Marché de bureaux

Évolution incertaine

d'Lëtzebuerger Land du 25.02.2010

L’évolution du marché immobilier reste incertaine en ce début d’année 2010. D’après le Statec, la croissance du PIB a probablement touché le fond avec un taux négatif de -4 pour cent à la fin de l’année passée. En 2010, ce taux devrait de nouveau être positif atteignant 2,1 pour cent. Cependant, les conditions sur le marché du travail ne sont pas encore en voie d’amélioration. Le taux de chômage, se situant à six pour cent fin 2009, continuera probablement à augmen­ter et devrait atteindre environ sept pour cent jusqu’à la fin de l’année 2010. Ceci impactera directement le marché immobilier. Déjà en 2009, le marché immobilier de bureaux a été témoin d’une augmentation de l’offre en sous-location qui devrait encore s’accentuer au courant de cette année.

Les trois premiers trimestres de 2009 étaient très calmes au sein du marché immobilier. Beaucoup de sociétés avaient adopté une politique attentiste comme une grande incertitude régnait sur le marché qui rendait les prises de décision quasiment impossibles. Depuis la fin septembre cependant la demande a regagné un certain dynamisme. On constate que même si la demande pour des espaces de bureaux est affectée par la crise économique, le take-up réalisé, totalisant environ 123 000 m² à la fin de l’année 2009, a finalement été moins catastrophique qu’attendu. L’année 2008 avait été caractérisée par un take-up exceptionnel, supérieur à 200 000 m², en tenant compte des prises en occupation importantes de la Cour de justice, de la BEI et de l’État. Sans ces occupations propres, le take-up se situait proche de la moyenne qui est aux alentours de 140 000 m².

Pour 2010, au Luxembourg, les experts s‘attendent à un niveau de prise en occupation similaire à 2009 tout en indiquant que le take-up reste directement lié à la croissance de l’emploi.

Le secteur banques, finance, assurances (44 pour cent) suivi du secteur des services (20 pour cent) confirment de nouveau leur position dominante au sein du marché de l’occupation pour l’année 2009. L’État luxembourgeois et le secteur IT se positionnent au troisième et quatrième rang avec douze pour cent et sept pour cent.

Les quartiers qui ont connu les prises en occupation le plus importantes sont Esch-Belval, l’Aéroport et le Cen­tre-ville suivi du Kirchberg. Sur ces quartiers se concentrent environ 56 pour cent des mètres carrés pris en occupation. En analysant le nombre de trans­actions, il devient apparent qu’une partie non-négligeable, environ 40 pour cent, a été réalisée au Centre-ville et dans le quartier de la gare. Ces quartiers sont toujours recherchés, comme ils offrent des petites surfaces qui sont rares dans d’autres quartiers ainsi qu’une accessibilité importante par transports publics.

Deux transactions majeures, quasiment identiques en termes de taille, sont l’achat du projet Findel Golf Office Park F7 (9 400 m²) à l’aéro­port par Norddeutsche Landesbank au premier trimestre et la pré-location du premier bâtiment des Twin Buildings à Esch-Belval (9 057 m²) par la Commission des Loyers pour y loger l’ADEM et d’autres services de l’État. Au troisième trimestre s’est réalisée la location de 4 475 m² par Eri Bancaire dans le bâtiment Espace Kennedy C au Kirchberg. Le quatrième trimestre a été marqué par la prise en occupation de ses nouveaux locaux par la banque Dexia à Esch-Belval et la pré-location de 4 000 m² par Bank of New York dans le projet Vertigo à Gasperich qui sera livré prochainement.

Une demande faible, des nouvelles livraisons de bâtiments ainsi que la remise de surfaces louées sur le marché ont donc contribué à une augmentation du taux de vacance. Aujour­d’hui, la vacance locative se situe lé­gè­rement au-dessus de cinq pour cent. Un taux de six pour cent sera probablement atteint avant la fin de l’année 2010. Même si ce taux continue son augmentation, cela reste une vacance modérée en comparaison à d’autres marchés européens.

Jusqu’à la fin de l’année 2009, environ 140 000 m² de locaux neufs ont été livrés. En 2010, on s’attend à des livraisons d’un ordre de grandeur de 110 000 m² et de 146 000 m² pour 2011. Il faut néanmoins nuancer ce constat par le fait que parmi les surfaces qui seront construites, seulement 91 000 m² en 2010 et 130 000 m² en 2011 seront effectivement disponibles, les autres surfaces ayant déjà fait l’objet d’une pré-location préalable, d’un achat pour occupation propre ou étant l’objet d’une construction pour occupation propre.

Les promoteurs démarrent de moins en moins de projets à risque, ce qui devient apparent à travers des ralentissements et retardements des livraisons futures. Dans ce nouvel environnement économique, la signature d’un contrat de bail représente souvent la condition nécessaire au lancement d’un projet. Il existe un grand nombre de projets sur le marché dont le lancement et la livraison sont incertains à l’heure actuelle.

Les loyers faciaux ont pu maintenir leur niveau aux alentours de 40 euro/m²/mois au courant de 2009, plusieurs transactions de ce niveau ayant été recensées au centre-ville pour des surfaces neuves de haut standing. Cependant, la pression baissière, déjà observée en 2009, s’accentue, comme le nombre de mètres carrés disponibles a augmenté davantage. Les loyers économiques diminuent suite à l’octroi de gratuités et de participations aux aménagements de la part des propriétaires.

L’année 2009 a été marquée par un marché de l’investissement assez fai­ble. Un volume de 487 millions d‘eu­ros a été réalisé en 2009. Les principales transactions ont consisté en des achats pour occupation propre et d’opérations menées par des privés. La comparaison au volume record de 2,6 milliards euros en 2007 reste frappante.

La diminution en nombre de transactions est le résultat de deux tendances : un manque d’acheteurs et un manque de produits intéressants par rapport à d’autres pays européens. Les fonds ouverts allemands, principaux acheteurs de part le passé, étaient peu actifs sur le marché, bien que l’on observe un regain d’intérêt de leur part depuis la fin du troisième trimestre 2009.

La stabilité du marché luxembourgeois a contribué à ce que les rendements obtenus (l’estimation du prime yield s’élève actuellement à environ six pour cent) sont restés inférieurs à des marchés plus volatils comme Londres, où les valeurs ont fortement diminué et remontent tout aussi fortement actuellement.

Pour 2010, le marché de l’investissement devrait s’améliorer au vu de la quantité de capitaux disponibles sur le marché et devant être placés. Cependant, il existe un risque d’écart entre une offre en capitaux importante et un marché de l’occupation faible qui mènerait inévitablement à des tensions sur les rendements.

Véronique Koch est responsable Marketing et administration chez CB Richard Ellis
Véronique Koch
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