Prix de l’immobilier résidentiel : Quelques tendances récentes

d'Lëtzebuerger Land vom 23.02.2018

Le marché du logement luxembourgeois se caractérise par une grande régularité dans la hausse des prix des logements depuis 2010 : l’indice des prix des logements produit par le Statec croît à un rythme d’environ 4,5 pour cent par an. Cette hausse des prix de vente touche de manière très similaire les différents segments du marché (logements existants et logements en construction, appartements et maisons), ce qui suggère que des déterminants structurels sont à l’œuvre. La hausse des prix observée au Luxembourg s’explique en effet avant tout par la forte demande en logements, alimentée par un taux de croissance démographique proche de 2,5 pour cent par an depuis 2010.

Si l’on regarde la situation dans les pays voisins, la hausse des prix relevée au Luxembourg n’est toutefois que légèrement supérieure à celle relevée en Allemagne (qui s’élève en moyenne à +3,8 pour cent par an au niveau national), mais assez nettement supérieure à celle relevée en Belgique (+2,4 pour cent) et en France (+1,2 pour cent). Dans certaines grandes villes allemandes caractérisées par une forte croissance démographique et économique depuis 2010 (telles que Munich et Berlin), la hausse des prix des logements est très comparable à celle relevée au Luxembourg (cf. : figure 1).

Sur le marché locatif, il faut noter que la phase de baisse puis de stabilisation des loyers annoncés (issus des annonces immobilières), qui avait suivi la crise économique et financière, avait été plus longue que sur le marché de la vente : cette phase s’était poursuivie jusqu’à la fin 2010. En revanche, depuis le début 2011, l’indicateur des loyers annoncés des appartements a augmenté à un rythme très similaire à celui des prix de vente : environ 4,1 pour cent par an. Notons ici qu’il s’agit de la hausse des loyers pour de nouveaux contrats de bail, alors que les loyers des locataires en place (loyers en cours de bail) ont augmenté beaucoup plus modérément, à un rythme proche de l’inflation (cf. : figure 2).

Les différences de prix et de loyers sont toutefois importantes pour un territoire de la taille du Grand-Duché de Luxembourg. Par exemple, pour la vente d’un appartement existant, les prix de vente s’échelonnent quasiment du simple au double selon les communes : moins de 3 800 euros le mètre carré en moyenne dans certaines communes du nord et de l’ouest comme Clervaux et Wiltz, contre près de 7 000 euros le mètre carré dans la capitale (mais avec, là encore, de fortes disparités selon les quartiers). Les prix de vente des logements sont très fortement influencés par le temps d’accès à la capitale, qui concentre une part importante des emplois et des services du pays (cf. : carte ci-dessus).

Le rôle de l’accessibilité à la capitale dans la structure spatiale des prix des logements a d’ailleurs largement augmenté sur les dernières années. À titre d’illustration, on peut noter que le prix de vente moyen par mètre carré d’un appartement existant a augmenté d’environ 6,9 pour cent par an à Luxembourg-Ville depuis 2010 (passant de 4 375 euros le mètre carré en 2010 à 6 968 euros en 2017). Dans le même temps, la hausse des prix est restée inférieure à quatre pour cent en moyenne dans la grande majorité des communes du sud-ouest du pays comme Esch-sur-Alzette (+3,5 pour cent en moyenne annuelle entre 2010 et 2017), Differdange, Dudelange et Pétange notamment, ainsi qu’à Ettelbrück (+3,3 pour cent en moyenne annuelle) et Diekirch. À Wiltz, le prix de vente moyen d’un appartement existant a augmenté de 2,7 pour cent par an en moyenne depuis 2010 (cf. : figure 3).

Julien Licheron est économiste au Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (Liser) et coordinateur de l’Observatoire de l’habitat du ministère du Logement, qui a pour missions de produire de l’information nécessaire à la planification de la politique du logement et d’informer le public sur les questions relatives à l’habitat

Julien Licheron
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