L’héritage industriel et la tentation immobilière – Cinq cas pratiques

La malédiction

d'Lëtzebuerger Land du 13.11.2015

It’s all in the game Selon la téléologie de la décadence, la première génération crée la fortune, la deuxième la gère et la troisième s’inscrit en histoire de l’art. Dans les entreprises familiales, le rapport de l’actionnariat à l’activité industrielle lancée par les aïeuls est souvent tout au plus sentimental. Aujourd’hui, la principale épreuve, c’est de s’abstenir de la ruée vers l’or immobilier. Le début de la fin commence généralement par une histoire d’héritage réglée par une scission de la société. Aux uns l’opérationnel, aux autres le foncier, les premiers payant aux seconds un loyer. Or cet équilibre sera fragile, car entre rente industrielle et rente immobilière, le conflit est latent.

Quasi toutes les entreprises luxembourgeoises ont constitué une société immobilière qui permet de se déclarer en faillite sans risquer de perdre la pépite foncière. Le PDG peu scrupuleux pourra pousser plus loin la logique. Dans la partie opérationnelle, il inscrira le minimum en capital social et le maximum en dettes qu’il pourra gonfler en élevant le loyer qu’il se paie à lui-même. C’est la création artificielle d’une vache grasse (immobilière) et d’une vache maigre (opérationnelle) qui pourra facilement être précipitée dans la faillite. (Mais ce calcul comptable a ses limites ; à la première demande de crédit, la question des garanties sera soulevée par la banque.)

Entre retrait sur la Côte d’Azur et relance sur le pré vert, les stratégies des rares entreprises au capital luxembourgeois varient. Mais dans l’équation reviennent les mêmes relations binaires : tensions et traditions familiales, actionnaires et managers, encaisser sur le court terme et investir sur le long terme, dématérialisation de l’économie et dépréciation d’une industrie forcément « crépusculaire ».

Villeroy & Boch (1766) Dans son autobiographie au titre ronflant Globalisieren mit Tradition (parue en 2007), Wendelin von Boch, alors PDG de Villeroy & Boch, se présente costumé en enfant terrible. Il raconte avoir partagé deux années la même chambre d’internat avec Andreas Baader, le futur gourou de la Rote Armee Fraktion (« Ich war von ihm beeindruckt und in seinem Bann. Et hatte alle großen Philosophen gelesen. »), et avoir uriné dans la théière d’un professeur exécré (« die Teekannenaffäre »), avant de se lancer dans un long éloge de la méritocratie et dans un non moins long exposé sur les finesses du marketing. Mais l’héritier fait débuter le livre par une évocation de ses ancêtres, le Lorrain François Boch et ses trois fils qui, en 1766, reçurent le droit d’établissement pour une « Fabrique de Fayence » à Septfontaines par l’impératrice Marie-Thérèse (qui, en prime, leur accorda un congé fiscal de dix ans).

Selon le récit familial, les Boch auraient rencontré des conditions préhistoriques dans la vallée luxembourgeoise : « Die wenigen Menschen dort lebten unter den ärmlichsten Verhältnissen – teil-weise in Felshöhlen, wird berichtet. » Au milieu de cette « kümmerlichen Umgebung », les Boch auraient apporté les bienfaits de la civilisation : « Die Werkstätten, Brennöfen, Wohnhäuser, all das musste sozusagen aus dem Nichts geschaffen werden ». Les frères Boch achetèrent le terrain en 1790 pour 4 000 florins à la Ville de Luxembourg. Entre 1782 et 1984, à quelques pas de la fabrique, ils avaient fait construire une résidence seigneuriale dans le style rococo, comme pour mieux affirmer leur réussite sociale et en favoriser la reprise par les héritiers.

