Interview avec Julien Licheron, chercheur au Liser, sur le risque d’une bulle immobilière, la sous-occupation et la rétention du foncier

Le pouvoir de marché

d'Lëtzebuerger Land du 17.02.2017

d’Land : Les gouvernements luxembourgeois successifs ont préféré une politique de la demande à une politique de l’offre. Ce choix politique a-t-il favorisé la hausse des prix ?

Julien Licheron : Via une généreuse aide à la personne (bonification d’intérêt ou prime d’acquisition), le principal soutien allait à la demande. À mon avis, cette politique se justifiait. C’était aussi une manière d’aider le crédit et de soutenir indirectement le secteur bancaire. Je pense qu’au début des années 2010, on a vu une prise de conscience et une inflexion politiques en faveur d’un soutien à l’offre, comme le Baulückenprogramm. Le problème c’est que pour faire une politique de l’offre, il faut mobiliser le foncier.

Justement : quelque 2 700 hectares sont classés comme constructibles, et pourraient donc être mobilisés à court terme. Or ces terrains, pouvant accommoder jusqu’à 50 000 logements, appartiennent à 90 pour cent à des privés. Leur refus de vendre, écriviez-vous, exprimerait une logique de rétention plutôt que de spéculation.

La plupart du temps, ces terrains sont dans le domaine familial depuis très longtemps. Ce n’est donc pas comme s’ils avaient été achetés dans une logique spéculative, c’est-à-dire dans la perspective de les revendre plus cher par la suite. On se situe dans une logique patrimoniale à long terme, celle d’une transmission intergénérationnelle. Le problème est que les incitants pour vendre sont très limités. Premièrement, parce que les terrains ne sont pas taxés ou alors de manière symbolique. Deuxièmement, parce qu’il est difficile de trouver un investissement alternatif qui soit aussi peu risqué et présente un taux de rendement aussi élevé que l’immobilier. Troisièmement, parce que, jusqu’à récemment, s’engager dans la vente d’un terrain, c’était compliqué. Enfin, il n’est pas évident de se séparer d’un terrain qui est dans la famille depuis plusieurs générations…

La confiance des investisseurs dans le marché immobilier semble inébranlable. De quand date le dernier éclatement d’une bulle immobilière ?

Nos études et celles menées par la Banque centrale du Luxembourg n’ont pas pu mettre en évidence des cas de bulle spéculative très importants. À l’exception d’un épisode très précis, qui se situait juste avant 2007-2008. Durant cette période, les prix augmentaient de presque dix pour cent par an. On avait une petite surchauffe. En l’espace d’une année, les prix ont baissé d’à peu près cinq pour cent. Cette correction semble avoir été suffisante pour ramener les prix au niveau des fondamentaux. Et, dès le début des années 2010, on a retrouvé les prix de l’avant-crise. Cela a donc été un épisode de très courte durée.

Quand le FMI, la Commission ou le Comité européen du risque systémique mettent en garde contre le risque d’une bulle immobilière, les autorités nationales répondent par le caractère unique du marché autochtone. Cet « exceptionnalisme » luxembourgeois correspond-il à la réalité ?

Il est très difficile d’opposer le marché luxembourgeois à celui de pays très hétérogènes comme l’Allemagne ou la France. Ce qui distingue le Luxembourg, c’est que le pays a un marché de travail unique. Il faut comparer ce qui est comparable. Même parmi les métropoles européennes de taille comparable, il est difficile de trouver des exemples avec un solde migratoire aussi largement positif et ceci sur autant d’années. Contrairement à ce qu’on aurait pu imaginer, le solde migratoire n’a pas été impacté négativement par la crise. Bien au contraire : sur ces dernières cinq années, le taux de croissance démographique dépassait les 2,5 pour cent. Cela veut dire que, chaque année, une population de plus de 13 000 personnes – soit plus de 5 000 ménages – doit être absorbée. Un autre élément exceptionnel, c’est le dynamisme du marché. Il y a énormément d’entrées et de sorties. Cette rotation très forte fait la spécificité du marché luxembourgeois.

