Un portrait de Steve Krack

Promoteur hipster

d'Lëtzebuerger Land du 17.02.2017

Comme lieu de rendez-vous matinal, il a proposé l’« Inter ». Situé en face de ce qui était une fois le Centre Hamilius, le Café Interview est une des rares institutions « authentifiées par la fidélité conservatrice et le pluralisme libéral de ses habitués » (pour reprendre la formule de Claudio Magris). Steve Krack compte parmi ces habitués. Vêtu d’un pull bleu foncé, cheveux gris en bataille, le quadragénaire a l’allure du beau gosse, mais sans pour autant être frimeur. Plutôt que de fric, il préfère parler d’« esthétique ». Son enthousiasme est désarmant. En juillet 2015, le Land avait vu en lui le symbole ou la mascotte du Luxembourg jeune, ouvert et dynamique prêché par la coalition socio-libérale : « Dans ce pays ‘moderne’, l’entrepreneur qui a du succès ne s’appelle plus Flavio Becca, mais Steve Krack ». Serait-il le Flavio Becca de la coalition Gambie ? Si la formule le fait rire, il en est également un peu flatté. Alors, plutôt promoteur hipster ? Lui, préfère l’appellation « promoteur lifestyle ».

« J’avais une mère très aimante, mais elle ne m’a pas donné de cadre. Je me suis élevé moi-même », raconte-t-il son enfance. (Son père, qui avait été pilote de course, gérait un petit garage à Esch-sur-Alzette.) Cadet – il a une sœur (devenue kinésithérapeute) et un frère (devenu ingénieur chez BMW à Munich) – le jeune Steve avait « envie de tout, sauf d’aller à l’école ». À 17 ans, il arrête le lycée. Commence alors une période de flottement qui durera deux ans et demi : il passera ses journées « à ne rien faire » ou plutôt à se promener à travers Esch et la Ville. Au bout de ce long intervalle durant lequel il dit « avoir cherché son chemin », Steve Krack réalise qu’il devra se bouger. À 19 ans, il trouve un emploi dans une agence immobilière à Esch également active dans la promotion. Durant trois ans, il travaille « jour et nuit » et apprend les astuces d’un marché qui est souvent impitoyable. Grâce aux commissions collectées, il se constitue une petite réserve.

En juillet 1998, il crée sa propre agence de développement : Promobuild (qu’il renommera dix ans plus tard Unité d’habitation). Les cases hypothécaires de cette société indiquent qu’entre 1999 et 2003, les transactions se concentrent à Merl-Belair. Steve Krack y rachète des appartements des années 1950, les rénove, les découpe, puis les revend. Peu à peu, il établit ainsi un track-record auprès des banques et se lance dans des projets de plus en plus gros. Il décide alors de ne travailler que dans la capitale. Dans cette délimitation, Krack voit « une sécurité du marché » : « Je continue de penser que ce sera le dernier bastion qui résistera, si jamais il y avait un krach immobilier ».

Au fil des projets, Steve Krack s’associera à des notables grisonnants de l’économie locale. Récemment encore, il s’est allié avec Roland Junck, directeur intérim entre Arcelor et Mittal, pour monter un entrepôt de stockage, ou avec Alain Berwick, CEO de RTL-Lëtzebuerg, pour la rénovation de la « Résidence des célibataires », située rue de la Semois. Mais avant eux, ce fut l’entrée de Maurice Lam dans le capital de sa société qui avait marqué le début de la « deuxième phase » de sa vie professionnelle. Steve Krack chante les louanges de cet « associé-modèle », qui aurait été pour lui « son principal mentor ».

D’origine mauricienne, Maurice Lam est arrivé au Luxembourg en 1984 pour s’occuper de la liquidation de la sulfureuse Banco Ambrosiano. En 1988, Lam est nommé associé de Deloitte & Touche Luxembourg ; en 2000, il en devient le managing partner. Sous l’impulsion du comptable Lam, les opérations de Krack deviendront plus structurées. En 2010, les deux associés créent la holding Kwong SA (une transcription pinyin du mot chinois pour « lumière » ou « lumineux »), qui rassemble toutes leurs participations dans les différents projets immobiliers, hôteliers et commerciaux (à chacun de ces projets correspond une SA ou une Sàrl distincte). Depuis son départ à la retraite de chez Deloitte en 2009, Maurice Lam a intégré le conseil d’administration de la Bank of China, puis, en 2015-2016, ceux de la KBL et de la Bil, deux banques détenues par la famille royale du Qatar. En septembre 2015, il quitte le CA de Kwong SA. Ceci, dit Krack, pour éviter les conflits d’intérêts.

