Wem sollen Grund und Boden dienen? Welche Wohnungen wollen wir und wer soll sie bauen? Und: Wie wollen wir zusammenleben?

Wenn Wohnkisten nicht sein müssen

d'Lëtzebuerger Land vom 15.02.2019

Im ganzen Land sehen wir derzeit die immer gleichen weißen Wohnkisten wie Pilze aus dem Boden sprießen. Ihr ästhetisches Highlight besteht im Zusammenschluss einiger PVC-Fenster zu einer grauen Putzfläche. Diese Würfel sehen nicht nur trostlos aus, ihre Grundrisse vermögen dazu noch den Bedürfnissen einer sich wandelnden Gesellschaft in keiner Weise gerecht zu werden. Zwar werden vermutlich nur die wenigsten dieser Gebäude ihre durchschnittliche Halbwertzeit erreichen und in wenigen Jahrzehnten den Abrissunternehmen reichlich Sondermüll bescheren, solange aber stehen sie erst mal in der Landschaft und treiben nicht nur jenen Tränen in die Augen, die darin wohnen müssen.

Im Gegensatz zu dem, was viele glauben, nämlich dass dieses Ärgernis am Unvermögen der Architekten liegt, sind die Gründe dafür in den Logiken der Raumproduktion zu finden, in die unser Berufsstand meistens sowieso zu spät eingreift. Ich möchte diesen Gastbeitrag nicht nur dazu nutzen, die Ursachen für das Luxemburger Wohnungsproblem darzulegen, sondern auch Handlungsperspektiven anreißen.

Über die positiven Effekte eines mittlerweile langanhaltenden ökonomischen Wachstums in Luxemburg, von dem die meisten Einwohner profitieren, müssen wir nicht weiter reden. Ein wesentlicher Pfeiler des luxemburgischen Gemeinwesens beruht auf der relativ hohen Kaufkraft, an der es in unseren Nachbarländern vielen mangelt. Gleichzeitig generiert das ökonomische Wachstum mitsamt der Schaffung zahlreicher Arbeitsplätze eine Bevölkerungszuwachsrate, die in Europa ihresgleichen sucht. Die zusätzliche Nachfrage an Wohnraum durch jährlich circa 11 000 neue Einwohner trifft auf ein völlig unzureichendes Angebot, weshalb die hiesigen Mieten und Kaufpreise in astronomische Höhen geschnellt sind. Daraus folgt seit geraumer Zeit die Unmöglichkeit für die große Mehrheit der in Luxemburg Beschäftigten, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen oder überhaupt eine bezahlbare Wohnung zu finden: Je nach Einkommen müssen sie immer weiter draußen leben und haben immer größere Entfernungen zu bewältigen.

Die Folgen dieses Missstands sind nicht nur ein ärgerlicher Verschleiß von Zeit und Energie in Staus und überfüllten und regelmäßig verspäteten Zügen und somit geraubte Lebensqualität, sondern auch Umweltverschmutzung und Gefährdung der Gesundheit. Denn neben den Gehältern ist Luxemburg auch europäischer Spitzenreiter im CO2-Ausstoß pro Einwohner, was auch am staatlich geförderten Tanktourismus und der hier überdurchschnittlich ausgeprägten Leidenschaft für schwere und antriebsstarke Autos liegt. Wir sollten jedoch das Problem nicht von der Mobilität her denken, auch wenn der Ausbau von nachhaltigen Infrastrukturen natürlich Sinn macht, sondern zuerst einmal von der Immobilität ausgehen.

Zugriff auf Grund und Boden

Die Ursache für den Mangel an bezahlbaren, funktionalen und lebenswerten Wohnungen liegt zunächst in der Schwierigkeit, Grund und Boden für den Bau von Wohnungen zu mobilisieren. Die Grundsteuer auch auf unbebaute, baureife Grundstücke ist noch immer rein symbolisch. Viele Eigentümer lassen ihre Flächen deshalb entweder als Spekulationsobjekt oder als Vermächtnis für die nächsten Generationen brachliegen.

Gleichzeitig kann die öffentliche Hand selbst auf so gut wie kein Flächenreservoir mehr zurückgreifen. Weniger als acht Prozent des gesamten baufähigen Bodens befinden sich noch im Besitz des Staates oder der Gemeinden. Wenn Wälder und landwirtschaftliche Flächen nun geschützt werden, was nicht nur ökologisch motiviert ist, dann macht sich in einem kleinen Land wie Luxemburg der mangelnde Zugriff auf baufähigem Boden auf dem Wohnungsmarkt extrem bemerkbar. Selbst in grenznahen Gemeinden sind die Preise für Bauland extrem hoch.