Et si l’État avait un intérêt objectif à maintenir les prix à un niveau élevé ? Pour contenter les électeurs (qui sont propriétaires) et les banques luxembourgeoises (fortement exposées au marché immobilier) ?

Au Luxembourg, plus de 5 000 nouveaux ménages doivent trouver à se loger tous les ans. Cette concurrence entre acheteurs joue en faveur des vendeurs. Le pouvoir de marché est donc clairement entre les mains des propriétaires ; de la même manière que, sur le marché du locatif, les bailleurs ont un pouvoir de négociation plus important que les locataires. Après, il y a la question de l’intérêt des responsables politiques. Alors oui, la plupart des propriétaires au Luxembourg sont aussi des électeurs. Mais, d’un autre côté, ces gens ont aussi des enfants. Et l’intérêt de cette génération, c’est d’avoir des prix de l’immobilier qui leur permettent d’accéder à la propriété. Ce serait donc un peu trop cynique de dire que les responsables politiques auraient intérêt à alimenter une hausse des prix sans fin. D’un point de vue économique et politique, la meilleure situation me semblerait être celle d’une hausse des prix régulière, mais modérée.

On pourrait argumenter que l’immobilier était un des vecteurs de redistribution de la rente offshore. De nombreux Luxembourgeois ont profité de l’essor de la place financière, via l’augmentation de valeur de leur propriété immobilière. Ce mécanisme fonctionne-t-il toujours pour la deuxième, voire la troisième génération ?

C’est difficile à dire. D’un côté, il y a eu une baisse du nombre d’enfants par ménage. On a donc moins de split du patrimoine, sa transmission est moins dispersée. Mais il me semble que la rente va être difficile à préserver. Les générations qui en ont le plus profité n’ont pas forcément intérêt à une flambée des prix immobiliers parce que leurs enfants veulent eux-aussi avoir accès à la propriété…

On pourrait dire, de manière un peu caricaturale peut-être, que les vieux vivent seuls dans de grandes maisons, alors que les jeunes vivent dans des mini-studios.

Pour moi, la sous-occupation est une des principales questions au Luxembourg. La surface d’habitation est la plus importante d’Europe. Seulement, il y a beaucoup de grands logements occupés par des personnes seules ou par des couples sans enfants. Il y a donc énormément de mètres carrés sous-occupés. Alors comment mobiliser cette surface ? Il y a différents modèles comme la cohabitation intergénérationnelle, la location de chambres ou encore le split de maisons, c’est-à-dire créer deux logements à partir d’un. (Même si, d’un point de vue urbanistique, ce n’est pas évident.) Une autre piste est d’inciter les personnes âgées à déménager vers des logements plus adaptés à leurs besoins, vers des appartements de plain-pied situés au cœur des villes. Or, la mobilité résidentielle des personnes âgées reste très réduite. Il y a donc un réservoir de logements potentiels, même si, pour l’instant, les initiatives pour le mobiliser n’ont pas encore été très fructueuses.

J’ai été surpris de lire dans une de vos publications que la différence entre les prix annoncés et les prix payés était assez réduite…

Elle se situe quelque part entre dix pour cent pour les zones périphériques et cinq pour cent dans les zones urbaines. Cela fait quand même des sommes conséquentes ; on parle de marges de négociation de 30 000, voire de 40 000 euros. Et ce n’est qu’une moyenne, certains biens sont mis en vente à des prix complètement déconnectés de la réalité… des fois 100 000 euros au-dessus du prix de marché ! Entre la parution de l’annonce et la signature de l’acte de vente six à neuf mois s’écoulent en moyenne. Cela paraît beaucoup, mais il ne faut pas négliger qu’au Luxembourg, un certain nombre de biens sont mis en vente sans que le propriétaire ait un objectif de vente très clair. C’est bizarre, mais il y a des biens qui vont rester deux ou trois ans sur le marché. Souvent, il s’agit de résidences secondaires pour lesquels le propriétaire attend une très bonne opportunité. Si aucune ne se présente, alors il garde son bien.

Bernard Thomas
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