Wohnungsbauminister Henri Kox (Grüne) ist dabei zu klären, wie viel Rendite ein Wohnungsbesitzer aus einer Vermietung erwarten darf und was die kommunalen Mietkommissionen leisten sollen

Investoren, Rentiers und Mieter

d'Lëtzebuerger Land du 10.07.2020

So ein Kläger wie der in der Affäre mit dem Aktenzeichen 1523/20 vor dem Friedensgericht von Luxemburg-Stadt tritt womöglich nicht oft gegen einen Vermieter auf. Herr M., um ihn mal so zu nennen, ist höherer Angestellter, studierter Ökonom und war von seiner Sache so überzeugt, dass er sie vor Gericht selber vertrat, ohne Anwalt. Sein Ziel: Die monatliche Miete für sein 90 Quadratmeter großes Apartment sowie den elf Quadratmeter großen Balkon in Limpertsberg durch Gerichtsbeschluss von 1 500 auf 900 Euro reduzieren zu lassen.

Was der Markt dazu sagt 900 Euro für 90 Quadratmeter plus Balkon: Das kommt in die Nähe jener „zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter“, die im Wahlkampf 2018 alle großen Parteien als Mietpreis propagiert hatten, der in Zukunft in einem Segment mit „erschwinglichen“ Wohnungen gelten sollte. Ein Segment, das es bisher nur in Form eines kleinen Pilotversuchs des Kirchberg-Fonds mit der SNHBM gibt. Wohlgemerkt im öffentlichen Wohnungsbau, nicht auf dem Privatmarkt. Dort aber ist Herr M. Mieter. Sein Vermieter lehnte die Mietsenkung ab. Worauf M. die kommunale Mietkommission von Luxemburg-Stadt anrief. Deren Präsident riet ihm – so steht es im Urteil des Friedensgerichts vom 18. Juni –, froh zu sein, dass er in einem so begehrten Quartier wie Limpertsberg nicht noch mehr zahlen muss, und sich nach einer 90-Quadratmeter-Wohnung für 900 Euro vielleicht besser auf dem freien Markt in Thionville umzuschauen. Wer ungefähr weiß, wie hoch die Mieten in Limpertsberg sind, kann den Rat für nicht ganz abwegig halten.

Oder ist er es doch? Wohnungsbauminister Henri Kox (Grüne) ist dabei, das Mietgesetz überarbeiten zu lassen – auch vor dem Hintergrund des Urteils vom 18. Juni. „Ich habe dieses Urteil abgewartet“, sagt Kox dem Land, und dass er dem Regierungsrat schon bald einen Textentwurf vorlegen wolle. Die letzte Änderung der gesetzlichen Regeln über die Wohnungsvermietungen, deren Prinzipien auf das Jahr 1955 zurückgehen, wurde 2006 verabschiedet. Weil Kox’ Initiative potenziell Einfluss auf den freien Mietmarkt hat und auf die Rendite-Erwartungen, die ein Wohnungsbesitzer haben kann, ist sie politisch anspruchsvoll. „Was auch immer Herr Kox sich denkt: Es gibt keinen Handlungsbedarf, das Gesetz zu ändern“, betont Georges Krieger, auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt und Präsident der einflussreichen Union des propriétaires. Das Urteil vom 18. Juni habe sich auf einen „Einzelfall“ bezogen, sagt Krieger. Präzedenzcharakter habe es nicht.

Fünf Prozent Die Affäre vor dem Friedengericht verlief zusammengefasst so: Kläger M. verlangte eine Mietsenkung und berief sich auf das Gesetz von 2006. Darin steht, ein Vermieter könne pro Jahr nicht mehr als fünf Prozent des tatsächlich in die Wohnung investierten Kapitals (capital réellement investi) als Rendite aus der Miete beziehen. Zum tatsächlich investierten Kapital zählen der Aufwand für den Grundstückskauf, für den Bau und für Renovierungen der Wohnung. Ist die Wohnung älter als 15 Jahre, gelten Abschläge wegen Abnutzung. Die Abschläge kann der Vermieter mindern, wenn er immer wieder in die Wohnung investiert.