Entwickler geben einen großen Anteil der Projektkosten für den Erwerb der Grundstücke aus – in guten Lagen gar mehr als die Hälfte der Gesamtkosten –, weshalb sie zum einen die Kubatur des Bebauungsplans bis zum letzten Quadratmeter auspressen, zum anderen die Kosten auf die Käufer oder Mieter umwälzen, was ihnen aufgrund der massiven Nachfrage auch gelingt. Und für qualitative Architektur bleibt kaum noch etwas übrig.

Für die Gemeinden ist die Situation nicht erfreulicher. Einerseits sehen sie sich mit den Klumpen der Bauträger konfrontiert, die allein schon aufgrund der schieren Masse nicht in städtische und noch weniger in dörfliche Gewebe der Gemeinden passen. Andererseits sind sie aufgrund ihres mangelnden Bodenreservoirs darauf angewiesen, Grundstücke von Entwicklern oder Eigentümern teuer zu erwerben, um den nötigen bezahlbaren Wohnraum herzustellen.

Verkauft die Gemeinde die Wohnungen nach der Realisierung, dann sind sie aufgrund der horrenden Bodenkosten nur für Topverdiener bezahlbar („bezahlbarer“ Wohnraum ist keine feste, sondern nur eine relative Größe). Behält eine Gemeinde die Grundstücke und gar die Wohnungen und verpachtet beziehungsweise vermietet sie, dann wird der Grundstückserwerb vom Staat stark subventioniert. Die Subventionen werden naturgemäß durch Steuergelder finanziert, die der Staat aber aus anderen Bereichen akquirieren muss.

Daher geht die Bodenfrage im Grunde genommen über die Frage nach der Bereitstellung von Wohnraum weit hinaus: Wollen wir in einer Gesellschaft leben, in der Grund und Boden als Spekulationsobjekt für den Gewinn weniger mit negativen sozialen Folgen für viele und ökologischen Folgen für alle genutzt wird? Oder wollen wir eine Gesellschaft, in der Grund und Boden als gemeinschaftliches Gut wie Luft und Wasser behandelt wird?

Auch wenn die Geschichte der Bodenfrage zeigt, dass diese Auseinandersetzung über die gängigen ideologischen Muster hinausreicht, wird sie so schnell nicht zu lösen sein. Durchaus realistisch ist jedoch heute die Forderung nach einer gerechten Grundsteuer, die dem Hauseigentümer und Mieter keine zusätzliche Belastung beschert, sondern zumindest unbebaute Grundstücke so besteuert, dass sie mobilisiert werden. Darüber hinaus muss die öffentliche Hand so ausgestattet werden, dass sie ihr Bodenreservoir deutlich aufzustocken vermag, um selbst im Wohnungsbau handlungsfähig zu werden. Gemeinden müssen von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können, wozu es eines nationalen Bodenfonds bedarf. Grundstücke in öffentlicher Hand dürfen unter keinen Umständen verkauft, sondern nur noch über Erbpachtvertrag vergeben werden, wobei die Verträge sozial und innovativ gestaltet werden müssen: Der Erbpachtzins muss angemessen ausfallen und nicht zu Beginn in Gänze anfallen. Ferner sollten für die Stadtgemeinschaft wichtige Nutzungen sowie Mietpreisbindungen in den Erbpachtvertrag eingeschrieben werden, der dadurch zu einem viel geeigneteren Instrument für die Herstellung einer sozialen und funktionalen Durchmischung wird als Flächennutzungspläne und Bebauungspläne.

Diversifizierung des Wohnungsbaus

Die Entstehung der immer gleichen Wohnkisten hat auch damit zu tun, dass das überwältigende Gros des Luxemburger Wohnungsbaus exklusiv von der privaten Immobilienwirtschaft hergestellt wird, deren gesellschaftliches Interesse naturgemäß begrenzt ist. Nicht nur der Boden, auch die Wohnung wird als handelbare Ware begriffen, und das nicht nur in Luxemburg. „Wir haben zugelassen“, resümierte kürzlich der Direktor der neu geschaffenen Internationalen Bauausstellung in Stuttgart, „dass Stadt Ware wird, und haben gleichzeitig eine Generation intelligenter Menschen in der Finanzwirtschaft herangezüchtet, die sie so behandeln.“

