-ville ou le projet Porte de l’Europe (5 000 m²) au Kirchberg. La réalisation de tous ces projets dépendra cependant de l’évolution économique globale du pays.

Au centre ville, les commerces se concentrent principalement sur deux quartiers et trois rues : la Grand-Rue et la rue Philippe II au coeur du CDB ainsi que l’avenue de la Gare au sein du quartier de la gare. Idéalement, un bien high street a une taille entre 150 à 200 m², une largeur de façade de sept mètres et se situe sur un des axes précités. Comme il y a très peu de disponibilité en surfaces high street retail des arrangements se font entre locataires. Des reprises de baux sont coutumières.

Avec la rue Philippe II, la Grand-Rue est un des endroits les plus représentatifs au Luxembourg. Environ 110 unités commerciales forment la Grand-Rue. Les loyers varient entre 100 et 120 euros/m²/mois pour les destinations les plus prisées.

La rue piétonne Philippe Il a connu un grand succès depuis son lifting, il y a quelques années, et son parc immobilier est quasiment uniquement à usage commercial. Les loyers se situent à un niveau similaire de la Grand-Rue.

L’avenue de la Gare (65 unités) est une rue commerçante avec beaucoup de passage. Proche de la Gare , les loyers y varient entre 80 et 90 euros/m²/mois et se rapprochent des niveaux réalisées au CBD. De nombreuses banques, compagnies d’assurance ainsi que des cabinets d’avocats sont également installés dans cette rue.

La plus grande concentration de centres commerciaux se trouve autour de la ville de Luxembourg et près des frontières du pays. Les deux centres les plus recherchés par les locataires sont le Cactus Belle Étoile et l’Auchan du Kirchberg. Dans les centres commerciaux, le loyer se compose souvent d’une partie fixe et d’une partie variable dépendant du chiffre d’affaires. Le risque de l’activité de l’occupant est ainsi réparti sur le propriétaire et le locataire. Le loyer variable varie généralement entre deux et douze pour cent en fonction de l’activité. Au bas de l’échelle se positionne l’alimentaire en haut de l’échelle, celui de la mode.

Le retail warehousing représente le troisième pilier du marché de commerces au Luxembourg. Ces parcs généralement situés en périphérie de la ville réunissent aussi bien des caractéristiques de surfaces commerciales que semi-industrielles. Les surfaces de vente sont assez conséquentes, la taille moyenne des unités s’élève à environ 1 000 m². Les bâtiments se limitent normalement à un étage, des parkings extérieurs sont à disposition pour les clients. Le Luxembourg n’a pas de parcs modernes à l’heure actuelle. Les plus recherchés par les occupants sont le Retail Park à Howald à la rue des Scillas et la zone commerciale de Foetz.

Le grand-duché reste toujours attractif pour les enseignes internationales en raison du fort pouvoir d’achat des habitants. Le marché de l’immobilier du retail à Luxembourg a assez bien subi la crise, même si la demande a été légèrement freinée. Les responsables de l’expansion sont devenus plus prudents et la période jusqu’à la conclusion d’un bail est devenue plus longue. Le Luxembourg a également quelques particularités à un niveau administratif qui peuvent ralentir un processus de location: un commerçant doit avoir un représentant local ou doit créer une société avant de pouvoir démarrer son activité. D’un point de vue urbanistique, la tendance s’oriente vers des centres de vie plus denses regroupant des surfaces de bureaux, des surfaces résidentielles, des commerces, des lieux de services et de loisirs comme par exemple au sein du projet Belval Plaza. Le concept de bâtiments à simple usage ne correspond plus aux attentes des utilisateurs d’aujourd’hui, raison pour laquelle le nombre de bâtiments à usage mixte augmente progressivement. Pouvoir proposer des services (restaurant, commerce de proximité, fitness, crèche, etc.) aux locataires à proximité de leur bureau ou de leur domicile est devenu une nécessité, surtout en zone périphérique.

Les auteurs sont respectivement Research & Marketing-Letting & Sales Consultant et Head of Retail – Partner
Véronique Koch, Patrick Tacq
© 2017 d’Lëtzebuerger Land