Schieflage auf dem Wohnungsmarkt

Raupe Nimmersatt

d'Lëtzebuerger Land du 20.08.2009

Noch etwas unsicher wirkte der neue Wohnungsbauminister Marco Schank (CSV), als er kürzlich gemeinsam Patrick Bousch vom Observatoire de l’habitat die Presse und Daniel Miltgen vom Fonds du Logement über aktuelle Trends auf dem Wohnungsmarkt informierte. Es war seine erste Pressekonferenz als Nachfolger von Fernand Boden, der das Amt 14 Jahre lang innehatte. Zuvor hatte der Neue schon durch eine – erstaunlich offene – Antwort auf eine parlamentarische Anfrage der Grünen beeindruckt. 26 Millionen Euro, das ist die Summe, die der Staat rückwirkend an die Gemeinden zahlt, die sich am Pacte Logement beteiligen – und es ist zugleich die Antwort auf eine Anfrage, die das Land bereits im April vergeblich gestellt hatte: Unter Boden hatte das Ministerium hatte die Herausgabe der Zahlen noch verweigert. Schank, so ist der erste Eindruck, geht einen neuen Weg – mit mehr Transparenz und Raum für Fragen.

Die werden auch künftig nicht weniger. Spannend wird sein, wie die neue schwarz-rote Koalition der anhaltenden Schieflage auf dem Wohnungsmarkt beikommen will. Fünf Jahre Zeit hatte sie dafür immerhin schon, die Lage hat sich aber kaum verbessert. Zwar ist das Angebot an Häuser und Wohnungen zwischen dem zweiten Trimester 2008 und dem zweiten Trimester 2009 rasant gestiegen. Das Angebot der zum Kauf angebotenen Eigentumshäuser wuchs um 22 Prozent, die der Apartments sogar um 63 Prozent. Doch auf die Preise wirkt sich das kaum aus. Lediglich um - 0,79 Prozent sanken die Preise bei den Eigentumswohnun­gen im zweiten Trimeser 2009 gegenüber dem ersten Trimester, bei den Eigentumshäusern stiegen sie um 1,2 Prozent. 

Bei den Miethäusern fiel der Anstieg noch höher aus: um 3,92 Prozent, obwohl sich das Angebot binnen eines Jahres um beträchtliche 91,7 Prozent erhöht hat (bei Mietwohnungen um 60 Prozent) – die Nachfrage sei hier nach wie vor sehr groß, so Patrick Bousch vom Observatoire de l’habitat. Etwas besser sieht es bei den Mietwohnungen aus: Ihr Preis nahm um - 1,02 Prozent gegenüber dem Vortrimester ab. Von Entspannung auf dem Wohnungsmarkt kann trotzdem keine Rede sein.

„Es ist eine absurde Situation“, bekräftigte der Minister. Statt ihre Forderungen der sinkenden Nachfrage anzupassen, hielten Eigentümer an überzogenen Preisvorstellungen fest. Gleichzeitig hofften potenzielle Käufer und Mieter auf sinkende Preise. Ungefähr 30 Mal, berichtet Patrick Bousch, hätte ein Eigentümer seine Immobilie angeboten: stets zum selben Preis. Manch einer braucht das Geld, um ein anderes Haus kaufen oder einen fälligen Kredit abtragen zu können. Andere treibt dasselbe Motiv, das Börsenmakler zu immer riskanteren Manövern bewegt: Warum nicht maximale Gewinne kassieren, selbst wenn der geforderte Preis schon lange nicht mehr dem reellen Wert der Immobilie entspricht?

Die Zeche für die Preistreiberei zahlt der Käufer oder Mieter, dem oft keine Wahl bleibt, in Form von Schulden und längeren Kreditlaufzeiten. Lag die Verschuldung der Privathaushalte im Jahr 1999 noch bei 24 Prozent des BIP, schnellte sie aufgrund von Preissteigerungen für Wohnraum von durchschnittlich zehn Prozent pro Jahr  auf 43 Prozent im Jahr 2008, so der Jahresbericht 2008 der Zentralbank. Insbesondere die exorbitanten Grundstückspreise machen den Häuslebauern zu schaffen. Immer mehr wandern in die nahe gelegene Grenzregion ab.