En été 2008, Villeroy & Boch créera la société immobilière Rollingergrund Premium Properties SA. Ce fut un signe funeste. Huit mois plus tard, tombait l’annonce du licenciement des derniers 230 ouvriers (l’usine avait compté 1 099 salariés en 1980, dont de nombreux sidérurgistes incités à quitter l’Arbed pour rejoindre Villeroy). Parmi les licenciées, beaucoup étaient des frontalières lorraines, venant de la même région que les premiers dévoués et fidèles ouvriers qui avaient suivi les frères Boch d’Audun-le-Tiche à Septfontaines, dont Wendelin chante les louanges et qui avaient reconstruit la résidence et la fabrique familiales détruites par les troupes révolutionnaires. (« Eine Bezahlung erwarteten sie dafür nicht », écrit von Boch, même s’ils la toucheront par après.)

En octobre 2009, les ouvriers de Villeroy lancent une grève sauvage – requalifiée hâtivement en « plénière permanente » par les délégués du personnel. Ils occuperont l’usine pendant une journée festive et désespérée. Les ouvriers rôtissaient des porchettas dans le four céramique, jouaient aux cartes et faisaient visiter l’usine, disant le stress des cadences, la fierté du travail bien fait et l’humiliation du licenciement. Dans l’esprit des travailleurs rencontrés alors, il n’y avait pas de doute : Villeroy voulait monnayer le capital immobilier en oblitérant le capital industriel et humain. Ironiquement, au Grand-Duché, l’annonce de la fermeture du site conduira à une explosion des ventes, « probablement parce que les clients avaient peur de ne plus trouver de pièces et qu’ils voulaient compléter leur service », spécula le directeur du site luxembourgeois Charles-Antoine de Theux dans la Voix du Luxembourg. (Actuellement, 80 employés de bureaux travaillent encore pour Villeroy au Rollingergrund. Ils y vendent de la vaisselle aux directeurs d’hôtels et de restaurants, qu’ils « introduisent dans la marque » et qui ont droit de passer une nuit au château.)

Considérant l’amertume qu’a laissée la casse sociale, faire reclasser les dix hectares du Rollingergrund de zone industrielle en zone mixte, n’allait pas être une sinécure pour la direction de Villeroy installée dans le village sarrois de Mettlach. « Le contexte local reste difficile », reconnaissait le directeur général du groupe Frank Göring lors d’une conférence de presse en 2014. On songea un moment à y installer un garage-musée pour oldtimers (à 220 euros de loyer mensuel par place de parking), mais le projet chavira. Depuis cinq ans, vis-à-vis des autorités luxembourgeoises le groupe poursuit une politique d’appeasement. La firme vient ainsi de rembourser les subsides d’État que lui réclamait le ministre de l’Économie Etienne Schneider (LSAP). Villeroy avait empoché une importante aide à la recherche et au développement pour le lancement de sa collection de luxe « New Wave » ; or, une fois les machines mises au point, elles furent démontées et transférées en Allemagne.

Les dirigeants de Villeroy savent qu’une window of opportunity vient de s’ouvrir. Ils espèrent trouver un accord avec la ville avant la présentation du nouveau Plan d’aménagement général (PAG) prévu pour printemps 2016. Le PAG est attendu fébrilement par les promoteurs et les propriétaires. Un reclassement de la friche du Rollingergrund décuplera la valeur des terrains. Noyé dans l’ensemble du PAG, il fera moins de vagues que ne le ferait une modification ponctuelle. Dans les prochaines semaines, des réunions entre responsables de Villeroy et de la commune sont fixées. En mai 2014, la maire Lydie Polfer (DP) insistait sur son « approche prudente face à ce dossier ». À quelques mois de la publication du PAG, alors que chaque rumeur risque d’alimenter la surchauffe spéculative, la partie qui se joue au plus haut niveau entre Villeroy et la Ville reste opaque, même pour le conseil communal. D’autant plus que, dans la Ville de Luxembourg, le ressort stratégique de l’urbanisme a été déclaré « Chefsache ». Sur le contenu des discussions, la maire garde le silence.

