Gestion privée ou activité commerciale

Sur un fil

d'Lëtzebuerger Land vom 17.02.2011

Victoire provisoire pour les propriétaires privés de biens immo­biliers qui se battent contre l’Administration des contributions directes (ACD) au sujet de la qualification de leurs revenus tirés de la cession de ce patrimoine : simple gestion d’un patrimoine privé ou activité à caractère commercial, soumise de ce fait à une fiscalité plus lourde ? Le fisc était déjà intervenu dans des cas similaires où la frontière entre les deux n’était pas si évidente. En avril 2008, en tranchant le recours d’un fonctionnaire détenteur d’un important portefeuille foncier à travers des sociétés civiles immobilières, la Cour administrative avait considéré que « la restructuration de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier à travers une multitude de sociétés civiles et commerciales ne peut pas être considérée comme relevant d’une organisation normale de la simple gestion d’un patrimoine privé et constitue un indice du caractère commercial des activités ». Fin janvier 2011, le Tribunal administratif prend une position radicalement différente en examinant le cas d’une dame qui contestait ses bulletins d’imposition pour 2003 et 2004 où l’ACD avait taxé au tarif commercial, donc fort, ses plus-values de cession, alors qu’elle demandait le régime fiscal de faveur de la loi de 2002 sur les plus-values réalisées dans le cadre de la gestion du patrimoine privé. Aboli au 31 décembre 2007 en raison du peu d’impact qu’il eut sur la libération de terrain et la chute des prix du foncier, ce régime prévoyait une imposition light d’un maximum de 9,7375 pour cent, contre quatre fois plus sous le régime « normal » des sociétés commerciales.

L’ACD avait ainsi considéré que la vente de quatre appartements (pour ne conserver que deux appartements dans son portefeuille immobilier) entre 1999 et 2002 entrait dans le cadre d’activités commerciales de la société civile immobilière de la dame. Cette dernière arguait au contraire que ces cessions étaient restées dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, le délestage motivé par les carottes fiscales prévues par le dispositif de la loi du 30 juillet 2002, mais aussi par les difficultés à trouver des locataires. En cinq ans, la dame a donc liquidé les deux tiers de son patrimoine immobilier et ses biens ont été conservés pendant une courte durée : entre sept mois au minimum, à quatre ans et demi au maximum.

« Si l’administration d’un patrimoine immobilier privé, indiquent les juges administratifs, n’exclut pas qu’il puisse y avoir des mutations, c’est-à-dire des acquisitions et des ventes d’immeubles, il faut que ces mutations soient comprises comme début ou fin d’une activité orientée essentiellement vers une jouissance des fruits, par notamment la location, et qu’elles ne s’analysent pas comme un négoce d’immeubles ». La propriétaire ayant conservé dans son portefeuille un studio et un appartement qui sont donnés en location, les cessions litigieuses n’ont pas mis fin à l’activité de location, argumente le tribunal, estimant en outre que les ventes successives ne peuvent pas être considérées, de par leur nombre, comme « indice suffisant d’une permanence d’une activité commerciale ». C’est ainsi à tort, a-t-il souligné, que l’ACD à qualifié l’activité de la société civile de la dame comme une entreprise commerciale, ses immeubles étant à considérer comme biens immobiliers du patrimoine privé. Reste maintenant à savoir ce que dira la Cour, si un appel devait être interjeté.

Véronique Poujol
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