M. rechnete vor, weil das Gebäude, in dem sein Apartment sich befindet, in den Fünfzigerjahren gebaut und das Grundstück seinerzeit für 470 000 Franken gekauft wurde, könne seine Miete nicht nur ohne weiteres 900 Euro im Monat betragen, sondern wegen der Fünf-Prozent-Regel sogar nur 493 Euro. Was die Gegenseite bestritt. Allerdings konnte sie nicht alle Dokumente über das investierte Kapital vorlegen. Belege zu den Baukosten fehlten. Deshalb bestellte das Gericht eine Expertise. Der Sachverständige schätzte Kapitaleinsatz und Rendite-Entwicklung zunächst, setzte für die Baukosten den Bauindex des Statec an. Und kam zum Schluss, so gesehen, könne die Miete heute bei lediglich 268 Euro liegen.

Doch wegen der Belege, die fehlten, berief er sich auf eine Klausel im Mietgesetz. Die besagt, dass in solchen Fällen der Verkehrswert (valeur marchande) der Immobilie zu Rate gezogen wird, um ein capital investi fictif auszurechnen. Damit kam der Experte beim zeitgenössischen Marktgeschehen in Limpertsberg an. Er veranschlagte das capital investi fictif auf 787 000 Euro und schätzte nach einer Recherche der in Limpertsberg zurzeit üblichen Mietpreise, dass die Miete des Herrn M. statt gesenkt auf 1 800 Euro erhöht werden könne. Plus 25 Euro, weil das vermietete Apartment möbliert ist. Der Vermieter von Herrn M. forderte die 1 825 Euro prompt. Das Friedensgericht fand 1 650 Euro „angemessen“; das entspräche einer Erhöhung um zehn Prozent. Nur weil zum Gerichtstermin am 18. Juni noch Corona-Notstand herrschte und eine Notverordnung der Regierung galt, fand das Gericht, Mieterhöhungen seien momentan verboten und änderte an den 1 500 Euro Miete von Herrn M. nichts.

Künftig transparenter Was der Wohnungsbauminister damit anfängt? „An dem Prinzip, dass der Return-on-investment auf dem investierten Kapital bei bis zu fünf Prozent im Jahr liegen kann, werde ich nichts ändern“, sagt Henri Kox. Er sagt aber auch, das Gesetz von 2006 habe nie etwas anderes beabsichtigt. Soll heißen: „Es kann nicht sein, dass der Markt die Höhe der Mieten bestimmt und sie unendlich weiter wachsen.“ Das Ministerium habe das geprüft, auch sämtliche Sitzungsprotokolle des parlamentarischen Wohnungsbau-Ausschusses von damals nachgelesen. „Ich werde die Bestimmungen um das investierte Kapital transparenter und für alle nachvollziehbar machen“, kündigt Kox an. Zur Frage, was aus der Klausel werde, dass der Verkehrswert als Richtwert genommen werden kann, falls sich das investierte Kapital nicht ermitteln lässt, äußert der Minister sich weniger klar. Immerhin lässt sich das Urteil vom 18. Juni sogar so verstehen, dass ein Besitzer angereizt wird, bei Streitfällen einen Beleg nicht vorzulegen, damit die Richter ihm Marktpreise zuerkennen. „Das muss der Gesetzgeber spezifizieren. Wir haben versucht, es klar zu machen.“ Kox fügt hinzu: „Ich wünsche mir eine offene Diskussion um die Gesetzesänderung. Ich bin für alle Anregungen offen.“