Actuellement, la Ville loue une partie des halls de la fabrique et la vente de terrains à la commune pourrait être une des options envisagées. Or, beaucoup dépendra du degré de pollution des sols. Dans un courriel, le département de communication de Villeroy transmet le message officiel : l’industrie céramique serait « moins polluante » que d’autres puisqu’elle travaillerait avec des « matières premières naturelles » et que les substances utilisées seraient « chimiquement liées » par la cuisson. Les tonnes de débris de céramique dans le sol ne poseraient donc « keine nennenswerte Gefahren ». C’est peut-être un peu court. Car deux siècles et demi d’activité industrielle auront laissé des traces, surtout si l’on sait que la céramique fut un temps décorée avec du mercure et que le site hébergeait une station-essence. (Mais peut-être une dalle en béton fera-t-elle l’affaire.) Le reclassement se fait en amont de la décontamination. La politique crée ainsi un incitant pour que les entreprises dépolluent au plus vite et ne fassent pas pourrir la situation pendant des décennies. Or, en contrepartie, la dépollution ne sera pas financée par l’activité industrielle qui l’a causée, mais répercutée sur les prix des biens immobiliers. Ce sera l’acquéreur final qui finira par payer l’addition.

Luxlait (1894) En 2006, la coopérative des paysans laitiers touche le jackpot : 136,5 millions pour son terrain à Merl. Cette vente lui permettra de se relancer en installant une gigantesque laiterie à Rost sur un pré vert, à quelques kilomètres du fabricant de pneus Goodyear. La manne immobilière et les subsides étatiques (cinquante millions d’euros) lui autorisent la réalisation d’un rêve industriel de 158 millions d’euros, sans passer par la case endettement. Pendant ce temps-là, à Merl, le promoteur belge Thomas & Piron et Fortis Real Estate construiront une Trabantenstadt, et la nommeront « Les Jardins de Luxembourg ». Un « appartement à coût réduit » de deux chambres y coûte 593 187 euros ; pour la version chic (trois chambres), il faut compter 1,64 million hors TVA. L’ancienne laiterie en briques fut rasée par des bulldozeurs, tout point de repère historique gommé, au point que le promeneur occasionnel ne s’y retrouve plus dans cette triste cité de promoteurs, comme il en existe des centaines d’autres. Pourtant, le PAP avait eu le feu vert de la commune. C’est moins la surface que la densité de construction définie par le coefficient maximum d’utilisation des sols qui aura déterminé la marge bénéficiaire du promoteur.

Heintz van Landewyck (1847) Le siège du fabricant de cigarettes Heintz van Landewyck (HvL) à Hollerich a l’aspect d’un quartier fermé sur lui-même, construit autour d’un charmant parc privé doté d’une piscine ouverte chauffée par la tuyauterie de la fabrique. À quelques pas du pool, se dresse la « Vieille Garde » rachetée à la Ville au moment de la construction du Cercle et remontée pièce par pièce. Autour du jardin, des bâtiments administratifs, une imprimerie, une fabrique sur deux étages et des hangars contenant deux semaines de réserve de tabac séché Virginia, Burley, Orient etc. (le gros du stock dort dans deux halls dans le port d’Anvers) qui servent à faire le blending (la plupart des marques de HvL sont en outre aspergés d’un des cinquante casings, « une sauce » qui donne aux cigarettes leur goût de marque). Les jours humides, une odeur de tabac flotte sur le quartier.

La fabrique à Ettelbruck de HvL, ouverte en 1963, doit son existence aux cigarettes Kent, une marque « moderne » se vantant de son « patented blue micronite filter » et de son paquet « crush proof box ». HvL avait conclu un joint venture avec l’Américain Lorillard pour la production et la distribution de ses marques sur le territoire Benelux. En 1982, ce sera la vague Aldi, Lidl et co. qui sauvera la mise à l’acteur de niche. HvL produira des cigarettes discounts commercialisées en Allemagne sous des noms comme « Boston », « Goldfield » ou « Smart ».

