Statistiques

Les prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg : Quelques tendances récentes

d'Lëtzebuerger Land du 26.02.2016

Après la légère baisse des prix de l’immobilier résidentiel observée en 2008-2009, les prix de l’immobilier résidentiel ont repris un rythme de hausse assez régulier depuis le milieu de l’année 2009. En moyenne, l’indice des prix a ainsi augmenté de 4,8 pour cent par an depuis le troisième trimestre 2009. Cette hausse des prix est à la fois plus forte et surtout beaucoup plus régulière que dans les pays voisins. Elle s’explique avant tout par une forte demande en logements, alimentée par un taux de croissance démographique d’environ deux pour cent par an depuis 2008.

Les différences de prix sont toutefois importantes pour un territoire de la taille du Grand-Duché de Luxembourg. Pour un appartement existant comme pour un appartement en construction, les prix s’échelonnent quasiment du simple au double selon les communes : moins de 3 300 euros/m² dans certaines communes du Nord et de l’Ouest du pays (en particulier Clervaux et Wiltz), contre plus de 5 900 euros/m² en moyenne dans la capitale. Dans la plupart des communes du Sud industriel du pays, autour d’Esch/Alzette, les prix de vente moyens sont compris entre 3 700 et 4 000 euros/m².

Ces différences entre communes traduisent en partie des différences dans la valorisation de certaines annexes à la vente, en particulier les garages, places de stationnement et caves. Des travaux récents de l’Observatoire de l’Habitat suggèrent ainsi que la valorisation estimée d’un garage s’échelonne de 75 000 euros à Luxembourg-Ville à 24 000 euros dans le nord du pays en moyenne en 2014-2015. Dans ce cas, il peut être moins pertinent de comparer des prix par m² calculés comme un simple rapport entre un prix total de transaction (incluant les annexes) et une surface utile de l’appartement seul (n’incluant pas les surfaces des annexes). L’Observatoire de l’Habitat a donc construit une nouvelle série de prix par m² affiné des appartements (enlevant la contribution estimée des différentes annexes). Elle permet d’estimer une différence moyenne d’environ quatorze pour cent (treize pour cent pour les appartements anciens et quinze pour cent pour les appartements en construction) entre prix par m² publié jusqu’ici et prix par m² « affiné ».

Les différences dans les prix de vente des logements traduisent également des différences dans les prix du foncier. L’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement vient de publier en décembre 2015 une statistique détaillée sur les prix de vente des terrains à bâtir, en s’appuyant sur une collaboration étroite avec l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines. Les résultats montraient que les prix médians des terrains à bâtir à vocation résidentielle s’échelonnaient de 1 à 7 entre les communes les moins chères et Luxembourg-Ville entre 2010 et 2014

La Note de l’Observatoire de l’Habitat n°21 mettait également en avant le rôle majeur joué par la capitale : le temps d’accès à Luxembourg-Ville expliquait à lui seul 84 pour cent de la variabilité dans les prix médians communaux entre 2010 et 2014 ! L’accessibilité à la capitale, en voiture privée ou en transports en commun, reste ainsi le critère de choix de localisation « idéale » d’une forte majorité de ménages installés au Luxembourg.

Julien Licheron est économiste au Liser (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research) et coordinateur de l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement, qui a pour missions de produire de l’information nécessaire à la planification de la politique du logement et d’informer le public sur les questions relatives à l’habitat.
Julien Licheron
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