Les chiffres 2010 de l’Observatoire de l’habitat devraient inspirer les pouvoirs publics à mieux orienter la politique du logement. En taxant plus énergiquement les terrains spéculatifs des particuliers ?

Grignotage foncier

d'Lëtzebuerger Land du 29.07.2011

Qui possède quoi au grand-duché ? L’Observatoire de l’habitat ne met bien sûr pas de noms sous les propriétaires de parcelles de terrains constructibles déjà disponibles ou susceptibles de l’être rapidement, mais ses travaux récents lui permettent désormais d’identifier les différents types de propriétaires : privés, sociétés ou publics. Des travaux qui pourraient d’ailleurs inspirer les autorités à infléchir leur politique du logement et mettre en place de nouveaux instruments poussant les propriétaires privés à mettre leurs biens sur le marché à un rythme plus soutenu, corollaire aux démarches déjà engagées avec les communes dans le cadre du Pacte logement.

Que dit le nouvel indicateur décortiqué à la pincette dans le bilan 2010 de l’Observatoire de l’habitat publié en collaboration avec le CEPS ? Sur les 2 712 hectares disponibles à la construction dans les périmètres d’agglomérations des communes, 2 139 hectares sont dans les mains d’une foultitude de particuliers (on ne sait pas combien), soit 79 pour cent du total. 289 hectares (11 p.c. de l’ensemble) appartiennent à des sociétés ou promoteurs ; 123 hectares ont des administrations communales (communes ou syndicats intercommunaux) pour propriétaires (4,5 p.c.). L’État luxembourgeois possède une portion congrue des surfaces disponibles : 19 hectares, soit 0,69 p.c. Ses terres ne dépassent d’ailleurs l’hectare que dans cinq communes : Echternach (3,13 hectares), Luxembourg (3,11), Strassen (1,2), Sanem (1,18) et Kopstal (1,02). Les communes ne sont pas mieux loties : seule 26 ont dans les mains des parcelles de terrain supérieures à un hectare. Pas de quoi planifier de nouvelles cités, comme au Sauerwiss ou à Cents dans la capitale.

Et que dire aussi des organismes chargés de gérer la construction de logements sociaux ? Les différents Fonds (Kirchberg, Fonds du Logement et de l’habitat, Cité Syrdall – celui-là a sérieusement du plomb dans l’aile) ainsi que la Société nationale d’habitation à bon marché contrôlent au total 0,24 pour cent des terrains disponibles pour l’habitat, ce qui correspond à six hectares seulement.

Déjà peu pugnaces, les pouvoirs publics disposent donc d’une marge de manœuvre réduite pour influencer directement l’offre de logements au grand-duché, compte tenu de la faiblesse des réserves foncières dont ils disposent, sauf dans la Ville de Luxembourg, bien placée pour mobiliser des terrains et là où la demande de la population est la plus pressante.

C’est d’ailleurs à Luxembourg-Ville que l’on trouve la surface la plus importante pour y développer le logement : 211 hectares y étaient disponibles en 2007, ce qui représente huit pour cent de la superficie totale disponible du pays, dont 36,5 hectares appartenant directement à la Ville de Luxembourg. Un potentiel qui reste toutefois très théorique : Les « grands projets » de développement urbain mettront des années avant de se concrétiser. L’un des projets phares a fait une petite avancée en juillet avec l’approbation par le conseil communal du devis pour lancer les travaux d’infrastructures du Ban de Gasperich et d’une convention avec la société de promotion d’Eric Lux et Flavio Becca pour la construction d’une nouvelle cité : le Pacte logement les oblige à y consacrer une surface de dix pour cent à des logements à caractère social. Cette contrainte de dix pour cent pèsera aussi sur le promoteur Thomas [&] Piron, qui prévoit de construire une grosse cité sur les anciens terrains de Luxlait à Merl (640 logements), dont le PAP provisoire vient également d’être avalisé par le conseil communal.

La commune périurbaine de Strassen affiche elle aussi un « potentiel » foncier important : 75 hectares pourront y être consacrés à la construction de logements (2,54 hectares sont la propriété de la commune). Un quart de tous les terrains disponibles du grand-duché se situent dans les agglomérations de la Ville de Luxembourg et des régions du sud.