Die letzten vier Jahrzehnte haben gezeigt, dass der freie Markt in der Wohnungsfrage überhaupt nichts regelt, weder eine Durchmischung, noch eine ansprechende Baukultur, und schon gar keinen bezahlbaren Wohnraum für die breite Bevölkerung. Auch sind Großprojekte, wenn sie wie an der Cloche d’Or großkörnig angelegt sind, trotz so genannter Nachhaltigkeitszertifikate kaum brauchbare Lösungen. Der Begriff der Körnigkeit beschreibt im Städtebau den Maßstab der städtischen Struktur: Wird diese wie in Gasperich durch große Brocken dominiert, die Blocks mit zig Meter langen, funktional wie ästhetisch monotonen Fassaden und einer mehr oder weniger homogenen Bevölkerungsstruktur verklumpen, die ihre Einkäufe in der Shopping Mall erledigen? Oder ist die Struktur feingliedrig wie ein Mosaikbild, das eine funktionale, soziale wie ästhetische Diversität generiert?

Würde es uns gelingen, mehr Grund und Boden für den Bau von Wohnungen und weniger für Gewerbe zu mobilisieren, dann ist die nächste Frage, welche Wohnungen wir bauen und wer diese Wohnungen baut. Wir brauchen eine deutliche Diversifizierung des Wohnungsbaus – weniger investorengesteuert, mehr öffentlich und vor allem: mehr gemeinschaftlich. Nicht nur muss der Bestand von sozialem Wohnungsbau deutlich aufgestockt werden, es sollten darüber hinaus gemeinschaftliche Initiativen wie Baugruppen und Genossenschaften massiv gefördert werden.

Zürich beispielsweise, wo ähnlich wie in Luxemburg im Durchschnitt hohe Einkommen gezahlt werden und sehr hohe Lebenshaltungskosten herrschen, ist im „sozialen“ Wohnungsbau vorbildlich. Mehr als 90 Prozent des Wohnungsbestands sind Mietwohnungen, davon entfallen 20 Prozent auf genossenschaftlichen Wohnungsbau. Das Zürcher Beispiel zeigt, dass der Schlüssel hierfür in einer Allianz von Stadtpolitik und Stadtgemeinschaften liegt: Bürgerinitiativen müssen logistisch sowie mit der Bereitstellung von Grund und Boden als auch mit einem niedrigen, ihnen angemessenem Darlehen unterstützt werden. Baugruppen finden ihre Mitglieder in der Regel in der höheren Mittelschicht, sind somit sozial homogener als Baugenossenschaften, aber auch hier ermöglicht der Zusammenschluss von Bürgern und der Ausschluss von Entwicklern die Herstellung von gemeinschaftlichen Flächen und Nutzungen sowie ein unmittelbareres Verhältnis von Bauherren und Planer. Die Nutzer greifen von vornherein in die Gestaltung ein, was bei Investorenprojekten im besten Fall nur bei der Ausstattung stattfindet. Beispiele in Zürich, Wien, Berlin oder München zeigen, wie das trotz moderater Budgets eine hohe architektonische Qualität und neue Wohnbautypologien hervorbringt.

Teilhabe und neuer Gemeinschaftssinn

Luxemburg liegt in den Statistiken auch ganz weit vorne, was den Flächenverbrauch pro Einwohner betrifft, der seit der Nachkriegszeit ständig gestiegen ist und für komfortablere Wohnstandards gesorgt hat, mittlerweile aber zum sozioökologischen Wahnsinn geworden ist. Die Flächenreduktion des gemeinschaftlichen Bauens vermag weit über die Idee des kompakten Bauens hinauszugehen, wenn sie programmatisch und architektonisch weitergedacht wird. Wir benötigen eine zeitgemäße Interpretation des modernistischen Existenzminimums – eine Art Existenzoptimum –, das der neuen Bevölkerungsstruktur mehr entspricht als die typischen Wohntypologien des klassischen Entwicklermodells. Immerhin sind viele der neuen Einwohner Singles und alleinerziehende Elternteile. Und das, was durch die Reduktion wegfällt, kann dann in gemeinschaftlichen Räumen wieder hinzugewonnen werden.

Dafür gibt es viele Beispiele. In Wien und Barcelona gibt es sozialen Wohnungsbau mit Pools für alle auf dem Dach. Baugruppen in Berlin bieten ihren Bewohnern einen Gemeinschaftsraum für Veranstaltungen an, andere haben Gästewohnungen für Familie und Freunde. In Freiburg wohnen in Genossenschaften Rentner mit Studenten zusammen, die ihnen ihre Einkäufe erledigen. Überall entstehen Genossenschaften mit gemeinsamen Gärten und mit Räumen, die von den Bewohnern auch zum Arbeiten genutzt werden können.

