Les prêts, les promoteurs et le risque systémique – Interview avec Françoise Thoma et Romain Wehles, directrice générale respectivement directeur de la Spuerkeess, sur l’immobilier luxembourgeois

« Des risques calculables et gérables »

d'Lëtzebuerger Land vom 06.05.2022

d’Land : La direction de la Spuerkeess offre une des meilleures vues panoramiques sur le marché immobilier au Luxembourg. Vous cumulez quarante pour cent des crédits hypothécaires, et vous financez tant les investisseurs que les promoteurs locaux. Quelle est votre analyse de ce marché ?

Françoise Thoma (FT) : En tant que banque, nous voyons ce que nous pouvons voir, c’est-à-dire les clients qui sont en situation de déposer une demande de crédit. Au-delà, il y a les personnes qui ne trouvent plus le chemin vers la banque, et ces clients sont de plus en plus nombreux. Nous ne savons pas s’ils trouvent d’autres voies pour se financer, s’ils passent par l’étranger par exemple. La question du logement dépasse désormais celle de l’accès à la propriété. C’est devenu un problème social, sociologique et économique, qui affecte l’attractivité du Luxembourg ; pas seulement en tant que place financière mais également en tant qu’endroit où on peut vivre et travailler. Cela étant, il n’y a pas de bulle immobilière dans le sens où nous aurions des logements vacants.

Depuis plus d’un siècle, l’État promeut l’accès à la propriété. Cette promesse politique bute aujourd’hui sur des limites, entre autres macroprudentielles. Comment gérez-vous cette tension ?

FT : Aucune banque ne peut garantir à ses clients l’accès à la propriété, même pas la Spuerkeess. Lorsque nous devons expliquer à des clients que leur projet immobilier devra être plus petit, voire ne pourra pas se faire du tout, ceux-ci ne sont évidemment pas enchantés. Mais c’est également notre responsabilité de les protéger du surendettement. On ne va pas s’engager sur une voie qui va aboutir à un stress énorme pour le client, voire à une vente forcée. (Ce qui n’arrive quasiment jamais.) Les clients ont une certaine attente, mais ils comprennent aussi quand nous leur expliquons, chiffres à l’appui, qu’ils doivent s’assurer un minimum de revenus résiduels. Nous ne voulons pas qu’à cause d’un prêt, ils ne puissent plus aller au restaurant en famille ou au cinéma.

En 2019, vous estimiez dans Flydoscope que l’immobilier était devenu un « safe haven » pour de nombreux investisseurs. Le logement serait donc un produit financier comme un autre ?

FT : Dans un contexte de taux zéro, voire négatifs, il est évident que l’immobilier avec ses augmentations de prix est un objet d’investissement très intéressant. Cela contribue en partie à la hausse des prix. On a une culture où les gens ont peu d’affinité à entrer sur les marchés financiers. Ils préfèrent acheter un appartement ou un studio pour ensuite le louer. C’est une attitude fréquente parmi les investisseurs et épargnants luxembourgeois.

Mais justement : Ne faudrait-il pas freiner cette demande ? Le gouvernement commence ainsi à décélérer certains avantages et amortissements fiscaux réservés aux investisseurs immobiliers.

Romain Wehles (RW) : Ces mesures fiscales ont eu un impact. Nous constatons actuellement une légère tendance à la baisse de l’investissement immobilier. Mais il y a également d’autres facteurs qui l’expliquent : Les nouvelles exigences en fonds propres [vingt pour cent de la valeur d’achat, ndlr] ont découragé certains, tout comme la hausse des prix qui a provoqué un tassement du rendement locatif. Et un nouvel élément s’y ajoute désormais : La hausse des taux.

FT : Du moins pour ceux qui doivent emprunter pour acheter. Les autres, nous ne les voyons pas. Beaucoup de clients peuvent payer un immeuble d’investissement avec leur épargne, et cela reste un investissement qui n’est pas inintéressant.

La question que beaucoup se posent : qui pourra encore payer les prix de l’immobilier ? Le plafond ne sera-t-il pas bientôt atteint ?

FT : Il se trouvera probablement toujours des investisseurs prêts à payer ces prix, y compris des investisseurs étrangers. Mais cela ne résoudra pas le problème de l’accès à la propriété pour ceux qui vivent et qui travaillent au Luxembourg. Si on en arrivait à un taux de vacance important, comme l’a connu par exemple l’Espagne en 2008, alors on aurait réellement une bulle.

On pourrait aussi dire : les Luxembourgeois n’auront qu’à devenir locataires...

FT : Oui, mais vu que ces investisseurs auront payé très cher, ils auront tendance à demander un loyer qui correspondra au prix d’acquisition. Cela ne résoudra donc pas la situation.

RW : L’investisseur ne peut en effet toucher que le rendement que le locataire est prêt à payer. Mais la déconnexion entre les prix de l’immobilier et l’évolution des salaires est réelle.

Rencontrez-vous beaucoup d’investisseurs qui achètent des appartements pour ensuite les laisser vacants ; c’est-à-dire qui tablent uniquement sur la plus-value de la revente ?

