Die Preise für Wohnimmobilien steigen und die Darlehenszinsen können so niedrig nicht bleiben. Das wird die Käufer nicht schrecken

Aufwärtstrend

d'Lëtzebuerger Land du 17.02.2011

Ab hier kann es nur aufwärts gehen. Für die Zinsen im Euroraum gilt das allemal und damit auch für die Hypothekenzinsen in Luxemburg. Diese hatten Mitte 2008 den höchsten Stand seit mehr als fünf Jahren erreicht. Im August 2008 wollten die Luxemburger Banken laut Zentralbankdaten neue Hypotheken mit 5,22 Prozent vergütet haben. Dann fielen die Sätze innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent auf 2,01 Prozent. Seither schwankt der durchschnittliche Zinssatz bei der Neuvergabe von Krediten mit variablen Zinsen um zwei Prozent und lag im Dezember 2010 gar bei 1,88 Prozent, ein historischer Tiefpunkt.

Die marktbestimmenden Banken Banque et Caisse d’Épargne de l’État, Dexia-Bil, BGL-BNP-Paribas und Banque Raiffeisen erwarten kurzfristig keine abrupte Anhebung des europäischen Leitzinses und gehen eher davon aus, dass die Europäische Zentralbank erst im zweiten Semester 2010 den aktiven Kampf gegen die inflationären Tendenzen aufnimmt und dabei behutsam vorgehen wird. Zwei Zinshaussen von jeweils 0,25 Prozent meinen beispielsweise die Spezialisten von Dexia-Bil. In der aktuellen Situation entscheiden sich, und das ist neu, eine wachsende Anzahl von Kunden für feste Zinssätze auf ihren Hypotheken.

Weil auch die Banken jetzt schon wieder mehr Geld haben wollen, wenn sie sich gegenseitig Geld leihen, ist davon auszugehen, dass die Kreditaufnahme auf absehbare Zeit teurer wird. Sowie auch die monatlichen Raten für bestehende Kredite mit variablem Zinssatz steigen werden. Für ein solches Darlehen entschied sich, sagen Kenner aus der Immobilien- und Bankenbranche, bislang immer die überwältigende Mehrheit der Luxemburger Kunden. Historisch, sagen sie, beträgt das Verhältnis bei Immobilienkrediten mit „taux variable“ und „taux fixe“ 80:20.

Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise in Luxemburg. Und nicht nur sie. Der globale Aufschwung und die politischen Umwälzungen in Nordafrika und den arabischen Ländern treiben die Energiepreise nach oben, die höheren Lebensmittelpreise sind das Ergebnis der schlechten Ernten im vergangenen Jahr. Die Kombination führt zu höheren Inflationsraten in der Eurozone und auch in Luxemburg. Für die Verbraucher, die Käufer von Wohnimmobilien, heißt das im Klartext: Sie müssen künftig höhere Zinsen auf größeren Summen zahlen und das zum gleichen Zeitpunkt, da ihre Ausgaben ohnehin steigen.

Wird sie das davon abhalten, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen? Dass die zu erwartenden Zinshaussen den Schwung auf dem Immobilienmarkt bremsen können, finden Beobachter eher unwahrscheinlich. Inwieweit die Zinsbaissen dazu beitrugen, den Markt nach der Krise 2008 wiederzubeleben, darüber gehen die Meinungen auseinander. Wahrscheinlich auch, weil umstritten ist, wie tief die Krise in der Immobilienbranche überhaupt war und wie lange sie angedauert hat.

Beim Blick auf die Statistiken der Luxem­burger Zentralbank (BCL) stellt man fest: Mitte 2008, als sich die Zinsen bei der Vergabe neuer Hypotheken ihrem einstweiligen Höhepunkt von über fünf Prozent näherten, erreichte im Juli auch das Volumen der monatlich vergebenen neuen Hypotheken mit rund 300 Millionen Euro ein vorläufiges Rekordniveau. Erst danach machte sich die Krise bemerkbar. Im vierten Quartal 2009 fiel das Volumen der neuen Kredite unter das Niveau des vierten Quartals 2008, die Nachfrage nach neuen Krediten sank, wobei sie, von saisonalen Schwankungen abgesehen, seit Jahren stetig steigt. Doch bereits ab Februar 2009 wurden bei einem durchschnittlichen Zinsniveau von 3,02 Prozent wieder mehr Kredite aufgenommen als zum gleichen Zeitraum im Vorjahr. Die Krise oder Korrektur im Immobilienmarkt hat damit knapp vier Monate lang gedauert. Danach stieg das Kreditvolumen wieder an: Im Dezember 2009 wurde bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,03 Prozent mit 424 Millionen Euro ein neuer Monatsrekord aufgestellt. „Die niedrigen Zinsen haben sicher zur schnellen Erholung beigetragen“, meint Patrick Kersten, Leiter der Internet-Immobilienplattform athome.lu. Und die Bankiers von Dexia-Bil glauben, dass sich die niedrigen Zinsen in den vergangenen Monaten positiv auf die Nachfrage ausgewirkt hat: „Sicher ist das so. Durch die Zinsbaisse wurde die Kreditkapazität der Kunden gesteigert, was zur gleichen Zeit ihre Verbrauchs- und Investitionsniveau anhebt.“

