Wenn die Immobilienpreise steigen

Hauskäufer aufgepasst!

d'Lëtzebuerger Land du 22.11.2013

Fast ein Viertel ihres monatlichen Einkommens, 24 Prozent, müssen Einkommensschwachefür ihre Wohnung aufbringen. So meldete das Europäische Statistikamt Eurostat für Luxemburg für 2012. Drei Jahre zuvor waren es 19,2 Prozent, also rund ein Fünftel. In Frankreich liegt der Anteil bei 22 Prozent, in Deutschland sogar bei 51,7 Prozent. Belastet sind Haushalte mit einen Einkommen von weniger als 60 Prozent des Medianeinkommens, die also weniger als rund 20 000 Euro jährlich zu ihrer Verfügung haben.

Da kann man das Geld doch besser direkt in eigene vier Wände investieren, denken daher viele – und sie liegen damit nicht falsch. „Die Zinsen stehen auf einem Rekordtief, tiefer geht es nicht mehr“, bestätigt Guy Goedert, Verwaltungsdirektor der Luxemburger Konsumentenvereinigung ULC. Kredite zu einem günstigen Zinssatz, das klingt nach dem idealen Zeitpunkt und Umfeld, um sich eine Immobilie zu kaufen. Aber aufgepasst: „Wenn der Zins lange niedrig bleibt, kann er irgendwann nur wieder steigen“, wirbt Goedert für eine gewisse Vorsicht.

Bisher gibt es dafür keine Anzeichen. Die Europäische Zentralbank hat erst Anfang November den Leitzins von 0,5 Prozent überraschend auf ein Rekordtief von 0,25 Prozent gesenkt. Und dennoch bleibt der Immobilienkauf in Luxemburg schwierig. „Die Preise für Eigenheime sind teuer. Das gilt für vor allem für Grundtücke. Der Bau selbst kostet nicht so viel, aber der Erwerb von Bauland wird zunehmend unerschwinglich“, so Goedert weiter.

Weil die Preise seit Jahren steigen – der Durchschnittspreis liegt laut Observatoire de l’habitat ist im zweiten Trimester 2013 um 5,48 Prozent gegenüber dem ersten Trimester gestiegen und liegt nun bei 4 210 Euro pro Quadratmeter für eine Altbauwohnung und 5 048 Euro für eine Neubauwohnung (bei einer Steigerung von 2,07 Prozent gegenüber dem ersten Trimester) –, taucht alle Monate wieder die Frage nach einer möglichen Spekulationsblase auf. Nur zweimal, zwischen 1986 und 1992 sowie zwischen 2004 und 2008, sei der Immobilienmarkt überbewertet gewesen, stellte das Ceps Instead fest: Damals lagen die Preise rund sechs Prozent über dem eigentlichen Wert. Seitdem kennen die Preise für Wohnungen und Häuser nur einen Trend: nach oben. Aber überhitzt ist der Markt deshalb noch nicht, betonen Kenner des Wohnungsmarkts wie der Vorsitzende der Chambre immobilière, Jean-Paul Scheuren.

Doch auch wenn die Preisentwicklung für die kommende Jahre weiteren Wertzuwachs verspricht, der Bevölkerungsdruck hält an und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum, und die Zinsen auf einem historischen Tiefpunkt sind, ist das eigentliche Problem eher, ein Haus oder ein Apartment zu finden, das den eigenen Bedürfnissen an Raum und Komfort entspricht – und das zudem bezahlbar ist.

Für immer mehr Menschen in diesem Land, das hat eine Studie des Obersvatoire de l’habitat ergeben, ist der Traum vom Eigenheim eben das: ein unerreichbarer Traum. 2009 lebten 30 Prozent der Einwohner Luxemburgs zur Miete. 61 Prozent der Mieter, so rechnete das Observatoire de l’habitat vor, hatten 2009 genügend Einkünfte, um sich ein Apartment zu kaufen, aber nur 31 Prozent um sich ein Haus zu kaufen. Soll heißen, sie konnten die Investition für ein Eigenheim von damals durchschnittlich rund 440 000 Euro für einen Kauf stemmen. Vier Jahre früher waren es noch 70 Prozent gewesen, die genügend Einkünfte hatten, um sich eigene vier Wände zu leisten.

