Quel sera le déchet fiscal des fonds de Becca, Lux et Giorgetti ?

Olos, Pharos & Cluster

d'Lëtzebuerger Land vom 20.04.2018

About Schmit André Schmit nous reçoit dans la cuisine de la mairie de Schieren pour parler des montages fiscaux de Giorgetti, Becca et Lux. Il y a un mois, le bourgmestre du village aux portes des Ardennes (une gare, une pizzeria et, bientôt, un restaurant chinois) a déposé une pétition à la Chambre des députés. Au nom de « l’équité fiscale », il y fustige les fonds immobiliers lancés par les principaux promoteurs luxembourgeois et les défiscalisations auxquelles ils ouvrent la voie. Le retraité Schmit est quelque part un « insider » : Il a fait toute sa carrière à la Kredietbank, principalement dans le département des fonds. (Il est toujours administrateur de LGT Fund Management Lux, qui appartient à la famille princière du Liechtenstein.)

André Schmit en est à sa deuxième pétition. La première, déposée début 2017, plaidait en faveur de l’abrogation du secret bancaire pour résidents, qui serait « obsolète » et un « anachronisme ». Elle ne recueillit que quinze signatures valides ; alors qu’il en aurait fallu 4 500 pour déclencher un débat parlementaire. Membre du LSAP, Schmit estime que « le capital devrait être plus imposé que le travail ». Et de revendiquer son côté Don Quichotte de la place financière dont il veut brimer les « exzessiv Auswüchse » : « Je me bats un peu contre des moulins à vent ».

En 2013, Schmit avait accédé au poste de maire suite à la démission de six des huit conseillers communaux, dégoûtés par une guerre d’usure menée tambour battant par le banquier. Schmit avait ainsi créé un site (wikileaksschieren.com) sur lequel il attaquait sans relâche le conseil échevinal. Avec le recul, Schmit avoue « en avoir peut-être fait un peu trop » et assure qu’entretemps, il s’entendrait bien avec les anciens démissionnaires. Aux dernières élections communales, il a fini cinquième, mais gardera le poste de maire jusqu’en 2020.

Accumulations La pétition de Schmit thématise un modèle d’optimisation fiscale agressive qui, en-dehors du petit monde des fiscalistes, reste confidentiel. Les fonds immobiliers luxembourgeois représentent pourtant un impressionnant – voire redoutable – pouvoir financier et politique. Entre 2009 et 2016, les trois principaux promoteurs ont mis sur pied des structures Sicav-Fis supervisées par la CSSF. Elles ont rapidement atteint une taille critique, voire systémique. Les terrains et immeubles de l’Olos Fund (Flavio Becca et Eric Lux) sont ainsi évalués à 668 millions, ceux du Pharos Real Estate Fund (Eric Lux) à 150 millions et ceux de Cluster (Paul et Marc Giorgetti) à 253 millions d’euros.

Soit plus d’un milliard d’euros cumulés. Et encore ne s’agit-il là que de chiffres extraits des derniers bilans déposés au Registre de commerce et des sociétés : soit de 2016 pour les fonds Pharos et Cluster ; et de 2014 pour l’Olos Fund, dont le CA reste paralysé par un conflit opposant les deux associés. PWC, chargée d’auditer le fonds, n’a ainsi pas pu approuver les comptes 2015, faute d’accès aux documents et données comptables. Techniquement, Olos Fund est donc en violation de ses obligations légales.

Tant que ce capital restera dans ces structures, il ne sera pas imposé ; excepté pour la taxe d’abonnement dont le taux est de 0,01 pour cent. Sur une année, Olos n’aura ainsi payé que 27 860 euros, Pharos 11 862 euros et Cluster 15 143 euros en taxes. Cette mainmorte fiscale incite les promoteurs et grands propriétaires fonciers à bunkériser leurs plus-values immobilières au sein des fonds. Elles pourraient s’y accumuler durant les décennies à venir. Pour se faire une idée des montants en jeu, il suffit de consulter les bilans : rien qu’en 2016, Cluster a ainsi touché 7,96 millions et Pharos de 5,3 millions d’euros en revenus locatifs. Quant à l’Olos Fund, le seul compartiment 6 a vu sa valeur passer de 42,8 à 276,2 millions entre 2011 et 2014.