Dabei klingt alles so schön im Koalitionsabkommen, in der die Regierung verspricht, „de penser et planifier le Grand-Duché de Luxembourg de demain, entend voir réaliser des lieux d’habitat du futur offrant une grande qualité de vie dans un espace urbain idéal, à un prix modéré.“ Von „développement durable“ ist die Rede und vom „urbanisme écologique“. Dass das nicht ohne die Gemeinden geht, weiß Ex-Bürgermeister Schank sehr gut. Deshalb betonte er ein ums andere Mal, wie wichtig die gute Zusammenarbeit von Staat und Gemeinden sei. Sie ist auch der Grund, warum Schank die 26 Millionen Euro, welche die Pakt-Gemeinden für in der Vergangenheit liegende Bautätigkeit vom Steuerzahler erhalten, nicht kritisieren mag: Die Regierung versteht sie als finanziellen Anreiz, um die Gemeinden ins Boot zu bekommen.  

Zumal deren Lage wegen der Wirtschaftskrise auch nicht besser wird. Einnahmen brechen weg, die mehrfach angekündigte Grundsteuerreform lässt auf sich warten. Ohne substanzielle finanzielle Ressourcen aber werden die 22 Prozent an für Wohnungsbau verfügbarem Bauland (1 756 Hektar), die der Observatoire bei 79 Gemeinden bisher ermittelt hat, auf längere Sicht nicht zu mo­bilisieren sein. Details zur Entwicklungsgesellschaft, zur der der Fonds du logement in den kommenden Monaten umstrukturiert werden soll und die als „Global Player“ (Schank) den Gemeinden beim Kauf von Bauterrain unter die Arme greifen soll, will der Minister im Herbst liefern. 

Das Problem der Bodenspekulation und hoher Immobilienpreise kann sie allein freilich auch nicht lösen, geschweige denn das der nachhaltigen Nutzung immer knapper werdender Flächen. Er sei „persönlich nicht so glücklich“ über die freiwillige Bodensteuer, gab Schank auf der Pressekonferenz freimütig zu. Angesichts der Blockadehaltung seines Vorgängers eine kleine Sensation. Gemeinden können Grundstückbesitzer, die ihr im Bauperimeter liegendes Grundstück nicht bebauen, mit einer Strafsteuer belegen. Daniel Miltgen vom Fonds du Logement bekräftigte seinerseits, die Instrumente des Wohnungsbaupakts seien als „ein Ganzes“ zu sehen. 

Ganz sachte noch kündigt sich hier eine Revision des Wohnungsbaupakts an: Die Grünen hatten von vornherein für den Pakt eine verpflichtende Strafsteuer sowie klare Bebauungspflichten- und fristen gefordert – und Experten geben ihnen nun Recht: Der vom Wiener Planungsbüro Stadtland erstellte Vorentwurf zum Sektorplan Wohnungsbau, der als verbindliche Vorlage für die künftige nachhaltige Siedlungstätigkeit dienen soll, empfiehlt, auf brachliegendes Bauland in IVL-Gemeinden („Wohnvorrang“-Gemeinden) die Steuer verpflichtend zu erheben, um so zügig das gewünschte Wachstum ansteuern zu können. Neue Ausweisungen von Bauland sollen überdies an nachhaltige Bebauungskriterien, wie die Erreichbarkeit durch den öffentlichen Transport und die Baudichte, gebunden sein. Letztere fällt für die so genannten Siedlungsschwerpunkte im Sektorplan höher aus als im Pakt-Gesetz: mindestens 30 Wohnungen pro Hektar gegenüber 25. Außerdem plädieren die Experten für flexiblere Bevölkerungszuwachsraten. Es dürfte also nur noch eine Frage der Zeit sein, bis der Wohnungsbaupakt nachgebessert wird und strengere Vorgaben eingezogen werden. 

Um die dramatische Schieflage auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt zu beheben, wird jedoch selbst das nicht reichen. Gefragt ist eine völlige Umkehr der einseitig eigentumsorientierten Wohnungsbaupolitik. Der Druck auf den Wohnungsmarkt im Einwanderungsland Luxem­burg wird in den kommenden Jahren anhalten, gleichzeitig ist der Trend zu kleineren Haushalten ungebrochen und wächst die durchschnittliche Wohnfläche. 3 400 Wohnun­gen jährlich müssten gebaut werden, will der Staat mit dem Bevölkerungsboom Schritt halten, haben die Planer vorgerechnet. Das sind 400 Wohnungen mehr, als der ehemalige Wohnungsbauminister Fernand Boden noch im Mai in Aussicht gestellt hatte. 

