Prix de l’immobilier résidentiel : quelques tendances récentes

d'Lëtzebuerger Land du 14.02.2020

Les prix des logements ont augmenté très régulièrement entre le début de l’année 2010 (qui faisait suite à une légère baisse des prix en 2008/2009, en conséquence de la crise économique et financière) et le milieu de l’année 2018 : l’indice des prix des logements fourni par le Statec indiquait une hausse comprise en moyenne entre 4,5 et 5 pour cent par année sur cette période. Cette hausse des prix s’explique avant tout par des déterminants structurels, et en particulier par la très forte demande en logements, elle-même alimentée par un taux de croissance de la population supérieur à deux pour cent chaque année depuis 2010. La hausse des prix des logements au Luxembourg est nettement supérieure à la moyenne des pays de l’Union européenne, mais elle n’est pas un cas totalement isolé pour autant. Si l’on se limite aux pays voisins du Luxembourg, la hausse des prix relevée au Luxembourg n’était que légèrement supérieure à celle relevée en Allemagne (qui s’élève en moyenne à 4,6 pour cent par an au niveau national depuis 2010), mais assez nettement supérieure à celle relevée en Belgique (2,5 pour cent par an) et en France (1,5 pour cent). Dans certaines grandes villes allemandes caractérisées par une forte croissance démographique et économique depuis 2010 (telles que Munich et Berlin), la hausse des prix des logements est très comparable à celle relevée au Luxembourg (cf. Figure 1).

Toutefois, il faut remarquer que la hausse des prix relevée sur les douze derniers mois (+11,3 pour cent entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019) a été très nettement supérieure à la croissance tendancielle relevée auparavant. Les fondamentaux de l’économie n’ont pourtant pas radicalement changé. Il est donc difficile d’expliquer une telle hausse des prix, même si la demande en logements a pu être alimentée par plusieurs évènements conjoncturels (tels que le Brexit ou la mesure fiscale concernant l’imposition des plus-values immobilières qui a expiré en fin d’année 2018). Ces éléments pris isolément ne me paraissent pas de nature à alimenter une flambée des prix, mais ils ont pu se conjuguer en 2018/2019. Voilà pourquoi il importe de rester vigilant dans les prochains mois et d’analyser avec précision les évolutions à venir.

Sur le marché locatif, la phase de baisse puis de stabilisation des loyers annoncés (issus des annonces immobilières), qui avait suivi la crise économique et financière, avait été plus longue que sur le marché de la vente : cette phase s’était poursuivie jusqu’en fin d’année 2010. En revanche, depuis le début de l’année 2011, l’indicateur des loyers annoncés des appartements a augmenté à un rythme très similaire à celui des prix de vente : environ 4,3 pour cent par an. Notons ici qu’il s’agit de la hausse des loyers pour de nouveaux contrats de bail, alors que les loyers des locataires en place (loyers en cours de bail) ont augmenté beaucoup plus modérément, à un rythme proche de l’inflation (cf. Figure 2).

Les différences de prix sont également importantes pour un territoire de la taille du grand-duché de Luxembourg. Par exemple, pour la vente d’un appartement existant, les prix de vente s’échelonnent quasiment du simple au double selon les communes : moins de 4 000 euros par mètre carré en moyenne dans un grand nombre de communes du nord et de l’ouest comme Clervaux et Wiltz, contre près de 8 500 euros par mètre carré à Luxembourg-Ville avec, là encore, de fortes disparités selon les quartiers (cf. Figure 3).

Le rôle de l’accessibilité à la capitale dans la structure spatiale des prix des logements a d’ailleurs largement augmenté sur les dernières années. Les prix des logements ont ainsi augmenté beaucoup plus fortement depuis 2009 à Luxembourg-Ville et dans les communes voisines que dans le nord du pays. À titre d’illustration, le prix de vente moyen par mètre carré d’un appartement existant a doublé à Luxembourg-Ville entre 2009 et 2018 (passant de 4 060 euros par mètre carré en 2009 à 8 099 euros en 2018). Dans le même temps, la hausse des prix cumulée est restée inférieure à cinquante pour cent entre 2009 et 2018 dans la grande majorité des communes du sud-ouest du pays comme Esch-sur-Alzette, Differdange, Dudelange ou Pétange, ainsi que dans la Nordstad. Dans la partie nord du pays, la hausse des prix a été plus modérée : à Wiltz, le prix de vente moyen d’un appartement existant a ainsi augmenté de 38 pour cent au total, passant de 2 541 euros par mètre carré en 2009 à 3 503 euros en 2018 (cf. Figure 4).

Julien Licheron est économiste au Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (Liser) et membre de l’Observatoire de l’Habitat du ministère du Logement, qui a pour missions de produire l’information nécessaire à la planification de la politique du logement et d’informer le public sur les questions relatives à l’habitat.

Julien Licheron
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