Le moment-vérité interviendra le jour où ces plus-values sortiront des fonds pour remonter vers les actionnaires. Le fisc pourra alors mesurer l’ampleur du déchet fiscal sur des mégaprojets qui ont redessiné le paysage urbain luxembourgeois. À quelle hauteur les plus-values des promoteurs et des grands propriétaires luxembourgeois seront-elles exonérées ? Derrière la complexité des montages, se pose une question, éminemment politique : Le Luxembourg est-il prêt à renoncer à la taxation des plus-values futures de ses rentiers immobiliers ?

Selbstverschuldete Unmündigkeit Ce lundi au Parlement, la commission des pétitions était dépassée par la technicité du texte soumis par le maire de Schieren. Les députés ne disposant pas d’un service scientifique, ils ont décidé de transmettre la pétition de Schmit au ministère des Finances, pour que celui-ci vérifie si le contenu est techniquement exact. Une énième illustration de la « selbstverschuldete Unmündigkeit » d’un pouvoir législatif qui, en matière fiscale, a abdiqué devant le pouvoir exécutif.

En février 2007, la loi sur les fonds d’investissement spécialisés (Fis) était votée à l’unanimité par les députés. À la tribune du Parlement, le rapporteur chrétien-social Lucien Thiel évoquait « une véritable offensive légale » pour se « positionner devant la concurrence ». Le Luxembourg créait la figure de l’« investisseur averti », définie comme personne privée investissant au moins 125 000 euros dans un fonds. Grâce à ce statut, expliquait Thiel à ses collègues députés, l’investisseur privé gagnerait un accès au « exklusive Fis-Club » : « Il peut placer son argent où il veut ; et donc spéculer de manière quasi illimitée ». Notamment via des fonds immobiliers.

Quelques mois plus tard, en juillet 2007, une circulaire de l’Administration des contributions directes (ACD) confirmait que les fonds spécialisés pourraient ouvrir une voie royale à l’optimisation fiscale des actifs immobiliers. D’après la circulaire, la plus-value est exonérée « si la participation représente dix pour cent ou moins de dix pour cent du capital total de l’organisme à caractère collectif ». Ne voulant ou ne pouvant introduire une exception pour les fonds immobiliers, le fisc venait de briser un tabou : Il créait la possibilité de défiscaliser les plus-values sur des transactions immobilières réalisées au Luxembourg.

Taux zéro À la bourgeoisie locale, qui garde une croyance inébranlable dans la pierre qu’elle perçoit comme valeur-refuge, la loi et la circulaire ouvraient une nouvelle perspective fiscale : les fonds immobiliers. En faisant entrer ses terrains ou immeubles dans le compartiment d’une Sicav, un propriétaire pourra voir ses plus-values défiscalisées. À condition de rester en-dessous du seuil des dix pour cent. Concrètement, l’« investisseur averti » n’aura qu’à placer ses parcelles dans un des compartiments d’une Sicav : il contrôle ainsi « son » compartiment, sans que celui-ci ne représente plus de dix pour cent du fonds immobilier pris dans son ensemble.

Ce sont les résidents luxembourgeois qui profitent de cette lacune fiscale. Pour une place financière tournée vers l’export, il s’agit là d’une particularité. Un investisseur dans un fonds immobilier luxembourgeois n’habitant pas le Grand-Duché n’y sera pas imposé. Mais il le sera – probablement – dans son pays de résidence. Or, l’investisseur luxembourgeois détenant moins de dix pour cent d’un fonds immobilier touchera le jackpot. L’État luxembourgeois est pris au piège d’un des produits « fiscalement neutres » de sa place financière.