Diese hybrideren Wohnformen reduzieren nicht nur die bebaute Fläche und die Nutzungen des Autos, sie entsprechen auch dem Lebensgefühl der jüngeren, deutlich nomadischeren Generation, die den Gemeinschaftssinn über die ständige Steigerung des Lebensstandards hinaus definiert und mit dem Lebensmotto unserer Eltern „Mein Haus, mein Garten, mein Auto“ kaum mehr etwas anzufangen weiß. Der klassische Eigentumsbegriff löst sich derzeit viel unideologischer auf, als es in den letzten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts in den alternativen Biotopen der Fall war. Teilen wird zum Lifestyle.

Die neue Kultur des Zusammenlebens löscht dabei keineswegs die Intimsphäre der Wohnung auf, wie es beispielsweise in den Kommunen der Fall war. Wir als Planer haben dabei den Auftrag, nicht nur für diese neuen Typologien eine ansprechende Architektur zu entwerfen, sondern auch die Schwellen zwischen den sich neu auszutarierenden Sphären der Privatheit, Gemeinschaft und Öffentlichkeit sorgsam zu gestalten.

Wo gebaut werden soll

Abschließend noch eine Bemerkung dazu, wo gebaut werden sollte, nämlich nicht gleichmäßig in allen Gemeinden, sondern neben der Hauptstadt vor allem in jenen Städten, die wie Esch/Alzette, Differdingen oder Düdelingen bereits eine urbane DNA vorweisen können. Im Gegensatz zu Kleinstädten und Dörfern, in denen der Bau vieler Wohnungen auf einen Mangel an Versorgung – Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen, Arztpraxen, Geschäfte und so weiter – trifft und somit das Mobilitätsproblem verschärft, hätte die Verdichtung und der Ausbau von latenten Mittelstädten einen positiven Effekt auf deren Urbanität. Vorhandende Fußgängerzonen würden belebter, Bürgerinitiativen, Vereine und kulturelle Veranstaltungen fänden mehr Zulauf. Demografisches Wachstum kann für Städte ein Gewinn sein, wird es in eine kleinteilige Körnigkeit verteilt, die die Stadt vom Viertel bis ins Gebäude durchmischt.

Und wir brauchen die vorurteilsfreie Umnutzung des Bestands – Konversionen, Renovierungen, Überbauungen, Anbauten –, bei dem der Gebrauch noch mehr im Vordergrund steht. Dazu bedarf es einer kritischen Revision der Bebauungs- und Flächennutzungspläne, die verschiedene, heute voneinander räumlich getrennte Felder wie Stadt und Natur oder Wohnen und Arbeiten in ein viel engeres, kleinteiligeres Verhältnis setzen müssten. Wer will nicht in lebendigen Stadtvierteln leben, wo Jung und Alt, Einheimische und neu Hinzugezogene, Vermögende und weniger Vermögende, Hochkulturelle und Subkulturelle, wo der Banker, die Designerin, die Krankenschwester, der Polizist, der Verwaltungsangestellte, die Akademikerin zu Fuß oder mit dem Fahrrad zur Arbeit und in die Natur gehen beziehungsweise fahren können, wo nachbarschaftlich gewohnt und sich zur Gartenarbeit oder zu anderen Aktivitäten und Veranstaltungen getroffen wird, wo das Einkaufen in kleinen Geschäften über das Konsumieren in klimatisierten Shopping Malls und den immer wieder gleichen Geschäften der internationalen Ketten hinausgeht, wo sich aber auch jeder gleichzeitig diskret zurückziehen kann?

Auch wenn Bauen an sich eine träge Angelegenheit ist und nicht unmittelbar auf die offensichtlichen Herausforderungen zu reagieren vermag, lohnt es sich, die Wohnungsfrage offensiv und maßstabsübergreifend anzugehen, weil sie für unser Zusammenleben von wesentlicher Bedeutung ist. Zum einen mit realistischen Zielen wie einer angemessenen Grundsteuer und zeitgemäßen Leitplanungen, zum anderen aber auch mit Modellen, Experimenten und Leitbildern, die Planer inspirieren und Nutzer begeistern.

Florian Hertweck ist Architekt und Professor an der Universität Luxemburg, wo er den Masterstudiengang Architektur leitet.

Florian Hertweck
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