Die Hauspreisentwicklung in Luxemburg

Steuerung des Angebots nötig

d'Lëtzebuerger Land vom 04.10.2013

Eine rezente Umfrage von TNS/Ires1 zeigt, dass 70 Prozent der bis 24-Jährigen die Verfügbarkeit von Wohnraum als ihre größte Sorge angeben. Dass dieses Thema in den Wahlprogrammen der Parteien relativ weit hinten zu finden ist, erscheint daher erstaunlich. Eigentlich ist die Entwicklung der Häuserpreise eines der wichtigsten Themen in der Luxemburger Politik. Neben dem direkten Einfluss auf das Budget der Haushalte ergeben sich indirekte Effekte in fast allen sozialpolitischen Hinsichten. Man stelle sich zum Beispiel eine Diskussion über den Mindestlohn, das garantierte Mindesteinkommen oder beliebige andere Sozialtransfers vor, in denen nicht zuletzt die Hauspreisentwicklung als ein wesentliches Argument Verwendung findet. Ein weithin sichtbares Phänomen ist die zunehmende Zahl an Einwohnern, die wegen der hohen Preise in die angrenzenden Nachbarländer umziehen. 2007 waren es 1 694.

Die Politik hat trotz etlicher Bemühungen darin versagt, die Hauspreisentwicklung in den Griff zu bekommen. Hauptproblem dabei ist die Entwicklung der Landpreise. Roland Kuhn, der Präsident der Bauunternehmer, erwähnte neulich in einem Radiointerview, dass dies vor allem am Grundstückspreis liege, welcher heutzutage 50 bis 60 Prozent der Bausumme ausmache, während es vor 30 Jahren noch zehn bis 15 Prozent gewesen seien. Bisher galten die politischen Bemühungen vor allem der Förderung der Nachfrage. Hierzu zählen etwa Maßnahmen wie der Billige Akt oder die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen.

Nun hat die LSAP einen anderen Weg angedacht und kündigt in ihrem Wahlprogramm an, den Bauperimeter weiter öffnen zu wollen. Die DP macht in ihrem Programm ähnliche Vorschläge. Die Frage ist, ob diese Maßnahme etwas bringen würde, um die Häuserpreise zu senken.

In Abbildung 1 sieht man die Entwicklung eines Index der Haus- und Wohnungspreise in Luxemburg seit 19742. Es zeigt sich ein Bruch in der Preisdynamik um das Jahr 2000. Während der zwei Jahrzehnte zwischen 1980 und 1999 waren die Hauspreise jährlich um durchschnittlich 6,5 Prozent gestiegen. In den Jahren 2000 bis 2007 war der jährliche Anstieg mit durchschnittlich 10,9 Prozent fast doppelt so. Insgesamt nahmen die Hauspreise zwischen 1980 und 2010 um mehr als das Siebenfache zu.

Banken haben diese Preisentwicklung insbesondere seit 2000 mit Krediten unterstützt. Im Jahr 2007 vergaben sie fast 4,5 Milliarden Euro an Krediten zur Finanzierung des Baus oder Kaufs von Wohnraum.

Die zu Wohnzwecken bebauten Flächen entwickelten sich hingegen eher verhalten. Während zwischen Ende der Achtzigerjahre und 2000 die bebaute Fläche pro Einwohner um rund ein Drittel wuchs, blieb sie seit 2000 in etwa unverändert, und in den letzten drei Jahren verringerte sie sich sogar.

Abbildung 2 zeigt, wie dieses Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage die Häuserpreise in Luxemburg treibt. Während das bebaute Land in Quadratmetern pro Einwohner zwischen 2000 und 2012 ungefähr konstant blieb, nahm das vergebene Kreditvolumen für Immobilien, auf den Einwohner gerechnet, um 168 Prozent. Immer mehr Geld konkurriert um die gleiche Anzahl von Gütern, das Resultat ist (Hauspreis-)Inflation.

Zahlen des Observatoire de l’habitat (OH) über die „Surface disponible pour l’habitat“3 für die Jahre 2004, 2007 und 2010 stützen diese These. Diese (theoretisch) verfügbare Fläche hat erstaunlicherweise nicht nur pro Kopf abgenommen (2004: 0,0062 Hektar pro Einwohner, 2007: 0,0056, 2010: 0,0053), sondern auch absolut.

Warum ist die Kreditvergabe so stark angestiegen? Zum einen, weil die Wirtschaft in dieser Zeit (bis 2007) stark gewachsen ist. Nimmt man an4, dass das verfügbare Einkommen in etwa mit der gleichen Rate wie das BIP gewachsen ist, dann bedeutet dies, dass die Luxemburger von Jahr zu Jahr größere Kredite bekommen konnten. Außerdem trugen die gute Entwicklung des Finanzsektors in dieser Zeit und die vergleichsweise hohen Einkommen der in dieser Branche Beschäftigten dazu bei, die Nachfrage zu erhöhen. Das gleiche gilt für die Angestellten europäischer Institutionen.

Hinzu kommen die im historischen Vergleich niedrigen Zinsen in der Eurozone in dieser Zeit (und weiterhin). Letztlich trägt auch die schon erwähnte Subventionspolitik der Regierung dazu bei. Eine Subvention – zum Beispiel ein reduzierter Mehrwertsteuersatz – erweitert das Budget des Hauskäufers. Für den Einzelnen ist das angenehm, aus der Makroperspektive erhöht es allerdings die Preise für jeden einzelnen. Das gilt insbesondere, wenn gleichzeitig das Angebot konstant bleibt. Dass hingegen Spekulation eine wesentliche Rolle spielt, wie zuweilen behauptet wird, erscheint eher unwahrscheinlich. Laut OH lag der Anteil des Baulandes im Besitz von „personnes morales“ im Jahr 2010 bei lediglich 14,8 Prozent.

Welche Schlüsse kann man hieraus für die Politik ziehen? Zum einen wird jede Bezuschussung der Nachfrage wegen des beschränkten Angebots die Hauspreise weiter in die Höhe treiben. Umgekehrt wird eine Politik, die das Angebot an Bauland erhöht, die Preisentwicklung positiv (für den Käufer) beeinflussen. Maßnahmen, wie Steuern auf lehrstehende Wohnungen oder Baulücken, können das Angebot erhöhen. Allerdings ist fraglich wie hoch das Potenzial für Preissenkungen dabei ist. Laut OH waren 2010 21,6 Prozent der „theoretischen Baufläche“ noch verfügbar. Eine Politik, die den Bauperimeter weiter aufmacht, würde ebenfalls das Angebot steigern. Eine Beschleunigung der Prozeduren, die das als Bauland ausgewiesene Land freimacht, wenn Bedarf besteht, wäre ebenfalls hilfreich.

Insgesamt wäre es wohl angebracht, die Steuerung des Angebots zentraler zu gestalten und sie nach dem Bedarf der Bevölkerung und den Marktgegebenheiten zu richten. Die momentane Verfahrensweise, nach der die Gemeinden federführend sind, führt dazu, dass eher lokale als nationale Belange (wie zum Beispiel die Preisentwicklung) im Vordergrund stehen.

1 „Politmonitor“ im Auftrag von RTL und Luxemburger Wort
Dirk Mevis
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