Un nouveau modèle d’affaires est ainsi en train de se disséminer sur le marché immobilier luxembourgeois : Des grands propriétaires fonciers qui placent non pas leur argent mais leurs parcelles à développer dans les compartiments d’un fonds immobilier. Si un propriétaire apporte un immeuble ou un terrain au fonds contre des actions, l’ardoise en impôts indirects sera légère : 0,6 et 0,5 pour cent en droits d’enregistrement et de transcription. (Contre six et cinq pour cent en cas de vente au fonds immobilier.) Les transferts entre compartiments ne sont pas soumis au droit de mutation, alors que les plus-values sont faciles à défiscaliser. Le tout de manière parfaitement légale, au nez et à la barbe du fisc luxembourgeois.

Or quid des promoteurs détenant plus de dix pour cent dans un fonds immobilier ? Les Becca, Lux et autres Giorgetti seront-ils imposés le jour où ils décideront de sortir leurs plus-values du fonds ? Dans le pire des cas, ils devront s’acquitter du « demi-taux global », c’est-à-dire vingt pour cent. (Ce taux fiscal s’applique pour les participations dépassant les dix pour cent et détenues durant plus de six mois.) Dans sa pétition, André Schmit dit craindre que les promoteurs puissent extirper leurs plus-values à taux zéro grâce à des contorsions comptables. Or, les fiscalistes interrogés dans le cadre de cet article estiment qu’un tel montage ne sera pas praticable. Sauf si les promoteurs dilueront leurs parts pour tomber en-dessous du seuil des dix pour cent. Mais, d’un point de vue opérationnel, cela sera épineux : les promoteurs devront composer avec les petits actionnaires et auront rapidement perdu le contrôle de leur fonds.

« Une chose délicate » Pourquoi la brèche fiscale ouverte en 2007 ne fut-elle pas colmatée ? En 2013, le ministre des Finances, Luc Frieden (CSV), estimait que le sujet devrait être considéré « dans le contexte plus large de la compétitivité de notre pays ». Une « discrimination » entre résidents et non-résidents pour « ce type de produits » serait « une chose délicate ». Exclure les seuls résidents luxembourgeois des bienfaits des Sicav-Fis aurait en effet été difficilement compatible avec le droit européen. Aux yeux du ministère des Finances, garantir l’attractivité d’un nouveau produit valait probablement quelques dommages budgétaires collatéraux ; c’était le prix à payer.

Le Luxembourg est aujourd’hui le principal domiciliataire européen pour les fonds immobiliers : 337 étaient domiciliés au Grand-Duché fin 2017 gérant un total de 55,6 milliards d’actifs. Le Land en a répéré quatre qui investissent exclusivement dans l’immobilier luxembourgeois. (Mais il y en a très probablement plus.) L’option d’exclure l’immobilier du champ d’application de la circulaire aurait condamné d’avance cette nouvelle niche de l’industrie des fonds. Elle aurait également soulevé la question pourquoi des actifs comme les tableaux, vins ou oldtimers mériteraient fiscalement mieux que l’immobilier.

Nouveau produit commercial En août 2015, alors que la guérilla judiciaire et médiatique (menée en grande partie via LuxPrivat) entre Eric Lux et Flavio Becca retenait l’attention publique, les frères
Giorgetti lançaient discrètement leur Sicav-Fis à eux. Baptisé Cluster et concocté par Arendt & Medernach, le fonds immobilier reçut l’ok de la CSSF au printemps 2016. Entre avril et décembre de cette année, le fonds aura réuni des immeubles et des terrains d’une valeur estimée à 253 millions d’euros. Parmi les neuf membres de son CA, on retrouve, outre les frères Giorgetti et leur fidèle lieutenant Paul Feider, le domiciliataire Claude Zimmer, par ailleurs membre du CA de la Banque centrale du Luxembourg.

