Implications fiscales dans le cadre d‘un investissement immobilier

Les avantages de la pierre

d'Lëtzebuerger Land vom 18.11.2010

Le contexte économique actuel avec, d’un côté, des rendements sur le capital relativement bas et un sentiment d’insécurité suscité par les marchés des actifs financiers et des devises et, d’un autre côté, des taux d’intérêts hypothécaires historiquement faibles au Luxembourg accompagnés d’un assouplissement de l’accès au crédit, favorise le placement et l’investissement dans le marché immobilier. De plus, le marché luxembourgeois de la location offre certains atouts aux investisseurs potentiels. Il garantit généralement un rendement attractif, même s’il connaît une forte pression en raison de l’offre abondante de logements actuellement et il reste plutôt stable (en 2010, les prix des loyers au mètre carré sont restés stables dans leur ensemble). En outre, la législation sur le bail à loyer ne prévoit pas de mesures protectrices excessives à l’égard des locataires et des mesures avantageuses pour les bailleurs.

Le présent article n’a pas pour objectif d’éclairer le lecteur sur les aspects juridiques et financiers d’un investissement immobilier, mais plutôt de lui donner un aperçu sur les implications fiscales découlant d’un tel investissement dans la pierre.

Le terme d’investisseur ou de propriétaire évoqué dans le présent article signifie une personne physique résidente au Luxembourg, qui souhaite faire un investissement immobilier dans le cadre de son patrimoine privé (par opposition à un patrimoine d’exploitation). Il est supposé que le bien immobilier en question se trouve sur le territoire du grand-duché. Les biens immobiliers peuvent consister en des maisons, studios, appartements et en des immeubles entièrement loués à titre d’habitation ou loués que partiellement.

L’achat d’un bien immobilier déclenche en règle générale deux types d’impôts : la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et les droits d’enregistrement.

L’investissement dans l’ancien, c’est-à-dire dans un bien immobilier existant, est exonéré de la TVA et ne pose donc, en règle générale, aucun problème en la matière. Toutefois, cette exonération n’est pas applicable pour un investissement dans une nouvelle construction (c’est-à-dire pour la vente d’immeubles à construire ou la vente d’immeubles neufs). Néanmoins, afin d’encourager la construction de logements neufs ou la rénovation d’immeubles existants, le législateur luxembourgeois a introduit une mesure de faveur relative à l’application d’un taux de TVA super-réduit de trois pour cent au lieu de quinze pour cent pour certains travaux de création et de rénovation effectués à des fins d’habitation principale, soit directement par l’acquéreur, soit indirectement par un tiers tel que un locataire. Le règlement grand-ducal (modifié) du 30 juillet 2002 prévoit dans les conditions et limites y précisées l’application directe du taux de TVA super-réduit de trois pour cent pour certains travaux de création et de rénovation de logements affectés à des fins d’habitation principale exécutés par différents corps de métier.

La procédure de remboursement reste toutefois maintenue pour certaines opérations telles que la vente d’immeubles neufs non encore affectés, l’acquisition de matériaux de construction pour l’exécution de travaux de construction par le propriétaire lui-même et les factures dont le montant hors TVA n’excède pas 3 000 euros.

La limite de TVA déduite suivant la méthode de l’application directe du taux super-réduit ou du remboursement ne peut cependant pas dépasser 60 000 euros par logement créé ou rénové.

L’acquisition directe d’un bien immobilier déclenche, dans le chef de l’acquéreur, des droits d’enregistrement proportionnels de l’ordre de six ou neuf pour cent (selon que l’acquisition immobilière est soumise à la surtaxe communale pour certains immeubles sis à Luxembourg-Ville) et un droit de transcription de un pour cent (soit au total entre sept et dix pour cent). Il reste toutefois à préciser que les acquisitions d’immeubles classés comme maisons unifamiliales ou maisons de rapport par l’Administration des contributions directes (dont font partie généralement les maisons et appartements à usage d’habitation), ainsi que l’acquisition de certains terrains à bâtir situés dans une zone d’habitation sont exonérées de cette surtaxe communale.

Il convient toutefois de préciser qu’en cas de vente d’immeubles à construire, les droits d’enregistrement et de transcription ne sont perçus que sur la valeur du terrain et des constructions existantes. Dès lors, les constructions encore à réaliser seront soumises à la TVA suivant la méthode de l’application directe du taux super-réduit ou du remboursement partiel.

En ce qui concerne la fiscalité directe, un contribuable peut être concerné à deux niveaux, lors de la phase de location et au moment de la vente d’immeuble (une éventuelle plus-value sera imposable dans le chef du vendeur). Le présent article ne traite cependant que des revenus locatifs et ne décrit pas le régime d’imposition des plus-values immobilières du patrimoine privé.

Le revenu imposable correspond au montant des loyers perçus, déduction faite des frais d’obtention.

Les recettes comprennent les loyers bruts de l’année ainsi que ceux se rapportant à des années antérieures ou postérieures perçus suite à la location d’un appartement, d’un garage ou d’un immeuble. Les avances de frais versées par le locataire font partie des recettes si aucun décompte ultérieur n’est effectué. Une caution déposée par le locataire pour couvrir d’éventuels dégâts fait uniquement partie des recettes, si la caution n’est pas remboursée à la fin du contrat de bail.

Les frais d’obtention sont déductibles s’ils ne sont pas considérés comme dépenses d’investissement. Les frais d’obtention comprennent notamment les frais d’entretien, de réparation et d’investissement ; les frais d’obtention non remboursés par le locataire ; l’amortissement ; les intérêts débiteurs, les rentes et les charges permanentes ; les frais de gérance ; l’impôt foncier, les frais d’enlèvement des ordures et la taxe de canalisation.