Bisher, auch das stellen die Experten unmissverständlich fest, profitierten von dem vergangenen Zuwachs an Neubauwohnungen vor allem Haushalte mit höherem Einkommen. Sollen Geringverdiener und Haushalte mittleren Einkommens nicht vollends unter die Räder kommen und die Verteilungsschwere zwischen reicheren und ärmeren Haushalten sich nicht noch krasser öffnen, wird sich Schank eines unbequemen Themas annehmen müssen, das sein Vorgänger all die Jahre wie eine ansteckende Krankheit gemieden hat: den sozialen (Miet-)Wohnungssektor zu fördern. Statt einseitig die Eigentümer mit Baukosten- und Zinszuschüssen sowie Bausparprämien zu unterstützen, müssen Instrumente her, um den (bezahlbaren) Mietwohnungsbau anzukurbeln, auch den privaten – und vorhandenen Wohnraum gerechter zu verteilen.  

Nur 3,6 Prozent des in Luxemburg vorhandenen Wohnraums sind derzeit Sozialwohnungen. Von den 2 300 Wohnungen, die der Fonds du Logement momentan verwaltet respektive baut, sei lediglich ein Drittel zur Miete bestimmt, so Daniel Miltgen, der künftig eine Quote von 50 zu 50 anpeilt. Einen Zeitpunkt dafür nannte er nicht.

Dabei geht es gar nicht nur um den Bau neuer Wohnungen, sondern auch und vor allem um eine bessere Verteilung. Eine – brisante – Erkenntnis aus dem Sektorplan Wohnungsbau hat bisher erstaunlich wenig Niederschlag in den Medien gefunden: dass insgesamt ein „mehr als ausreichen­des Wohnraumangebot“ besteht – nur ist es ungerecht verteilt. Einer Person, die alleine wohnt, stehen im Schnitt 4,2 Räume zur Verfügung, für ein Mitglied einer sechsköpfigen Familie beispielsweise sind es nur 1,2 Räume. Eigentümerhaushalte bewohnen in der Regel Einfamilienhäuser mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 100 Quadratmetern und mehr, während Mieter sich mit Apartments und durchschnittlichen Wohnflächen von 50 bis 125 Quadratmeter zufrieden geben müssen. 

Rund 20 600 Haus­halte, so rechnet der Entwurf vor, lebten 2001 in vergleichsweise „zu kleinen Wohnungen“ und begründen so einen Nachholbedarf von etwa 9 500 zusätzlich zu errichtenden Wohnun­gen zwischen 2001 und 2021. Die müssen eben nicht allesamt neu gebaut werden. „Daher endet die Aufgabe der Wohnpolitik nicht mit der Sorge um ein quantitativ ausreichen­des Angebot, sondern erstreckt sich im Rahmen einer sozial orientierten Marktwirtschaft auch auf dessen anschließende Verteilung und damit auf die Nutzung des insgesamt verfügbaren Wohnraums“, betonen die Experten. Die Frage nach der Verteilungsgerechtigkeit aber ist seit Jahren der große Blindfleck in der christlich-sozialen Wohnpolitik. 

Ob sich das mit dem neuen Minister ändern wird, bleibt abzuwarten. Im knapp zweiseitigen Wohnungsbaukapitel des Koalitionsabkommens ist jedenfalls von einer Trendwende wenig zu lesen. Vor allem die CSV hätte dabei zu verlieren, riskiert sie doch, sich bei ihren klassischen Wählern, den Eigentümern und Grundbesitzern, ziemlich unbeliebt zu machen. Empör­te Leserbriefe, die angesichts von dreistöckigen Mehrfamilienhäusern gegen den Trend zur „Käfighaltung“ polemisieren und Vergleiche zur „Massentierhaltung“ ziehen, zeigen, wie sehr viele Luxemburger am Eigenheim-Ideal festhalten und gar nicht daran denken, ihre Wohnform entlang von Nachhaltigkeits- und Gerechtigkeitskriterien zu überdenken.  

Ines Kurschat
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