Les 29 actionnaires de HvL, descendants d’Eugénie Heintz et de son mari Aloyse Meyer, le très influent directeur général de l’Arbed (qui était resté à la tête du groupe sidérurgique durant l’Occupation), se répartissent en deux branches principales : les descendants de Frank Meyer et ceux de Robert Meyer. Ce composite de cousins a été tenu ensemble par la croissance et les dividendes. La famille a toujours veillé à ce que l’un ou l’autre des descendants intègre le management de l’entreprise, les derniers furent Charles Krombach, son beau-frère Max Meyer et, aujourd’hui, son fils Georges Krombach. La firme, qui n’est pas cotée en bourse, ne publie pas de chiffres sur ses bénéfices. Sur les ondes de la Radio 100,7, Georges Krombach, directeur du marketing, se contentait de préciser que du bénéfice, HvL en faisait « juste assez pour investir dans les machines et pour que les propriétaires soient contents de rester au Luxembourg ». HvL est une entreprise internationale et entretient une demi-douzaine de filiales et de fabriques à travers l’Europe et emploie 1 937 salariés (dont 720 au Luxembourg). En 2013, la famille fait enregistrer Landimmo Real Estate sàrl, une société immobilière qui centralise la propriété immobilière du clan.

La pression foncière était devenue irrésistible. La fabrique se trouve en zone mixte et, pour certaines parties, les propriétaires pourraient y faire construire jusqu’à cinq étages de haut. Cela fait des années que le voisin Paul Wurth faisait dessiner des masterplans qui avaient la fâcheuse tendance d’inclure les terrains de la manufacture de tabac et de faire passer les rails du futur tram à travers ses hangars. Ces visions, conçues par le bureau Albert Speer & Partners de Francfort, n’amusaient guère les dirigeants de HvL. Encore en juin 2012, l’ancien responsable de l’immobilier Max Meyer martelait dans le Luxemburger Wort sa volonté de « rester dans la ville ». La même année, le groupe allemand SMS racheta Paul Wurth à Arcelor Mittal, affichant son désir de développer le précieux foncier à Hollerich.

Il y a un mois, HvL annonçait son départ direction Fridhaff, une zone d’activité près de Diekirch, invoquant les investissements massifs dans les machines pour se mettre aux normes anti-tabac, environnementales et de sécurité. D’ici 2022, la fabrique d’Ettelbruck et celle de Hollerich seront fermées et concentrées sur ce nouveau site. L’usine coûtera soixante millions d’euros, un investissement colossal considérant que le terrain sera loué en emphytéose et que HvL n’en sera donc pas propriétaire. (Les droits de superficie – accordés pour des périodes renouvelables de trente ans – sont la solution qu’ont trouvée les autorités publiques pour court-circuiter l’impact foncier et éviter que la valeur économique ne soit créée par la valeur immobilière.)

La direction de HvL se défend de toute velléité de « spéculation immobilière sur le dos des salariés », soulignant sa « volonté industrielle ». Il n’y aura pas de plan social, promettent-ils, même si les départs à la retraite ne seront pas remplacés. Il ne s’agirait pas de financer la nouvelle fabrique par la vente des deux anciennes, le projet immobilier à Hollerich et le projet industriel au Fridhaff seraient indépendants l’un de l’autre, le premier étant développé par Landimmo Real Estate et le second par Landwyck Group. Le terrain de Hollerich, martèle-t-on chez HvL, ne serait pas à vendre.

En se rapiéçant dans un Groupement d’intérêt économique (GIE) avec Paul Wurth, HvL a finalement accepté d’entrer dans la danse. Les actionnaires de HvL se réunissent régulièrement avec les dirigeants locaux de Paul Wurth pour élaborer un nouveau schéma directeur qui, le long des rails, joindra la Place de la Gare à la Route d’Esch. L’objet social du GIE s’arrête là, du moins pour l’instant. Or, HvL et Paul Wurth n’excluent pas de l’élargir en fondant une société commune prenant en main le développement et la promotion de ce mégaprojet de 23 hectares situé en prime location. Les deux entreprises comptent parmi les rares agents économiques disposant de la masse critique nécessaire pour porter un tel projet sur la durée.

Georges Krombach peint l’image d’« un tout nouveau quartier, un projet avec une approche globale ». (HvL ne pourra développer tout son terrain, le parc étant classé.) Chez Paul Wurth, on évoque un quartier « urban life » avec des crèches et des petits commerces. Les plans initiaux prévoyaient également un « centre d’affaires » du côté de la Gare, un quartier où les prix de bureaux sont aussi chers que sur le Kirchberg, car évitant aux 170 000 frontaliers le pénible passage à travers une ville constipée. La deadline pour le schéma directeur est fixée pour le printemps 2016. « Nous leur avons chaudement recommandé de se mettre d’accord d’ici là et de nous présenter quelque chose de concret que nous pourrons faire entrer dans le PAG », dit Lydie Polfer.