RW : Je peux m’imaginer que ces cas de pure spéculation existent. Mais nous n’en voyons que très rarement à la Spuerkeess. Nous ne pouvons soutenir de telles approches : Cela ne correspond pas à notre métier. Les dossiers locatifs que nous traitons ont chacun un background économique, c’est-à-dire que l’investisseur cherche un rendement locatif.

Cette fétichisation de l’immobilier ne pose-t-elle pas également un problème d’ordre sociétal, puisqu’il faudrait mobiliser une partie de cette épargne pour financer la transition énergétique ?

FT : Nous tentons d’expliquer aux clients qu’il y a d’autres formes d’investissements que le compte épargne et l’appartement. La Spuerkeess travaille à développer des produits nouveaux mais sûrs, pour orienter différemment l’épargne. Les banques auront un rôle important à jouer dans la transition, mais pour l’investisseur et l’épargnant luxembourgeois, c’est un domaine à promouvoir.

La finance verte est surtout confrontée à un problème de crédibilité. La BCEE applique-t-elle la taxonomie européenne ? Ou faites-vous le choix d’exclure le nucléaire et le charbon de vos actifs durables ?

FT : Nous respectons strictement la taxonomie européenne. Si on s’en écartait, cela deviendrait très vite arbitraire. Nous nous considérons comme des « transition enablers ». Il faut être conscient des incertitudes scientifiques, voilà pourquoi nous préférons rester modeste plutôt que de nous revendiquer « dark green » sans pouvoir le garantir.

Il y a six ans, Franz Fayot (LSAP) estimait que le prêt immobilier était devenu « presqu’un produit de luxe réservé aux gens avec des revenus élevés, des emplois sûrs et beaucoup de capital ». Quelle est la sociologie des personnes qui contractent un prêt ? Certaines catégories socio-professionnelles sont-elles désormais exclues ?

FT : Nous voyons toujours une large dispersion sociologique parmi les demandes de prêts. Ce n’est pas comme si telle ou telle catégorie socio-professionnelle en avait disparu. Du moins pour les ménages où les deux travaillent, on ne peut donc pas dire que des parties de la population seraient systématiquement exclues de l’accès à la propriété.

En l’espace de moins d’une décennie, le Luxembourg est passé de 85 pour cent de prêts à taux variable à moins de 35 pour cent. Bien qu’il ait été réduit, ce stock est-il aujourd’hui une source de préoccupation ? Car lorsque les taux vont monter, les mensualités suivront…

RW : Avant d’attribuer un crédit hypothécaire, nous procédons à un assessment : Den Taux gëtt gestresst. Nous simulons systématiquement un supplément pour déterminer si le client arrivera toujours à rembourser. Un coussin de sécurité est donc prévu. Le fixe représente désormais quelque 65 pour cent, ce qui fournit une protection naturelle. Je pense donc que nous sommes a priori du bon côté. Mais, évidemment, si les taux montent, et si les prêts sont en variable, cela aura un réel impact sur le revenu disponible de nos clients.

Combinée à l’inflation et à l’explosion des prix de l’énergie, une telle hausse des mensualités pourrait asphyxier les budgets de certains ménages…

RW : C’est vrai que nous vivons une situation extraordinaire, dont personne ne sait combien de temps encore elle va durer. Dans l’immédiat, je vois un autre danger : Le taux fixe a fortement augmenté ces derniers mois, à environ trois pour cent, et je crains que certains clients optent dès lors pour le variable, qui reste assez bas pour le moment, sans être vraiment conscients des risques que ce choix comporte. Nous conseillons donc de manière proactive à nos clients d’opter pour la sécurité qu’offre le fixe.

En 2012, la CSSF avait serré la vis, estimant que les banques s’exposaient trop aux risques des promoteurs. Le nombre de banques impliquées dans les grands deals immobiliers s’est-il depuis réduit aux établissements de crédit les plus capitalisés ?

RW : Toutes les grandes banques restent actives sur ce marché ; aucune n’en a été exclue. Au contraire, les cercle s’est plutôt élargi, puisque les promoteurs belges et français travaillent souvent avec les banques de leur pays d’origine. Mais les règles du jeu, elles, ont bien été redéfinies : On ne peut ainsi plus garder un projet dans les bilans pendant vingt ans. Cela a conduit à plus de rigueur. À la Spuerkeess, nous analysons la qualité d’un projet, c’est-à-dire le temps avant qu’il puisse être commercialisé. Beaucoup dépend donc du stade des procédures administratives, entre un PAG, un PAP et une autorisation de bâti. Mais nous ne prenons pas une approche spéculative.

Un promoteur qui demande un crédit pour l’achat d’un pré de vaches hors-périmètre devra donc s’attendre à un refus ?

RW : S’il veut acheter un terrain hors-périmètre, alors qu’il l’achète par ses propres moyens. Un tel projet, nous n’allons certainement pas le financer. Pas plus que l’achat d’un terrain « avec vue sur périmètre ».

Si je vous comprends bien, un promoteur ne pourra donc suivre une stratégie de rétention pour des terrains hypothéqués ?