Dabei sollte man aber die verhältnismäßig niedrigeren Preise nicht aus dem Auge verlieren, die 2009 für viele Käufer ausschlaggebend gewesen sein dürften. „Zwischen sechs und zwölf Monaten vergehen zwischen dem Entschluss, eine Immobilie anzuschaffen, und dem tatsächlichen Kauf“, weiß Kersten aus Erfahrung. Demnach fingen die vielen Käufer, die im zweiten Semester 2009 ihren Kredit beantragten, zu dem Zeitpunkt an, nach einem geeigneten Objekt zu suchen, als die Preise fielen: zwischen Herbst 2008 und Herbst 2009. Ob sie tatsächlich ein gutes Geschäft gemacht haben, ist eine andere Sache. Den Statistiken des Observatoire de l’habitat zufolge, das die Anzeigenpreise vergleicht, waren die krisenbedingten Baissen bereits im vierten Quartal 2009 mehr als wieder wettgemacht. Seither dauert die Preishausse an. Glaubt man den Zahlen des Observatoire, stiegen die Immobilienpreise quer durch alle Alterskategorien und Größenordnungen von Anfang 2005 bis Herbst 2010 um rund 20 Prozent.

Die Kreditgeber relativieren. Wichtiger als der Zinspegel und das Preisniveau sei die Einschätzung der eigenen finanziellen Situation und der persönliche Zukunftsausblick. „Kreditanträge von Privatpersonen sind zumeist auch stark von vielen anderen Faktoren beeinflusst wie ihrer allgemeinen Einschätzung der Lage und ihrer Sicht auf die Zukunft“, so die Zuständigen von Dexia-Bil. „Für diejenigen, die eine Immobilie kaufen, um selbst darin zu wohnen, sind die eignen langfristigen Perspektiven viel wichtiger“, bestätigt auch Guy Rosseljong, Vorstandsmitglied der BCEE. „In der Vergangenheit“, lehrt ihn die Erfahrung beim Marktführer, „war es egal, ob die Zinsen hoch oder niedrig waren.“ Würde das Zinsniveau bei der Kaufentscheidung eine übergeordnete Rolle spielen, meint er, müsste es gerade jetzt boomen.

Doch das tut es nicht. Im Dezember 2010 lag das Volumen der neuen Immobilienkredite mit 350 Millionen Euro deutlich unter dem Rekord von Ende 2009. Das obwohl die Luxemburger Banken vergangenen Dezember auf neuen Hyotheken mit variablem Zinssatz nur 1,88 Prozent Zinsen verlangten. Und tatsächlich schätzten die Luxemburger Verbraucher laut Verbrauchervertrauensindex der BCL die finanzielle Aussichten für den eigenen Haushalt über die kommenden zwölf Monate hinweg im Dezember 2009 besser ein als im Dezember 2010. Gegen Ende des Krisenjahres 2009 waren sie zudem optimistischer, was ihre Möglichkeiten betraf, Geld auf die hohe Kante zu legen, als im Winter 2010.

Wichtiger als für die Häuslebauer sind die niedrigen Zinsen für Investoren. „2010 lag das Kreditvolumen leicht über dem von 2009. Wir haben festgestellt, dass eine Reihe von Investoren es vorzog, in Immobilien anstatt in reine Finanzprodukte zu investieren“, heißt es bei BGL-BNP-Paribas. Wenn die Miete die monatlichen Rückzahlungen decken soll, ist das Geschäft interessanter, je niedriger die Zinsen sind.

Denn eine Zinshausse von zwei Prozent macht bei den Monatsraten einen ganz schönen Unterschied. Beim Kauf einer Immobilie im Wert von 574 000 Euro (laut athome.lu der Durchschnittshauspreis 2010), müssen bei einer Laufzeit von 25 Jahren, Eigenmitteln in Höhe von 15 Prozent und einem Zinssatz von rund zwei Prozent monatlich 2 070 Euro gezahlt werden. Steigen die Zinsen auf vier Prozent, werden über fast 2 580 Euro monatlich fällig. Dabei seien steigende Monatsraten meist nicht das Problem, das die Kunden in finanzielle Schwierigkeiten bringt, betont Rosseljong. Er hebt, wie die Vertreter aller anderen Banken auch, hevor, dass bei der Entscheidung zur Kreditvergabe, die Rückzahlungskapazität ja nicht nur nach dem aktuellen Zinspegel bewertet würde. Höhere Zinsen, führt er aus, fielen im Normalfall mit dem Anstieg anderer Haushaltsausgaben, wie beispielsweise der Heizkosten, zusammen. Dennoch sei in den vergangenen Jahren die Anzahl der Zahlungsausfälle konstant geblieben. Auch weil Luxemburger Arbeitnehmern inflationsbedingte Lohnausfälle durch das Indexierungssystem ausgeglichen würden. Kommt es dennoch vor, dass Kunden ihre Raten nicht zahlen können, bliebe, meinen die Banken übereinstimmend, die Möglichkeit, die Kreditlaufzeit zu verlängern. „Es finden ‚erstaunlich‘ wenige Zwangsversteigerungen statt“, so Rosseljong.

Doch in der aktuellen Lage zögen es auch immer mehr Kunden vor, sich gegen die voraussichtlichen Zinssteigerungen durch fixe Zinssätze abzusichern. „Die Akzeptanz für fixe Zinssätze war im letzten Quartal, als die Zinsen wieder anfingen, zu steigen, viel größer als in den Vorjahren. Eine Reihe von Kunden sucht die Sicherheit.“ „Fünfmal häufiger“ als sonst hätten sich Kreditnehmer in den vergangenen Monaten für diese Variante entschieden. Dafür nehmen sie jetzt schon, je nach Laufzeit, Aufschläge von bis zu zweieinhalb Prozent in Kauf.

Michèle Sinner
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