Ses initiateurs présentent Cluster comme une sorte de fondation familiale, un outil pour préparer la succession et pérenniser le patrimoine familial. Quant à l’Olos Fund, sa création n’était pas non plus exclusivement « tax driven » : une entité régulée par la CSSF devait calmer les banques et faciliter l’accès aux lignes de crédit. Or, à l’inverse d’Olos Fund, dont les terrains et immeubles appartiennent exclusivement aux holdings privées des promoteurs Becca et Lux, certains « assets » de Cluster proviennent de tiers. En ouvrant les compartiments de leur fonds immobilier à des grands propriétaires fonciers triés sur le volet, les frères Giorgetti ont lancé un nouveau produit d’appel fiscal. Un groupe comme Giorgetti – qui reste avant tout une entreprise de construction employant plus de 1 500 salariés – doit reconstituer sans cesse une réserve foncière faisant tourner la machine.

Il est impossible de déterminer, à partir de la lecture des seuls bilans, combien des terrains en développement appartiennent à la famille Giorgetti et combien à des investisseurs tiers. Les indications que donne le bilan de Cluster sur l’emplacement des parcelles sont très floues (« bordering south-west Luxembourg city » ou « east of Luxembourg city») et ne permettent pas de recoupements avec les données cadastrales. Bien que le bilan spécifie que le fonds investira dans « des projets immobiliers localisés au Luxembourg et dans des pays voisins », les immeubles et terrains se trouvent sans exception au Grand-Duché, avec une concentration autour de la capitale.

En demande En décembre 2009, Luxembourg Capital Sicav-Fis fut lancé. Il s’agit d’un fonds immobilier investissant exclusivement dans des objets immobiliers au Luxembourg, principalement à Belval et à Contern. Comparé aux grands fonds des promoteurs, sa taille reste assez modeste : Les trois compartiments investissant dans l’immobilier luxembourgeois sont ainsi évalués à 23,8 millions d’euros. Son administrateur Gilles Bindels évoque une clientèle « pan-européenne » ; sur la quarantaine d’investisseurs, une demi-douzaine seraient des résidents luxembourgeois.

Après une phase initiale d’attentisme, les Sicav immobilières sont de plus en plus demandées par la clientèle locale. Bien que fiscalement « agressif », le véhicule est conseillé par les banques privées de la place financière. Or, il reste inaccessible au commun des mortels. Pas tant à cause des 125 000 euros de droit d’entrée que de ses coûts de gestion. En-deçà d’un investissement de plusieurs millions d’euros, l’avantage fiscal ne compense pas les frais administratifs, d’audit ou de domiciliation. Dans le cas de Cluster, ceux-ci cumulent à plus d’un demi-million d’euros. Giorgetti aura ainsi déboursé 195 000 euros pour couvrir les « legal fees » d’Arendt & Medernach – soit treize fois le montant de la taxe d’abonnement prélevée par l’Administration de l’enregistrement et des domaines.

Il n’y a donc pas de « level-playing-field » pour les contribuables. Pour les « non-avertis » ne reste que l’option de passer par une société civile immobilière (SCI), dont les avantages fiscaux sont minimes. Parmi les membres du gouvernement, les deux ministres libéraux Marc Hansen et Fernand Etgen structurent leur patrimoine immobilier via ce véhicule low-cost. Le ministre du Logement est le bénéficiaire économique de deux SCI qu’il dit avoir créées pour faciliter la transmission de son patrimoine immobilier à ses enfants. Dans un mail au Land, le ministre de l’Agriculture explique de son côté que, suite à l’achat d’un appartement sur la côte belge en 2012, il aurait choisi une SCI afin que, si lui ou son épouse venait à mourir, leurs enfants n’aient « pas à payer un droit de mutation par décès (impôt de succession) ».

Bernard Thomas
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