Wie die Diskussion ausgehen könnte, scheint tatsächlich offen. Die galoppierende Preisentwicklung auf dem freien Mietwohnungsmarkt war immer wieder ein gewisser politischer Stein des Anstoßes. Wegen des hierzulande unterentwickelten öffentlichen Mietwohnungsbaus konnte das kaum anders sein. Vor allem seitens déi Lénk wurde eine „Mietpreisbremse“ oder die Mieten zu „deckeln“ verlangt. Wohnungsbauminister, ob von CSV, DP oder nun von den Grünen, entgegneten auf solche Ideen stets, die Fünf-Prozent-Regel im Mietgesetz sei eine Mietpreisbremse, sie müsse nur richtig angewandt werden. Als ins Koalitionsabkommen der zweiten DP-LSAP-Grüne-Regierung der Satz gelangte, die Preise auf dem freien Mietmarkt „kontrollieren“ zu wollen, nannte Kox’ Vorgängerin Sam Tanson das zwei Monate später „eine etwas unglückliche Formulierung“. Gemeint sei damit, „dass wir für eine bessere Übersicht über die Mietpreise sorgen wollen“ (d’Land, 15.2.2019). Doch während im Koalitionsprogramm von 2013 noch stand, ein „Mietspiegel“ werde eingeführt, ist davon nun keine Rede mehr. Schon DP-Wohnungsbauministerin Maggy Nagel fand den Mietspiegel „juristisch sehr schwer umsetzbar“. Im Wohnungsbauausschuss der Abgeordnetenkammer kam das Thema „Mietpreisbremse“ vor kurzem erneut auf den Tisch. Der Minister sagt: „Das steht nicht im Koalitionsprogramm.“ Es bleibe bei den Prinzipien von 1955. Erst ab dem Jahr 2000 sei „der Markt davongelaufen“.

Déi Lénk dürften in der Diskussion um die Mietgesetzänderung auf Preisbremse und Mietspiegel zurückkommen. Vielleicht auch die LSAP, der strategisch daran gelegen sein könnte, sich innerhalb der Koalition gegenüber dem Minister von den Grünen in der sozialpolitisch so brisanten Wohnungsfrage zu profilieren. Dem Lénk-Abgeordneten David Wagner schwebt ein Mietspiegel wie in Berlin vor. „Dort muss ein Vermieter dem Mieter zeigen, wie die Miete sich gegenüber dem Mietspiegel verhält.“ Sei sie zu hoch, „kümmert sich die Verwaltung darum“, sagt Wagner mit unüberhörbarer Genugtuung.

„Etwas grundlegend anderes“ Yves Cruchten, LSAP-Präsident und wohnungsbaupolitischer Sprecher der LSAP-Fraktion, erklärt dem Land, „wir brauchen etwas anderes als diese Prozentrechnung um die Mietpreise, wir brauchen etwas grundlegend anderes“. Dazu sei es aber „nötig zu wissen, wie hoch die Mieten sind“. Leicht zu ermitteln sei das nicht, räumt Cruchten ein. „Als es das Recensement fiscal noch gab, erfasste die Steuerverwaltung jedes Jahr auch alle Wohnungsmieten.“ 2012 wurde das Recensement von einer CSV-LSAP-Regierung abgeschafft.

Behauptungen, die Mieten auf dem freien Markt seien zu hoch, widerspricht der Präsident der Union des propriétaires entschieden: „Es mag für manche schockierend klingen, aber gemessen am Kapitaleinsatz sind sie das nicht.“ Für neuere Wohnungen würden die fünf Prozent vom investierten Kapital schon lange nicht mehr erreicht. „Das gibt der Markt gar nicht her“, erklärt Georges Krieger. Je nach Lage könne ein Neubau, allen Kapitalaufwand inklusive, eine Million Euro kosten. Das liege nicht nur an den Grundstückspreisen, auch der Bau werde immer teurer. „Fünf Prozent von einer Million sind 50 000 Euro jährlich oder 4 200 Euro im Monat. Die bekommt man nicht über die Miete, höchstens die Hälfte.“ Die Kapitalrendite für neuere Wohnungen liege im Schnitt bei 2,5 bis drei Prozent im Jahr. Weshalb das aktuelle Mietgesetz bleiben könne, wie es ist. Die Affäre vor dem Luxemburger Friedensgericht hält Krieger für einen „Sturm im Wasserglas“. Das sei ein „extremer Einzelfall“ gewesen. Und die Expertise des Sachverständigen habe „nichts getaugt, das sage ich ganz offen“.

