Wohnimmobilienpreise

Hausputz

d'Lëtzebuerger Land vom 25.02.2010

Anwärter auf ein Eigenheim wird die Nachricht nicht freuen: Die Preise für Wohnimmobilien ziehen wieder an. Vergangene Woche teilte das Observatoire de l’habitat (OBS) mit, dass die Anzeigenpreise für Häuser im vierten Quartal 2009 gegenüber dem Vorquartal um 1,43 Prozent stiegen. Auf Jahresbasis eine Hausse von 3,03 Prozent, wie das OBS feststellte. Auch wenn die Wohnungspreise im vier­ten Quartal 2009 fast unverändert blieben (+0,33 Prozent), verzeichnete das OBS im Jahresvergleich einen Anstieg der Anzeigenpreise um 3,70 Prozent. Zwar liegen die Daten über die realen, beim Enregistrement eingetragenen Wohnungspreise für das vierte Quartal 2009 noch nicht vor, doch beobachte man beim statistischen Amt Statec die gleiche Entwicklung, sagt Claude Lamboray.

Dennoch, meint Patrick Kersten von athome.lu, sei der Markt derzeit für Käufer günstig, auch weil die Zinsen historisch niedrig sind. Weil das Jahr 2008 denkbar schlecht ausfiel, lägen die Preise aktuell wieder beim Niveau von 2007. „Der Markt hat sich verändert. Bis vor einem Jahr haben die Leu­te gekauft, was sie kriegen konn­ten. Es gab wenig Bauland im Angebot, und Verkäufer und Bauträger neuer Siedlungsprojekte konnten die Bedingungen diktieren.“ Auch Jean-Paul Scheuren, Vize-Präsident der Cham­bre Immobilière du Luxembourg (CIGDL) bestätigt: „Seriöse Verkäufer hören bei der Schätzung ihrer Immobilie auf ihren Agenten. Sie haben nicht mehr die Wahl.“

Wie schlecht das Jahr 2008 tatsächlich war, zeigen weitere Daten aus dem OBS-Jahresbericht 2008. Gegenüber 2007 brach die Aktivität drastisch ein. 2008 registrierte das Enregistrement 22 Prozent weniger Verkaufsverträge als im Vorjahr (2007: 12 956, 2008: 10 093). Auch das Finanzvolumen der Verkaufstransaktionen, sozusagen der Umsatz der Immobilienbranche, sank von 4,5 Milliarden Euro 2007 auf 3,3 Milliarden Euro 2008. Von einer geplatzten Immobilienblase will Scheu­ren dennoch nichts wissen – die wieder ansteigenden Preise scheinen ihm Recht zu geben. Erstens, sagt er, hätten sich die Preise in Luxemburg in den vergangenen Jahren nicht so dynamisch entwickelt, wie beispielsweise in Großbritannien. Entsprechend mo­derat seien deswegen die zwischen Ende 2008 und Mitte 2009 festgestellten Preisbaissen ausgefallen.

Ob das Ausbleiben des Knalls aber notwendigerweise darauf zurückzuführen ist, dass es, wie Scheuren meint, nie eine Blase gegeben hat, ist an­gesichts folgender Zahlen allerdings fraglich: Zwischen 2002 und 2009 stiegen die angezeigten Wohnungspreise um 66 Prozent, die der Häuser zwischen 2002 und 2008 um 51 Prozent, wie athome ausrechnete. Dabei, erklärt Kersten, lägen die realen Wohnungspreise im Schnitt zehn Prozent unter den Anzeigenpreisen.

Das wirft die Frage auf, weshalb das staatliche Observatoire überhaupt noch die Anzeigenpreise kompiliert und veröffentlicht. Erstens, weil das Risiko besteht, dass sich darin lediglich die überzogenen Vorstellungen der Verkäufer widerspiegeln und die regelmäßige Veröffentlichung der verzerrten Daten wiederum die Erwartungen anfeuert. Und zweitens, weil athome.lu ohnehin ziemlich komplette Statistiken über die Anzeigenpreise veröffentlicht, da es kaum noch Immobilienanzeigen geben dürfte, die nicht auf der Webseite geschaltet werden. Das sind seit rund einem Jahr ziemlich konstant 22 000, wie Kersten erklärt.

Seit Mitte 2009, bestätigen Kersten und Scheuren, gibt es für die Immobilienhändler wieder mehr zu tun. „Es stimmt, dass es 2009 eine gewisse Abwartehaltung im Markt gab“, sagt Scheuren. „Doch die wurde zum Teil von Investoren kompensiert, die kaufen, um zu vermieten“, fügt er hinzu. Das Verhältnis zwischen Eigenheimerwerbern und Investoren, das traditionell bei 60 zu 40 liege, habe sich vergangenes Jahr umgekehrt. Seit Mitte 2009 steigen auch die Zahl der beim Enregistrement eingetragenen Ver­kaufs­urkun­den. Dieses Jahr, glauben die Kenner, werde ereignislos. „An 2010 wird sich später niemand besonders erinnern. Es hat eine Anpassung gegeben, die Preise sind angemessen“, so Kerstens Einschätzung. „Ich glaube nicht, dass es große Preisbewegungen, ganz gleich in welche Richtung, geben wird“, lautet Scheurens Vorhersage.

Die Krisenzeit war aber auch Gelegenheit, Hausputz zu machen. Anfang dieses Jahres hat athome die Kundendatei der Immobilienagenten aufgeräumt und ungefähr zehn Prozent aussortiert, die schon lange nicht mehr aktiv waren. Außerdem gibt es wieder Bauland zu kaufen, sogar ohne Bauvertrag, wie Kersten hervorhebt, vor der Wirtschaftskrise eine Rarität. Ein Hinweis, dass die sich die Ränge etwas lichten und die Bank dem einen oder anderen weniger professionellen Bauträger angeordnet hat, Grundstücke zu verkaufen? Es könne aber auch sein, mutmaßt Scheuren, dass bei manchen promoteurs-constructeurs nach jahrelangem Warten auf Baugenehmigungen die Baulandbestände, die sie brauchen, um ihre Bauarbeiter zu beschäftigen, überschritten seien, und sie deshalb Grundstücke abstießen. In den Genehmigungsengpässen sieht er eine der Ursachen für die bis 2008 andauernden Preishaussen. „Es war einfach nichts auf dem Markt“, sagt er und warnt sogleich vor der nächsten Durststrecke. Denn 2008 wurden 18,6 Prozent weniger Wohneinheiten genehmigt als 2007 und die Tendenz setzte sich in den ersten neun Monaten 2009 mit einem Rückgang von 9,2 Prozent fort. Eine Entwicklung, die riskiert, sich in den kommenden Jahren in neuerlichen Preisanstiegen zu rächen.

Michèle Sinner
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