Au pays de l’Entkernung et de l’architecture de promoteur, Steve Krack aura finalement eu peu de mal à se distinguer. Il vend des appartements à prix d’or rue du Nord, y crée un salon de coiffure (« une de mes meilleures réalisations », estime-t-il), rénove un logement social dont il garde le sol en terrazzo (« on aurait pu y mettre du marbre, mais cela aurait tué l’âme du bâtiment »), restaure une vieille maison au Grund, rachète un hôtel à Dommeldange... Sa firme Unité d’habitation emploie quatre artisans en permanence, des « gens à tout faire ». Selon Krack, il s’agirait de « couper au scalpel » : « La clé de la rénovation c’est de savoir ce qu’on démolit et ce qu’on ne démolit pas. L’idée que nous tentons de suivre est celle de l’architecte originel. Il s’agit de retrouver sa vision. »

Steve Krack s’adresse à une clientèle huppée qui recherche des « produits de niche », « authentiques », « rares ». La plupart des immeubles retapés par Krack sont situés dans des quartiers historiques, centraux et, des fois, assez bruyants. Souvent, il s’agit de quartiers populaires en plein processus de gentrification. On est donc loin de l’idéal petit-bourgeois, pavillonnaire et postmoderne qui avait dominé les années 1980, 1990 et 2000. Plutôt qu’aux cités pour nantis de Mamer, Bridel ou Strassen, pensez rue du Nord (vieille Ville), rue de la Semois (Gare), rue Mohrfels (Pfaffenthal), rue Sigismond (Bonnevoie) ou Bisserwee (Grund). Le capital culturel restant intimement lié au capital économique, cette « authenticité », nouvel étalon-or du jeune cadre urbain et international, a un prix.

Bâtie au début des années 1950 comme logement social, la Résidence des célibataires se trouve sur la rive de la Pétrusse, côté Hollerich. Un coin idyllique, perdu au fond de la vallée. Rénovés par Krack, les studios ont été vendus à 10 000 euros le mètre carré. L’immeuble moderniste étant constitué de 19 petites unités de quarante mètres carrés chacune, les prix ont atteint facilement les 400 000 euros par studio pleinement équipé (salle de bain et cuisine incluses). « La rénovation de haute qualité est très chère, des fois plus chère qu’une nouvelle construction », conclut Krack.

Nous retrouvons Steve Krack mardi en début d’après-midi sur son dernier chantier au Grund, à côté du Scott’s Pub. Il s’agit d’une maison du XVIIIe siècle qu’il avait achetée en 2011. La rénovation (qui devra être finie d’ici l’automne) aura duré plus de quatre ans et fut menée sous le titre « minimalisme naturel » (L’architecte Christian Bauer s’occupa des extérieurs, Steve Krack de l’intérieur). Les travaux ont été hyper-détaillés : les moulures sur la façade-arrière (côté fleuve) ont été recréées in situ par des artisans spécialisés, un ancien parquet a été commandé en France, les poutres séculaires nettoyées et replacées. Au rez-de-chaussée, Steve Krack a érigé une cabane en bois contenant son bureau provisoire et une machine à café. En faisant le tour de la maison, il détaille ses plans d’aménagement pour les dix appartements qui sont en train d’y être créés. Au premier étage, explique Krack, il veut faire monter deux conteneurs rouillés et cabossés qui ont traversé les océans du monde et les transformer en une unité d’habitation. L’idée semble décalée et ni un architecte ni un client n’y aurait probablement pensé.

Krack se voit davantage comme un « Bau-Mënsch » et moins comme gérant administratif, un rôle qu’il laisse souvent aux investisseurs. Il n’est pas toujours évident de travailler avec Steve Krack. Dans un court questionnaire de Paperjam, le promoteur semblait en convenir, citant comme son principal défaut son côté « parfois lunatique et peut-être solitaire », ajoutant : « j’ai bien plus besoin d’assistants que de coéquipiers. » Il refuse de passer ses heures à discuter avec les clients de la couleur du carrelage. « Mon caractère c’est que si j’ai un concept, je veux le transposer de A à Z ». Il se présente comme « chef de projet » pour tout ce qui touche à « l’esthétique » et au chantier. Il ne vend pas en état futur d’achèvement, mais qu’au moment où le chantier est terminé : Le client achète ainsi la vision esthétique de Steve Krack, carrelages inclus. Paradoxalement, explique Krack, une partie de sa marge proviendrait de la lenteur administrative. « Nous en profitons énormément. Je calcule quatre pour cent de hausse par an. Si nous devons donc attendre deux ans pour les autorisations (et même si nous ne réussissons pas à les avoir), nous profiterons pour le patrimoine existant de cette croissance des prix. » Entre l’achat et la vente, le prix de l’immobilier aura « naturellement » augmenté de huit, voire de douze pour cent.

