Preiswert zur Miete wohnen

Angebot und Nachfrage

d'Lëtzebuerger Land vom 17.10.2014

Zu den markantesten Aussagen in Xavier Bettels Erklärung zum Zukunftspak am Dienstag gehörte die, dass der für neugebaute Zweitwohnungen von drei auf 17 Prozent erhöhte Mehrwertsteuersatz die Mieten nicht steigen lassen werde. „Die Wohnungsmieten orientieren sich am Prinzip von Angebot und Nachfrage. Die Höhe der Miete ist die, die der Markt hergibt.“

Was macht den Premier und seine Regierung so sicher, dass der Markt es Investoren und späteren Vermietern nicht erlauben wird, die Mehrkosten aus der erhöhten TVA-Logement an die Mieter weiterzureichen? Zwischen Ende 2012 und Ende 2013 waren die in Annoncen verlangten Mieten für Häuser im Schnitt um knapp elf Prozent gestiegen, die für Appartments um fast sechs Prozent. Im selben Zeitraum war das Angebot an zu vermietenden Häusern um 67 Prozent zurückgegangen, das ­Appartment-Angebot um drei Viertel. Stehen bei dieser Knappheit an Mietwohnungen die Chancen so schlecht, dass der Markt keine weiteren Mieterhöhungen hergibt?

Wissen kann das niemand genau. Dass es darüber keine Impaktstudie gibt, räumte der Finanzminister schon im Sommer ein. Jetzt hat die Regierung einen kleinen Rückzieher gemacht: Für Renovierungen soll der super-reduzierte Satz weiter gelten. Das ist nicht nur eine Geste ans Handwerk, das Auftragseinbrüche fürchtete. Es ist auch ein Eingeständnis, dass die Steuererhöhung auf neugebaute Zweitwohnungen, bei der es bleiben soll, in einen ohnehin angespannten Markt ein Teuerungssignal sendet. Ein weiteres Eingeständnis macht die Regierung, wenn sie den Staatszuschuss zum Bau kommunaler Sozialwohnungen von 70 auf 75 Prozent zu steigern plant: Das soll „zum Teil“ die Auswirkungen der erhöhten TVA-Logement kompensieren. Soll heißen: „Ineffizient“, wie Pierre Gramegna sagt, ist die niedrige Steuer wohl. Sie anzuheben, belastet aber nicht die, die bisher von ihr profitierten.

Dagegen ist es sicherlich sinnvoll, in den öffentlichen sozialen Mietwohnungsbau zu investieren, statt Vermietern Steuergeschenke zu machen. Ungewiss ist jedoch, wie schnell er angekurbelt werden kann. Die Regierung will das vor allem durch die Projets d’envergure im Plan sectoriel logement erreichen. 470 Hektar überwiegend grüne Wiese könnten bis 2030 mit 15 000 Wohnungen für 37 000 Einwohner bebaut werden, kalkuliert das Wohnungsbauministerium. Zwei bis drei der 16 Großprojekte will es schnell anschieben.

Doch die ambitionierten Pläne betreffen Flächen, die die öffentliche Hand nicht hat. Mit Verweis auf das Intérêt général müsste sie sie per Vorkaufsrecht erwerben, und falls das nicht klappt, die Besitzer enteignen. In dem Fall würde eine „Spekulationsbremse“ im Landesplanungsgesetz den Grundstückspreis auf den vom Juni 2013 einfrieren. Je nach Terrain kann das der Grünlandpreis sein – auch wenn die Fläche für eigentlich wertsteigernden Wohnungsbau genutzt wird.

Wie die Grundstücksbesitzer auf diese Aussicht reagieren werden, ist eine große Unbekannte im wohnungsbaupolitischen Zukunftsszenario der Regierung. Gelingt es, das Angebot an erschwinglichen Mietwohnungen rasch zu steigern, würde man die erhöhte TVA-Logement später Teil eines erfolgreichen Gesamtkonzepts nennen. Führt der Weg über langwierige Gerichtsprozesse, wird sie Teil eines anhaltenden Preisauftriebs bei den Mietwohnungen. Bleibt zu hoffen, dass der Premier seine Bemerkung nicht so gemeint hat, dass die Preise eh steigen werden und die TVA-Erhöhung darin untergehen wird. Und dass der Anteil der Luxemburger „Haushaltsvorstände“ unter den Mietern nur bei 27 Prozent liegt und die Mietpreisentwicklung ebenso wie Erfolg oder Misserfolg im sozialen Wohnungsbau elektoral nicht weiter ins Gewicht fallen.

Peter Feist
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