Cartographie du marché immobilier luxembourgeois

Prix de l’immobilier résidentiel  : Quelques tendances récentes

d'Lëtzebuerger Land vom 17.02.2017

Le marché de l’immobilier résidentiel au Luxembourg se distingue par une grande régularité dans la hausse des prix des logements observée depuis 2010 : l’indice des prix des logements produit par le Statec croît à un rythme d’environ 4,5 pour cent par an. Une baisse des prix de vente des logements avait certes été relevée au Luxembourg en 2009, mais elle fut à la fois plus modérée et plus courte que dans la plupart des autres pays européens. Depuis 2010, la hausse des prix relevée au Luxembourg est similaire à celle relevée en Allemagne (qui s’élève en moyenne +3,8 pour cent par an au niveau national), mais assez nettement supérieure à celle relevée en Belgique (+2,2 pour cent par an) et en France (+0,9 pour cent par an en moyenne). La hausse des prix observée au Luxembourg s’explique avant tout par une forte demande en logements, alimentée par un taux de croissance démographique proche de 2,5 pour cent par an depuis 2010.

Si l’on s’intéresse au marché de la location d’appartements (qui représentent environ 85 pour cent de l’offre locative, la location de maisons restant un segment relativement marginal et particulier), on constate que la phase de baisse puis de stabilisation des loyers annoncés (pour des nouveaux contrats de bail) a été plus longue que sur le marché de la vente : cette phase s’est poursuivie jusqu’en fin d’année 2010. En revanche, depuis le début de l’année 2011, l’indice des loyers annoncés des appartements (issus des annonces immobilières) a augmenté à un rythme très similaire à celui des prix de vente : environ 4,4 pour cent par an.

Les différences de prix et de loyers sont toutefois importantes pour un territoire de la taille du Grand-Duché de Luxembourg. Par exemple, pour la vente d’un appartement existant, les prix de vente s’échelonnent quasiment du simple au double selon les communes : moins de 3 400 euros/m² en moyenne dans certaines communes du nord et de l’ouest comme Clervaux et Wiltz, contre plus de 6 400 euros/m² dans la capitale (mais avec, là encore, de fortes disparités selon les quartiers). Les prix de vente des logements sont très fortement influencés par le temps d’accès à la capitale, qui concentre une part importante des emplois et des services du pays.

Le même constat est valable pour les prix de vente des maisons anciennes, qui sont couverts par une statistique produite par le Statec à partir d’une enquête auprès des nouveaux propriétaires. Dans le canton de Luxembourg, le prix de vente médian (en-dessous duquel se situe cinquante pour cent des transactions) correspondait à environ 778 000 euros pour une maison ancienne en 2015-2016, contre 462 500 euros dans le canton d’Esch-sur-Alzette et 400 000 euros dans la partie nord du pays. Il faut souligner que l’écart entre prix médian et prix moyen est particulièrement élevé dans le canton de Luxembourg, ce qui indique une forte dispersion des prix de vente, avec de nombreuses transactions à des prix élevés qui tirent la moyenne vers le haut.

Julien Licheron est économiste au Liser (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research) et coordinateur de l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement, qui a pour missions de produire de l’information nécessaire à la planification de la politique du logement et d’informer le public sur les questions relatives à l’habitat.

Julien Licheron
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