Kontrollieren Allerdings scheinen selbst in der traditionell besitzer- und marktfreundlichen DP zumindest manche Politiker der Ansicht, der Mietmarkt könne mehr Regulierung vertragen. Der Abgeordnete Max Hahn, Vizepräsident des parlamentarischen Wohnungsbau-Ausschusses, findet wie Georges Krieger, dass der Markt für Neubauten keine fünf Prozent Jahresrendite auf den Kapitaleinsatz hergibt. Dann aber könne man für neuere Wohnungen kleinere Prozentsätze ins Gesetz schreiben, stellt Hahn sich vor. Und man könnte kontrollieren, was die Vermieter tatsächlich an Mieten nehmen, zumindest stichprobenweise. Hahn glaubt: „Schon die Ankündigung solcher Kontrollen hätte ihre Wirkung auf die Vermieter.“ Damit scheint er sogar weiter gehen zu wollen als der Minister. Henri Kox sagt, er wolle „klarer und transparenter machen, was es alles für Stellschrauben gibt“. Die Stellschrauben anziehen könne man später immer noch. „Ich will das bestehende System nicht zum Explodieren bringen. Etwas anderes haben wir in der Koalition nicht abgemacht.“

An einem Element im System drehen will Kox allerdings: Er möchte die kommunalen Mietkommissionen „professionalisieren“. Eigentlich seien sie es ja, an die ein Mieter sich wenden soll, falls seine Miete ihm zu hoch erscheint, beziehungsweise er einen Mangel an seiner Wohnung feststellt, der eine Senkung der Miete rechtfertigen könnte. Kox wünscht sich, dass die Kommissionen in Zukunft als Schlichtungsinstanz funktionieren. „Die Konflikte sollen möglichst nicht vor Gericht landen.“

Mediation Doch die Mietkommissionen sind offenbar ein Problem für sich. Kox stellt fest, „viele“ Gemeinden hätten keine. Unter anderem weil sich für die ehrenamtlichen Posten „oft“ niemand finden lasse. Das habe das Wohnungsbauministerium gemeinsam mit dem Innenministerium ermittelt. „Im Grunde kommen diese Gemeinden damit ihrer Aufgabe nicht nach.“ Wie eine Mietkommission funktioniert, hängt aber offenbar stark von ihrem Präsidenten ab. In Differdingen steht der Lénk-Gemeinderat Gary Diderich der Mietkommission vor. Er sagt: „Ich versuche immer, eine Mediation hinzubekommen.“ Ein Problem sei, dass viele Differdinger Bürger von der Mietkommission nichts wüssten. „Wir haben zehn bis 15 Fälle im Jahr. Für eine Stadt wie Differdingen ist das nicht viel.“ Weshalb die Kommission demnächst eine Informationskampagne starten werde.

In der Hauptstadt dagegen ist das nicht ganz so. „Nicht einmal der Gemeinderat erfährt viel über die Arbeit der Mietkommission, das ist ganz intransparent“, klagt Lénk-Gemeinderat David Wagner. Lediglich ein Absatz im Jahresbericht des Service Logement der Gemeinde sei ihr gewidmet. Dabei leiste die Kommission doch einen Dienst am Bürger.

Der Dienst an Bürger M., als der sich wegen seines Ansinnens auf Mietminderung an die Stater Mietkommission wandte, fiel anscheinend nicht umfangreich aus. Dem Urteil des Friedensgerichts zufolge unternahm die Mietkommission keine eigenen Anstalten, um das capital investi zu recherchieren. Der Präsident der Kommission, der Anwalt Jean-Marie Bauler, war für einen Kommentar nicht zu erreichen.

