Immobilier de bureaux

L‘heure de la relance

d'Lëtzebuerger Land du 17.02.2012

Restructuré et consolidé, le secteur financier est revenu en force sur le marché de l’immobilier professionnel, après avoir cédé la vedette à des occupants du secteur public et des institutions européennes, qui s’étaient montrés particulièrement voraces en surfaces entre 2008 et 2010 mais que 2011, et les restrictions budgétaires, a mis à la diète.

Dans le marché de bureaux en Europe, le Luxembourg est présenté comme une « valeur sûre » et 2012, plus parce que le stock de bureaux neufs s’est épuisé qu’en raison du dynamisme de l’activité économique sur le plan national, devrait être placée sous le signe de la relance ou du moins de la stabilité du marché locatif et des prix.

Le tableau 2011 en Europe a été contrasté, signalait la semaine dernière lors d’une revue du secteur, Martin Heyse, directeur de BNP Real Estate au Luxembourg. Si le volume des transactions a chuté l’année dernière de moitié à Londres (un marché à surveiller), il a affiché une hausse de 20 pour cent à Paris, qui consolide sa place de leader, avec un volume de 1,972 milliard d’euros. Des villes allemandes comme Munich, Berlin ou Francfort ont également connu en 2011 de « fortes hausses  », tandis que Bruxelles, engluée dans un taux de vacance particulièrement haut, et Madrid, avec un taux de vacances au dessus des douze pour cent et Barcelone (14,6 pour cent) ont montré une panne de régime.

En Europe de l’Ouest, la diminution de l’offre a permis de réguler le marché, influant sur les taux de vacances orientés à la baisse, notamment en Allemagne.

Côté loyers, 2011 a marqué une stabilisation en Europe. Au plus haut de l’échelle et en dépit des chutes enregistrées en 2008 et 2009, figure toujours Londres avec un « loyer prime », c’est-à-dire la location la plus élevée, à 1 255 euros par mètre carré et par an. Paris s’est bien placé : ce niveau s’est situé à 800 euros et à 480 euros à Luxembourg. Il a été de 225 euros à Barcelone, à l’autre bout de l’échelle.

Les volumes d’investissements ont varié eux aussi en fonction des localisations : 13,55 milliards d’euros réalisés à Londres, 12 milliards à Paris, plus de trois milliards à Francfort et autant à Berlin et Hambourg. À Luxembourg, après trois années consécutives de baisse, l’investissement est reparti à la hausse en 2011 avec un volume de 368 millions d’euros (lire page 55).

Les taux de rendements « prime » s’étaient stabilisés à la fin de l’année 2010 en Europe et la tendance ne s’est pas infirmée par la suite. Le taux de rendement s’affichait à quatre pour cent à Londres et à l’opposé à 6,25 pour cent à Bruxelles. Le Luxembourg a évolué à la baisse, pointant à 5,15 pour cent, niveau plus bas que celui de 2007, a fait remarquer Martin Heyse.

Au Luxembourg, où le stock de bureaux a atteint 3,347 millions de mètres carrés et la prise en occupation totale l’année dernière a porté sur 147 000 mètres carrés (+32 pour cent), le volume des transactions a progressé de moitié en 2011 avec 178 millions d’euros. On reste loin du niveau de 2009, au-dessus des 250 millions d’euros, mais les agents ont constaté l’année dernière une augmentation du nombre de transactions et surtout leur taille : « Nous revenons dans le processus où la taille des transactions se fait sur 8 000 à 10 000 mètres carrés », souligne le responsable de BNP Paribas Real Estate qui s’attend en 2012 à « deux ou trois opérations de grande envergure », qui devraient réanimer le secteur de l’immobilier professionnel.

« Les grands absents cette année sont les administrations locales et internationales », note Jones Lang Lasalle (JLL), qui déplore, lui, « le manque de transactions au-delà des 10 000 mètres carrés ». Les services financiers ont été l’année dernière, avec 40 pour cent des surfaces prises en occupation, un des acteurs majeurs du marché, suivis par les conseils et services juridiques (21 pour cent). Le secteur public, essouflé, a représenté 14 pour cent seulement des surfaces prises en occupation. La taille moyenne des transactions en 2011 a augmenté de près d’un quart par rapport à 2010, passant de 563 à 695 mètres carrés.

Le taux de disponibilité a évolué à la baisse (-14 pour cent), avec 206 562 mètres carrés inocccupés, contre 235 091 mètres carrés un an plus tôt. Couplé avec des livraisons moins importantes que la demande du marché (l’offre immédiate a chuté de 15 pour cent sur un an, avec près de 78 000 mètres carrés livrables, dont 35 300 l’ont été de manière spéculative, alors que la moyenne annuelle sur les cinq dernières années de l’approvisionnement tournait autour de 124 000 mètres carrés), le taux de disponibilité est revenu à six pour cent contre 7,2 pour cent fin 2010, taux historiquement haut. Dans les quartiers prisés de la capitale, ce taux a tourné autour de deux pour cent, 3,7 pour cent au Kirchberg 2,2 dans le quartier de la Gare, décidément réhabilité.

Le volume d’occupation s’est réparti de façon égale entre les différentes zones géographiques, mais la Ville de Luxembourg a absorbé 56 pour cent de la demande, dont 22 pour cent au centre de la capitale, 17 pour cent à l’est et 16 pour cent à l’ouest. « Le marché a été dynamique en périphérie avec 33 pour cent des transactions », s’est félicité Martin Heyse. Les professionnels se réjouissent également de ce que la ville d’Esch ait contribué à dix pour cent de la prise en occupation du total des surfaces. « Le manque de surfaces dans le centre a amélioré la prise en occupation dans les zones décentralisées, constate de son côté le cabinet Jones Lang Lasalle, observant que « la zone d’Esch-sur-Alzette/Belval notamment bénéficie de l’intérêt des entreprises ».

Les professionnels pensent voir revenir en 2012 le taux de vacance des surfaces de bureaux sous la barre des cinq pour cent, compte tenu de la raréfaction de l’offre d’immeubles neufs au cours des prochains mois. Le niveau des livraisons attendues pour 2012 et 2013 se situera encore une fois sous les 124 000 mètres carrés : l’offre se limitera à 72 500 mètres carrés cette année et 72 000 l’année prochaine. C’est surtout en 2014 que le stock d’objets sur le marché devrait s’améliorer avec la livraison de bâtiments à Esch-Belval et peut-être aussi sur le Ban de Gasperich, dont les travaux ont désormais démarré. La plupart des bâtiments livrés font l’objet de pré-location.

Du coup, les loyers, et particulièrement dans les bureaux haut de gamme, devraient rester « globalement stables » tout au long de l’année 2012. Les loyers « prime » ont atteint 40 euros du mètre carré et les loyers « moyens » 33 euros. « Sachant que le taux de vacance devrait continuer à baisser, pronostique Martin Heyse, les loyers subiront une pression haussière ».

Véronique Poujol
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