Les frais d’entretien et de réparation comprennent les dépenses pour des réparations habituelles telles que, la remise à neuf de la peinture, les frais de revêtement de sol, les réparations de chauffage ou les réparations de toiture. Ces frais sont en principe déductibles au titre de l’année au cours de laquelle ces dépenses ont été engagées, sous condition toutefois qu’elles aient uniquement pour effet de maintenir l’immeuble dans un état normal d’utilisation, sans changer la nature de l’immeuble, sans améliorer son état, ni créer des éléments nouveaux.

Si les dépenses ont pour but de changer la nature de l’immeuble (par exemple, la subdivision d’une habitation en habitations plus petites ou la transformation d’une habitation en local commercial), de l’améliorer (par exemple, par l’installation d’un chauffage central ou d’un ascenseur) ou de l’agrandir (par exemple par l’ajout d’une pièce ou de travaux d’aménagement d’un étage mansardé), ces dépenses sont à considérer comme étant des dépenses d’investissement. Ces dépenses sont alors à amortir en appliquant les taux d’amortissement prévus à cet effet, à condition que leur montant dépasse vingt pour cent du prix d’acquisition de l’immeuble.

Par mesure de simplification, il est admis que les dépenses qui ne sont pas supérieures à 2 500 euros, TVA comprise, sont intégralement déductibles au titre de l’année au cours de laquelle ces dépenses ont été engagées, même si de telles dépenses sont, de part leur nature, à considérer comme des dépenses d’investissement.

En principe, les frais de réparation et d’entretien sont déductibles intégralement à charge de l’année au cours de laquelle ils ont été exposés. Cependant, les dépenses d’entretien et de réparation importantes peuvent, sur demande, et sous certaines conditions, être étalées, par fractions égales, sur une période allant de deux à cinq ans à condition qu’elles concernent des revenus de plus d’une année.

Le propriétaire peut déduire les frais d’obtention non remboursés par le locataire, telles que la prime d’assurance incendie couvrant l’immeuble, la prime d’assurance RC en rapport avec l’immeuble loué, les frais d’électricité, de chauffage, d’eau.

L’amortissement pour usure d’un immeuble bâti est en principe fixé forfaitairement sur la base soit du prix d’acquisition ou de revient diminué de la quote-part relative au terrain soit par le triple de la valeur unitaire (pour les immeubles acquis avant le 1er janvier 1941).

Sauf circonstances spéciales (par exemple une situation géographique privilégiée) et pour autant que le prix du terrain ne soit pas détaillé dans le prix d’acquisition global de l’immeuble, il est généralement permis d’évaluer la quote-part du terrain non amortissable à 20 pour cent du prix d’acquisition global.

Au prix d’acquisition ou de revient il faut encore ajouter les frais d’acte, les droits d’enregistrement, les commissions d’intermédiaires, la TVA non remboursable.

Pour les immeubles dont la base d’amortissement est le prix d’acquisition ou le prix de revient et qui sont affectés au logement locatif, les taux d’amortissement forfaitaires suivants sont applicables.

Si l’achèvement de l’immeuble remonte au 1er janvier de l’année d’imposition à :

- moins de six ans : six pour cent- six à 60 ans inclus : deux pour cent- ou plus de 60 ans : trois pour cent

Ces taux sont également applicables aux dépenses d’investissement effectuées en cas de remise à neuf d’un ancien logement, à condition qu’elles soient supérieures à 20 pour cent du prix d’acquisition de l’immeuble ; sinon ces dépenses sont amorties au taux d’amortissement applicable à l’entièreté de l’immeuble.

Les frais d’entretien et de réparation, les frais d’obtention non remboursés par le locataire et l’amortissement, peuvent être remplacés, sur demande du contribuable et sous certaines conditions, par un forfait pour frais d’obtention.

La déduction forfaitaire est fixée à 35 pour cent du loyer brut, sans pouvoir dépasser 2 700 euros par an.

Les intérêts débiteurs en relation avec une dette contractée pour financer la construction, l’acquisition, l’agrandissement ou la transformation d’un immeuble locatif sont déductibles en tant que frais d’obtention.

Les paiements effectués dans le cadre de rentes viagères contractées lors de l’acquisition d’un immeuble ne sont déductibles en principe dans le chef du débiteur qu’à raison de 50 pour cent de leur montant.

Afin de déterminer le revenu net provenant de la location de bien immobilier, il suffit de retenir des recettes perçues le total des frais en relation avec l’immeuble en location. La détermination de l’impôt à charge du contribuable se fait sur base du tarif en vigueur. Il est à noter qu’un revenu net négatif provenant de la location d’un bien immobilier est compensable avec les autres catégories de revenus (par exemple avec un revenu salarié).

Outre le fait que les taux d’intérêts hypothécaires favorisent clairement un investissement dans l’immobilier, il existe encore un autre avantage. D’un point de vue fiscal, le placement immobilier permet, au moins pendant les six à sept premières années, de réduire la base imposable de l’investisseur. En supposant un rendement de cinq pour cent sur l’immeuble loué et en considérant un amortissement forfaitaire de six pour cent pendant cette durée, on peut générer un revenu locatif négatif compensable par d’autres catégories de revenu. Le législateur offre ici un avantage fiscal à ne pas négliger, surtout en vue de l’augmentation prévue des taux d’imposition à partir du 1er janvier 2011.

Giuseppe Tuzzè et Cedric Abokaitis sont respectivement Senior Manager et conseiller fiscal au sein du département fiscal d’Ernst & Young Luxembourg
Giuseppe Tuzzè, Cedric Abokaitis
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