Was ist gerecht? Wie der Stater Sozialschöffe Maurice Bauer (CSV), dem der Service Logement untersteht, die Lage einschätzt, sei im Mietgesetz nicht klar genug festgelegt, was die Kommission leisten soll. Deshalb habe das Friedensgericht in der Affäre um Mieter M. festgestellt, „aucun texte ne permet à la Commission des loyers, ni a fortifiori au juge de paix, de fixer le loyer en vertu des usages ou un loyer jugé ‚équitable‘“. Solange das nicht anders sei, wolle der Schöffenrat der Hauptstadt nicht mehr Öffentlichkeitsarbeit um die Mietkommission betreiben: „Wir wollen nicht suggerieren, dass sie leisten könne, was sie nicht leisten kann.“ Dass sie pro Jahr nur mit 15 bis 20 Reklamationen zu tun hat, also nur mit ein paar mehr als die im viel kleineren Differdingen, „hat mich aber gewundert, als ich Schöffe geworden war“. Wohnungsbauminister Kox sagt, er könne verstehen, worauf Bauer hinauswill. „Das geht ziemlich in meine Richtung.“ Wie genau dem abgeholfen werden soll und wie die Mietkommissionen „professionalisiert“ werden sollen, sei noch nicht endgültig entschieden. „Wir müssen dazu noch Gespräche führen, unter anderem mit dem Gemeindeverband Syvicol.“

Eine Explosion Allerdings scheinen die Mietkommissionen, die es gibt, derzeit mit wesentlich mehr Fällen konfrontiert zu werden als sonst. Das jedenfalls sagt Jean-Michel Campanella, Präsident des Mieterschutz Lëtzebuerg. Die ASBL, deren Gründer sich gegen Ende 2019 zusammenfanden und erst vor ein paar Tagen die Vereinssatzung registrieren ließen, will ein Beratungsdienst und ein Lobbyist für Mieterinteressen sein, wie es im Ausland Mieterschutzvereinigungen längst gibt. Campanella ist Sozialarbeiter und erfährt als solcher „über Kollegen“, wie er sagt, dass die Zahl der an die Mietkommissionen herangetragenen Reklamationen „explodiert“. Das habe womöglich auch mit der Corona-Krise zu tun.

Und erst vergangene Woche hat der Wohnungsbauminister eine Studie des Observatoire de l’habitat vorgestellt: Ihr zufolge hat der Anteil, den ein Haushalt vom monatlich verfügbaren Nettoeinkommen fürs Wohnen aufwendet, bei Mietern besonders zugenommen: von im Schnitt 29,8 Prozent im Jahr 2010 auf 36,7 Prozent im Jahr 2018. 2017 lag er mit 39,4 Prozent noch höher. Besonders hoch ist er im untersten Einkommens-Quintil: Dort lag er 2018 bei 51,8 Prozent. Wie Henri Kox vor der Presse erklärte, will er für diesen Personenkreis die Lage vor allem durch ein viel höheres Angebot an „erschwinglichen“ Mietwohnungen verbessern. Doch wie schon seine beiden Vorgänger von der DP in der letzten Regierung kann auch Kox nicht sagen, wann genau „die Bagger anrollen“ werden. In der Zwischenzeit könnten die Konflikte auf dem freien Mietmarkt zunehmen. Und es bleibt abzuwarten, wie nicht nur der grüne Minister, sondern die Regierungskoalition insgesamt Besitzern mit einer älteren Immobilie beibringen will, dass eine Investition nicht ewig hohe Renditen abwerfen kann. Und dass die Regeln dazu anreizen sollen, zu investieren, aber nicht dazu da sind, Rentiers zu produzieren, die immer reicher werden.

Peter Feist
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