L’Observatoire de l’habitat signale une ligne de démarcation qui coupe grosso modo le sud-ouest du Luxem[-]bourg du reste du pays : le sud de cette ligne se caractérise par une part plus faible de propriétaires privés. Ainsi, à Luxembourg-ville, 44 pour cent des terrains à vocation « résidentielle » sont détenus par les particuliers. Ce chiffre tombe à 17 pour cent à Esch-sur-Alzette. Autre constat peu encourageant pour la planification de logements, lié à la grande dispersion des terrains aux mains des particuliers : les parcelles dans une grande majorité de communes ne seront mobilisables que lentement. « Le développement à terme des communes en matière de logement, note le bilan 2010 de l’Observatoire, dépend donc en très grande partie de la volonté individuelle des propriétaires privés, ce qui complique la planification puisqu’ils ne sont pas tous prêts à mettre en construction leurs terrains, et qu’il faut négocier avec une multitude de personnes différentes. »

Cela dit, c’est dans les communes les plus attractives, en termes d’infrastructures notamment, qu’on trouve les parts les plus élevées de promoteurs et personnes morales : normal, car ici les transactions sont les plus spéculatives et les plus lucratives aussi. Ils sont onze pour cent en moyenne à détenir les terrains disponibles à l’habitation, mais ce chiffre grimpe à mesure que l’on se rapproche des grands centres urbains et périurbains. Ils représentent ainsi 26 pour cent à Luxembourg-ville (53 hectares), 29 à Esch (quatre hectares) et à Strassen (22 hectares). On les trouve également nombreux dans le Nord du pays, le long de la ligne ferroviaire. Les terrains des promoteurs, contrairement à ceux des personnes privées, offrent la caractéristique d’être plus rapidement disponibles pour l’habitat.

Les travaux de l’Observatoire signalent par ailleurs une consommation foncière en volume toujours assez faible par rapport aux besoins engendrés par la croissance de l’économie luxembourgeoise : 108 hectares ont été « consommés » et « habités » en quatre ans, entre 2004 et 20071, pour l’ensemble du pays, ce qui représente la construction de 2 100 logements, ou 19 logements par hectare et 2,75 personnes en moyenne occupant chacun de ces logements. Bertrange détient le record des constructions nouvelles : 150 logements entre 2004 et 2007, suivi par Hesperange (106 logements) puis Luxembourg-ville (84 logements dont l’essentiel dans des résidences à appartements).

Comme en témoigne le bilan 2010 de l’Observatoire, les propriétaires privés sont au cœur du dispositif de planification de la politique de logement. La propriété étant sacrée, nul ne peut les forcer à vendre leurs lopins de terre. Les dispositifs pour les y inciter ont été mis en place par les pouvoirs publics, avec un succès tout relatif. Les moyens contraignants introduits en 2008 dans le cadre du Pacte logement (impôt foncier sur les terrains) n’ont pas produit les effets escomptés. Les relevés des terrains à bâtir à des fins d’habitation dressés chaque année par les communes montrent des défauts que les propriétaires privés ne manquent pas d’ailleurs d’épingler lorsque l’occasion leur en est donnée.

Alors, faut-il durcir davantage les instruments de contrainte, en augmentant par exemple les taxes foncières sur les terrains à bâtir qui ne le sont pas, pour donner aux communes les ressources financières qui leur manquent tant pour se lancer dans la promotion immobilière à caractère social et contribuer ainsi à réguler les prix un peu fous du marché luxembourgeois ?

Les chiffres fournis par l’Observatoire de l’habitat indiquent en outre un volume de transactions immobilières dans le secteur résidentiel de 3,625 milliards d’euros, en hausse de plus de douze pour cent par rapport à 2009. En comparaison, le volume des investissements enregistrés dans l’immobilier non résidentiel n’atteignait pas la barre des 500 millions d’euros, le record ayant été réalisé en 2007 avec près de trois milliards d’euros d’opérations réalisées sur ce segment. Au second trimestre 2011, le volume des transactions sur ce segment du non résidentiel avait atteint péniblement 85 millions d’euros, selon les informations du courtier Property Partners.

Dans le secteur résidentiel, les ventes ont essentiellement concerné les appartements avec un volume record de 1,619 milliard (+ 19 p.c. sur un an). Le montant de 2007 (1,702 milliard) reste toujours inégalé en 2010 (1,389 milliard). Celui des terrains est également à la traîne par rapport au boom de 2007 : 617 millions d’euros en volume l’année dernière contre 487 en 2009 et 825 en 2007. Cela dit, l’activité a montré des signes de frénésie au quatrième trimestre 2010, frisant même les niveaux de la fin de l’année 2007.

1 Les travaux sur la consommation foncière dans les zones d’habitat portent sur des données relativement anciennes : 2004 et 2007. Une actualisation est prévue pour la fin de l’année 2011 avec des chiffres de 2010.
Véronique Poujol
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