Crédits immobiliers

En pointe

d'Lëtzebuerger Land vom 25.02.2010

L’activité des crédits immobiliers des banques de la place aux ménages a été très soutenue en 2009, en dépit de la crise. Les grandes maisons de crédit ont surfé sur les taux d’intérêt histo-riquement bas et les prix immobiliers au plancher (moins neuf pour cent pour les prix des appartements neufs) pour séduire les candidats à la propriété. La demande a été importante, dépassant même celle de 2008. Toutefois, le taux de croissance des crédits immobiliers s’est réduit entre 2008 et 2009. Il ressortait à 6,6 pour cent entre octobre 2008 et octobre 2009, alors que son rythme en 2008 avait été de +7,6 pour cent, constate la Banque centrale du Luxembourg (BCL).Selon les chiffres qu’elle fournit, les encours des crédits immobiliers accordés aux ménages résidents avaient quand même atteint un niveau record, avec 15,7 milliards d’euros entre janvier et octobre 2009. La BCEE, qui domine très largement le marché des crédits immobiliers aux résidents mais ne communique pas ses parts de marché (les autres établissements ne le font pas non plus), confirme la tendance : « Malgré un climat de confiance des consommateurs à un niveau au plus bas historique, indique Romain Welhes, chef du département Crédits, la BCEE a néanmoins su enregistrer pour 2009 des demandes tant en nombre qu’en volume dépassant les niveaux de 2008 ».

Le taux de refus n’aurait pas changé depuis deux ans, au moment où la crise a pointé son nez. Il n’y a pas eu non plus « d’ajustement » des conditions d’octroi, les banques assurant avoir agi « de façon prudente avant la crise » et continué à le faire encore maintenant. Les taux d’intérêt appliqués par les banques luxembourgeoises aux crédits immobiliers pointaient à 2,36 pour cent fin 2009, selon la BCL.

Les montants octroyés témoignent de l’effervescence de l’activité, surtout après la rentrée de septembre 2009 : 310 millions d’euros accordés aux ménages au titre des crédits immobiliers au cours de ce mois (contre 208 millions un an plus tôt et 168 en 2007), 337 millions en octobre (228 au cours du même mois en 2008) et 286 en novembre. Le premier trimestre 2009 avait été calme, faisant craindre aux opérateurs financiers un assèchement de la demande. Leurs craintes ont été démenties. D’une moyenne mensuelle de 185 millions d’euros en 2007 et de 210 millions en 2008, les nou-veaux contrats de prêts ont atteint une moyenne de 268 millions d’euros au cours des dix premiers mois de 2009, note encore la BCL.

Les banques exigent-elles davantage d’apport personnel des clients ? Il n’y a pas d’indication que les établissements se sont montrés plus exigeants avec la crise. Chez Dexia Bil, les capitaux propres doivent représenter zéro à vingt pour cent du total de l’investissement, avec des remboursements qui ne peuvent pas dépasser un tiers du revenu mensuel. Les établissements intègrent désormais une remontée des taux d’intérêt. « Il est important, signale-t-on chez Dexia Bil, que le client ne soit pas ‘limite’ ». Même discours à la Spuerkeess : « La capacité financière requise comporte une marge pour faire face à un relèvement éventuel des taux ».

Pour pouvoir se payer autre chose qu’un studio cabine, de nom-breux jeunes ménages ont dû s’endetter jusqu’à vingt-cinq ou trente ans pour accéder à la propriété. La BCEE assure que son offre de financement va jusqu’à trente ans maximum, afin d’éviter « des efforts de remboursement trop importants en période de retraite ». Dexia Bil indique pour sa part que la durée moyenne des prêts immobiliers se situe entre dix-neuf et vingt ans, avec en moyenne des clients qui empruntent 240 000 euros. La crainte d’une remontée des taux d’intérêts incite les Luxembourgeois a recourir de plus en plus à des taux fixes ou à une formule de crédit qui combine les taux fixes et les taux ajustables. Chez Dexia Bil, vingt pour cent environ des prêts au logement sont à taux fixes ou révisables, c’est-à-dire intégrant un taux fixe sur deux à dix ans pour les prêts à plus longue durée. Mais face au niveau très bas des taux, les clients choisissent rarement l’alternative du taux fixe.

Si les entreprises luxembourgeoises ont été à la peine pour trouver des financements, les ménages ont été plus chanceux, les critères d’octroi de crédit pour ces derniers ayant été bien plus favorables que pour les premières. « La politique de crédit des banques de la Place financière est restée inchangée », note ainsi la BCL qui table sur une poursuite de la tendance à la hausse du nombre de nouveaux clients, notamment dans la seconde moitié de 2010. Les défaillances des ménages à honorer leurs échéances n’ont pas augmenté l’année dernière, comme le constate Romain Welhes : « La BCEE, dit-il, n’a pas pu constater une évolution défavorable. Il y a lieu de signaler que les baisses de taux d’intérêts ont allégé la charge des clients ayant contracté un prêt en 2007 et avant ».

Véronique Poujol
© 2017 d’Lëtzebuerger Land