Plutôt que d’architecture de promoteurs, Steve Krack parle de « Energiepass-Architektur » qui finirait fatalement par déboucher sur des boîtes massives et grossières. « On ne peut pas bâtir en ‘AA’ de manière élégante », estime-t-il. Les immeubles rénovés qu’il vend se situent plutôt dans la classe énergétique « G » ou « I ». Jusqu’à récemment, l’écart de prix entre l’ancien et le neuf était minime au Luxembourg. Or, sur les dernières années, il a commencé à sérieusement se creuser. Selon Julien Licheron, chercheur au Liser, « le passeport énergétique a eu un effet de signal » : « Il fait également augmenter les perspectives de revente : aujourd’hui, acheter un bien neuf en catégorie ‘AA’ constitue une réserve de valeur plus sûre qu’acheter un bien en catégorie ‘F’ ».

Fin 2012, Steve Krack se lance sur le marché hôtelier et dans la restauration. Il n’aura pas été le premier ; quasi tous les tycoons de l’immobilier ont un pied dans le secteur alimentaire : Flavio Becca est actionnaire chez Eurofood, Vinissimo et Coboulux-Emo, les frères Giorgetti ont une participation majoritaire dans Concept & Partners (Hitch, Schräinerei, Koeppchen etc.), les frères Thiry jouent aux mécènes pour le cuisinier Jan Schneidewind (Windsor, B13, House 17) et Pasquale Corcelli compte une ribambelle de restaurants à son actif (dont plusieurs enseignes dans le centre commercial Auchan). Steve Krack, lui, crée la société The Old Lady SA et rachète l’Hostellerie du Grünewald à Dommeldange qui, avec ses anciens tapis, boiseries et chandeliers, dégageait un charme désuet et poussiéreux (« fin-de-siècle », diraient les Viennois). Après une année de rénovation, Krack y ouvre Stayrooms, un appart-hôtel pour expats en transit et employés en mission. Il se retrouve sur un marché concurrencé par des plateformes comme AirBnB et des agences de colocation comme Altea. Il avoue « ne pas vraiment s’y être retrouvé » : « La restauration et l’hôtellerie sont les métiers les plus difficiles que j’aie jamais exercés ; chapeau bas pour tous ceux qui dirigent un restaurant avec succès. Quant aux hôtels, il faut être très fin calculateur pour les exploiter de manière profitable. »

Il y a quelques mois, Krack et ses associés ont vendu Stayrooms. Mais, il aurait été difficile de s’imaginer Krack s’établir à long terme dans le rôle d’hôtelier. « Je suis un homme moderne, dit-il, quelqu’un qui veut toujours développer, toujours établir de nouveaux concepts au Luxembourg. » De son éphémère passage par le secteur Horeca, il ne gardera que les Kniddelen. À la brasserie Brigitte à Dommeldange, Krack avait misé sur les localismes : service en luxembourgeois et cuisine « façon grand-mère » : « Pourquoi manger des gnocchis si nous avons des Kniddelen ? » Cactus a accepté ces dernières dans tous ses supermarchés et Krack a embauché quatre personnes, dont deux s’occupent de l’administration et deux autres de la production dans une cuisine. Ils devront suivre les commandes venant de la grande surface. « C’est un contrat très flexible, dit-il, les supermarchés en prennent au besoin. »

À Bonnevoie, Steve Krack a attendu plus de quatre ans les autorisations pour transformer un hall industriel (l’ancienne serrurerie Graas) en hôtel. Il aura profité de l’occasion pour y lancer l’Amicale des amis, un espace dans lequel quatorze architectes purent laisser libre cours à leur fibre artistique. Même scénario au Grund : en attendant les autorisations pour lancer les travaux de rénovation, le site accommodait un bar éphémère. Situé au bord de l’Alzette, le Brigitte deviendra le temps d’une saison un des endroits les plus m’as-tu-vu de la capitale. (Il migrera à Dommeldange comme brasserie de Stayrooms. D’ici peu, Krack veut faire revivre Brigitte dans un autre quartier de la Ville.) Ces initiatives – dont certaines comportaient un investissement réel – ont contribué à lui donner l’aura du promoteur-mécène au goût assuré, sensible aux arts, au design et à l’architecture. Étaient-ils destinés à mettre en valeur un bien immobilier en leur conférant une charge symbolique de « branchitude » ? Steve Krack réfute cette lecture utilitariste : « Comme entrepreneur, tu es pris dans la roue. Si tu veux donc que ta firme soit plus artiste, plus conceptuelle, il faut se financer tous les ans un projet sur le côté. Ainsi tu évites de rester un pur commerçant et tu peux avoir de nouvelles idées. » La reconnaissance sociale, Marc Giorgetti l’a cherchée sur les unes de Paperjam, Flavio Becca dans le cyclisme et Eric Lux dans la Formule 1. (Des mondanités qui les différencient de leurs pères respectifs, Félix Giorgetti, Aldo Becca et Edouard Lux, beaucoup plus discrets.) En comparaison avec Steve Krack, la démarche des nababs de l’immobilier paraît bien maladroite.

Bernard Thomas
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