Mousel-Diekirch (1511) Entre les familles brassicoles luxembourgeoises et la multinationale belge, la scission s’était faite le long de la ligne immobilière. En 2001, les anciens actionnaires de Mousel-Diekirch constituèrent M Immobilier, une société anonyme (dans le CA de laquelle on retrouve la famille Libens-Reiffers, Lucien Emringer et Edmond Muller) qui dispose d’un impressionnant portefeuille : l’ancienne brasserie de Mousel à Clausen, celle de Henri Funck à Neudorf ainsi que 180 cafés, vestiges du temps où Henri Funck dominait le monde brassicole luxembourgeois. Interbrew (devenue depuis AB Inbev) visait le marché mondial, se concentrant sur le marketing, sous-traitant le reste. La multinationale était donc peu intéressée à gérer un encombrant et séculier parc immobilier. M Immobilier sut tirer profit de sa ressource d’enracinement et développa la friche industrielle de Clausen en parc d’attraction nocturne, vendit l’ancienne fabrique Funck au groupe belge Atenor et repeignit en rose foncé les façades de ses 180 cafés qu’elle loue en bloc à AB Inbev qui, pour ne pas risquer de se retrouver à la merci de M Immobilier, s’était assurée des 615 concessions.

Contre toute attente, AB Inbev a annoncé cet octobre vouloir reprendre elle-même la production brassicole à Diekirch et donc de ne pas passer par un contrat de sous-traitance. La multinationale rachètera donc des terrains au fonds de capital à risque Saphir Capital pour construire une nouvelle brasserie produisant également pour d’autres marques du groupe. Et ceci cinq ans après avoir menacé de fermer le site. À partir de 2018, Saphir Capital entamera le redéveloppement de la part de lion du site Dräieck-Dikrech où seront installés 220 résidences ainsi que quelques commerces et bureaux. Dans la famille Libens, c’est le petit-fils Edmond qui a relancé une micro-brasserie (produisant la marque « Clausel ») et une micro-distillerie de vodka, gin et whisky sur les rives de Clausen.

Luxlift (1978) Les frères Claude et Paul Schaus ont hérité d’une entreprise spécialisée dans la fabrication d’ascenseurs customisés. En 2011, Claude Schaus ferme les ateliers de fabrication à Ettelbruck, dans lesquels il avait travaillé vingt ans durant, et les louera à un studio de fitness. Finies les tracasseries de la vie d’atelier, les congés-maladies, les débauchages par la concurrence, désormais, il passera par la sous-traitance avec des fournisseurs allemands et produira à « risque quasi-zéro ». Luxlift augmente ainsi ses profits, tout en se vidant de sa substance artisanale et économique.

En septembre 2015, la multinationale finlandaise Kone rachète la PME luxembourgeoise. Kone est surtout intéressée au portefeuille d’entretien de 600 ascenseurs, qui doivent être inspectés six à onze fois par an, une source de revenus stable et indépendante de la conjoncture économique. Claude Schaus et son frère Paul se sont reconvertis dans la promotion immobilière. En 2006, ils avaient créé Schaus développements et promotions SA, une agence immobilière avec siège à Belair.

After the Gold Rush Si la place financière est le fruit (interdit) de la souveraineté, le boom immobilier en est la pomme d’or – une bénédiction autant qu’une malédiction. L’immobilier reste un secteur-refuge pour les familles industrielles qui s’y sentent protégées de la concurrence mondialisée. Comme l’a écrit Fernand Fehlen dans Asti 30+ (paru en 2010), une des voies par laquelle « s’opère le transfert des richesses générées par les rémunérations élevées des expatriés et autres employés du secteur globalisé est le marché de l’immobilier. Les loyers élevés profitent aux propriétaires. Or, la possession d’un patrimoine foncier générateur de revenus de loyers va en règle générale de pair avec un capital d’ancrage élevé. »

Bernard Thomas
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