Ertragswohnungen

Allgemeine Verunsicherung

d'Lëtzebuerger Land vom 28.11.2014
Die Telefondrähte laufen heiß – seit die Regierung die Übergangsbestimmungen für die Reform der Mehrwertsteuer auf dem Erwerb von Ertragsimmobilien bekanntgegeben hat, ist der Andrang groß, erzählt Jean-Paul Scheuren, Präsident der Immobilienkammer. Das ist keine Überraschung, denn für Investoren hängt vom Datum des Reservierungsvertrags – bis zum 31.12.2014, beziehungsweise ab dem 1.1.2015 – eine Menge Geld ab. Zwischen 20 000 und 40 000 Euro. Wer bis zum Ende dieses Jahres kauft, für den gelten noch die aktuellen Bestimmungen, also drei Prozent Mehrwertsteuer statt ab dem 1. Januar 17 Prozent, auch wenn die Immobilie jetzt noch nicht gebaut ist. „Das entspricht bis zu eineinhalb Jahren Miete“, sagt Scheuren. Ob das Angebot an Projekten, die in der Planung weit genug fortgeschritten sind, dieser Nachfrage gerecht wird? Je näher das Stichdatum rückt, umso flexibler werden die Kunden, berichtet Scheuren, und kaufen auch Objekte, die sie vorher vielleicht nicht in Betracht gezogen hätten. Dabei hält Scheuren die psychologische Wirkung auf die Investoren für größer als die finanzielle. Auf einer Rendite von, je nach Objektgröße, zwischen 3,5 und vier Prozent, schätzt er, würden die Vermieter 0,5 Prozent einbüßen, wenn sie die Mehrwertsteuererhöhung nicht an ihre Mieter weitergeben. Aber die Nachfrage nach Wohnraum ist in Luxemburg aufgrund der positiven Zuwanderungsbilanz weiterhin groß und dass es an Mietwohnungen fehlt, mittlerweile so hinreichend bekannt, dass die Regierung über die öffentlichen Akteure verstärkt in diesem Bereich aktiv werden will. Deshalb warnt auch der Wirtschafts- und Sozialrat (CES) in seinem Gutachten von vergangener Woche davor, dass die Mehrwertsteuererhöhung über eine Mietpreiserhöhung an die Mieter weitergegeben wird. Um bis zu fünf Prozent, meint Scheuren, einer der Experten, die der CES für sein Gutachten zu Rate gezogen hatte, könnten die Mieten steigen. Bezahlen müssten die 60 Millionen Euro, die die Regierung über die Maßnahme einnehmen will, deshalb eher die Mieter als die Vermieter, warnt der CES. Das könnte vor allem einkommensschwache Haushalte belasten, die auch jetzt schon über 40 Prozent ihres Einkommens für ihre Unterbringung aufwenden müssen, so der CES. Obwohl die Vermieter demnach relativ ungeschoren davon kämen, geht der Präsident der Immobilienkammer davon aus, dass dem aktuellen Ansturm nach dem 1. Januar 2015 wegen der allgemeinen Verunsicherung erst einmal eine Flaute folgen wird. Für die Bauträger entstünde dann ein Loch im Auftragsbuch, wodurch wiederum Arbeitsplätze auf dem Spiel stünden. „La concentration de la demande risque d’avoir des graves conséquences sur l’emploi dans le secteur de la construction, alors que chaque tranche de 100 000 euros non réalisée correspond à un emploi stable en moins“, heißt es im CES-Gutachten, dem sich die staatlichen Vertreter im Wirtschafts- und Sozialrat bei der Abstimmung nicht anschlossen. Von der zu erwartenden Zurückhaltung der Käufer von Ertragsimmobilien könnten auch diejenigen betroffen sein, die eine Immobilie für den Eigengebrauch erwerben, warnt Scheuren. Denn um die für den Baustart nötige Bankgarantie zu erhalten, müssten in Mehrfamilienhäusern in der Regel 80 Prozent der Wohnungen verkauft sein. Zögerten die Investoren, werde es für die Bauträger schwieriger, diese Schwelle zu erreichen und die notwendigen Bankgarantien zu sichern, damit sie anfangen können zu bauen. Ohnehin werde durch die Mehrwertsteuererhöhung der Immobilienerwerb auch für Käufer teurer, die ihre Wohnung oder ihr Haus selbst beziehen wollen, warnt der CES. Da der Regelsatz von 15 auf 17 Prozent angehoben wird, fällt ein höherer Betrag an Mehrwertsteuer an. Der maximale Mehrwertsteuerrabatt, der aus der Anwendung des superreduzierten Satzes von drei Prozent erlaubt ist, bleibt den aktuellen Regierungsplänen zufolge aber unverändert bei 50 000 Euro. Deshalb könnte die Rechnung auch in diesem Fall bis zu 8 333 Euro teurer werden. „Eine unüberlegte Maßnahme“ nennt Scheuren deshalb die geplante Abschaffung des superreduzierten Mehrwertsteuersatzes auf Ertragsimmobilien. Weil einerseits nicht absehbar ist, ob sie dem Staat die geplanten 60 Millionen Euro in die Kasse bringen wird, sich andererseits aber abzeichnet, dass die Preise auf dem Immobi­lienmarkt dadurch drohen, eher zu steigen als zu sinken. Was im Widerspruch zum Vorhaben der Regierung steht, schnell viel erschwinglichen Wohnraum zu schaffen. Zumal auch die öffentlichen Träger, die verstärkt Mietwohnungen schaffen sollen, von der Mehrwertsteuererhöhung auf Mietwohnungen nicht ausgenommen seien, wie der Präsident der Immobilienkammer hervorhebt, also auch ihre Rechnung teurer werde. „Wer bezahlt das dann“, fragt Scheuren, „wenn die ihre Mieten nicht anheben sollen?“
Michèle Sinner
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