Die Daten des Observatoire stammen von 2009. Das war zu Beginn der Weltwirtschaftskrise, aktuellere Daten gebe es nicht, so Julien Licheron vom Observatoire. Allerdings sei anzunehmen, dass die Lage mit der Finanzkrise nicht besser geworden ist: Für eine wachsende Zahl von Menschen wird es immer schwieriger, Hauseigentümer zu werden.

Dass die Laufzeiten der Kredite, die Privatkunden bei Banken für den Häuserkauf tätigen, immer länger werden, ist ein weiteres Phänomen, das die Konsumentenschützer seit einigen Jahren mit Besorgnis beobachten: „Früher waren es um die 20 Jahre Laufzeit, heute sind 30 Jahre Laufzeit die Norm“, so Guy Goedert gegenüber dem Land. „Den meisten gelingt es nicht mehr, den Kredit schneller zurückzuzahlen.“

Die finanzielle Anstrengung, die ein Hauskauf für viele bedeutet, lässt sich auch aus den Zahlen der Zentralbank ablesen. 58 Prozent der Luxemburger Haushalte, stellt die Zentralbank in ihrem Bulletin vom zweiten Trimester 2013 fest, sind verschuldet. In der Eurozone sind es 44 Prozent durchschnittlich. 39 Prozent der verschuldeten Luxemburger Haushalte haben zudem eine Hypothek auf ihrem Haus (gegenüber 23 Prozent in der Eurozone). Ein Drittel, 33 Prozent, haben die Hypothek auf ihrem Hauptwohnsitz.

Die Verschuldung der Privathaushalte ist auch im reichen Luxemburg ein Problem. Seit 2002 steigt die Zahl derer, die wegen Überschuldung in die Beratungsstunden der Schuldnerberatungen von Ligue médico-sociale und Inter-Actions gehen. 2010 meldeten sich 926 Haushalte bei der Schuldnerberatung, im Jahr 2011 sank die Zahl leicht auf 786 Haushalte. Durch andauernde Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Kurzarbeit kann das finanzielle Gleichgewicht schnell ins Wanken geraten und aus einer Finanznot eine regelrechte Verschuldungsspirale werden.

Bisher war der Wert des per Kredit gekauften Hauses die Garantie, den Kauf später nicht bereuen zu müssen: Zur Not ließe sich das Haus verkaufen, um ausstehende Schulden zu begleichen. Das war das Problem bei der Immobilienblase in den Vereinigten Staaten: Privathaushalte hatten Häuser zu Preisen und mit Krediten gekauft, die sie eigentlich gar nicht bezahlen konnten. Als die Immobilienblase platzte, blieben die Banken auf den Krediten sitzen – und auf Immobilien, die kaum mehr etwas wert waren.

In Luxemburg sind die Banken von dem Szenario weit entfernt. Die Zentralbank kommt zum Schluss, dass die Verschuldung in Luxemburg eher „weniger besorgniserregend erscheint“. Allerdings trügen Haushalte, wie Alleinerziehende und Familien mit mehreren Kindern ein höheres Risiko, sich zu verschulden. Wenn sich deren Situation verschlechtere, „dann könnten diese Schwierigkeiten haben, ihre Schulden zurückzubezahlen“, warnt die Zentralbank eindringlich und weist auf die steigende Arbeitslosenquote hin. Letzte Meldungen sind nicht rosig: Die Arbeitslosenquote hierzulande erreichte im September einen neuen Höchststand von sieben Prozent.

Ines Kurschat
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