RW : Ça va être difficile. Le banquier sera derrière lui, et demandera des comptes.

Comme garanties, le promoteur donne des terrains ?

RW : En effet. En fonction de la solidité de la structure, le promoteur est également tenu à s’engager personnellement en tant que personne physique. Les fonds propres dépendent, eux, d’une analyse projet par projet. Plus le terrain est acheté cher, plus cette part va être élevée. Si le promoteur achète du foncier à un prix « normal », il devra avancer environ 27 pour cent de fonds propres, si on y inclut les frais d’actes. Il faut donc que le promoteur présente une certaine substance.

Les petits promoteurs se retrouvent donc marginalisés ?

RW : Lorsque nous analysons un dossier, nous prêtons beaucoup d’attention aux compétences à la fois techniques et organisationnelles. Beaucoup de personnes ont tenté de rentrer sur le marché immobilier par le passé. Mais pour nous, la condition de base, c’est la solidité et la connaissance du métier. Cette exigence devrait d’office réguler le marché.

Qu’en est-il de l’exposition de la Spuerkeess vis-à-vis de l’un ou de l’autre grand promoteur ? Vous ne craignez pas, pour employer un vilain mot, une « single exposure » ?

FT : La Spuerkeess s’est fixée des limites internes quant à l’exposition que nous pouvons avoir vis-à-vis d’un seul client. Si un grand promoteur rencontrait des difficultés, ce ne serait évidemment pas bien pour nous, mais cela ne mettrait pas la banque à risque. Dès qu’un problème apparaît, nous tentons aussitôt de le résoudre ensemble.

RW : Ensuite, nous avons toujours les terrains comme garanties. En cas de crise, ce sera une question de la qualité de ce portefeuille foncier. Nous pouvons donc calculer les risques, qui sont absolument gérables et vivables.

Grâce aux fonds d’investissement spécialisés (FIS), certains promoteurs ont pu mettre leurs plus-values à l’abri des impôts directs. Parmi les banques dépositaires de ces FIS, on trouve également la BCEE. La Spuerkeess n’aurait-elle pas mieux fait, en tant que banque d’État, de s’abstenir de tels montages ?

FT : Au moment où ce type de fonds existait, il s’agissait d’un type légal de structure, basé sur une loi. Notre attitude a toujours été : Si le législateur, qui est en plus notre propriétaire, met à disposition un cadre légal, nous pouvons opérer dans ce cadre légal.

Quitte à pousser ce cadre jusqu’à ses limites ?

FT : Nous n’avons jamais fait d’efforts spéciaux pour attirer ce type de structures. En l’occurrence, il s’agissait d’une initiative de la part de quelques clients avec lesquels nous travaillions de longue date dans le respect. Puisque c’était quelque chose qui, à ce moment-là, était autorisé, nous ne voyions pas de raison de refuser. La situation a changé aujourd’hui. Les quelques clients qui étaient dans cette situation se sont maintenant organisés différemment.

L’État luxembourgeois est actionnaire des quatre principales banques de guichet. Faut-il y voir une forme de capitalisme d’État ? Ou un petit État aurait-il un intérêt plus grand à garder un contrôle sur les banques ?

FT : C’est plutôt une question pour le ministère des Finances. La Spuerkeess a été fondée en tant que banque qui appartient à l’État. Quant aux autres banques, l’État y est entré dans différentes circonstances. Je pense que, dans une petite société, la cohésion et la cohérence économiques sont extrêmement importantes, tout comme la cohésion et la cohérence sociales. Les petits pays doivent serrer les rangs pour s’affirmer dans le monde.

Vous dites que la BCEE n’est pas une banque d’État. Mais à certains moments on a pu avoir l’impression que vous étiez à la discrétion de l’État, comme lors du rachat du palais de l’Arbed en 2014. La cession des parts de la Luxair par la BIL ne va-t-elle pas de nouveau vous mettre sous pression ?

FT : Très franchement, cela fait longtemps que je suis dans la maison et je n’ai jamais vu une quelconque pression venant de la part de notre propriétaire. Nous sommes un établissement public autonome, et notre propriétaire nous laisse agir en tant que tel. Nous prenons les décisions de manière autonome, dans l’intérêt de la banque. Quant au « palais de l’Arbed, » il est pour nous un bâtiment parmi d’autres qui hébergent notre banque. Évidemment que l’entretien d’un tel immeuble coûte plus cher que la construction d’un nouvel immeuble catégorie A. Mais nous contribuons ainsi à la sauvegarde du patrimoine bâti, et là nous nous voyons dans notre rôle sociétal.

La question peut sembler naïve, mais un bénéfice annuel de 234 millions d’euros est-il moralement justifiable pour un établissement public censé remplir un rôle social ?

FT : Absolument. Nous devons remplir exactement les mêmes critères de rentabilité et de profitabilité qu’une banque de droit privé. La viabilité de notre modèle d’affaires est observée de très près par le « joint supervisory team » de la BCE. Francfort ne fait aucune différence entre nous et les autres banques comparables. Si nous n’étions pas profitables, ils en concluraient qu’une banque comme la nôtre ne devrait pas exister.

Lorsque la BCEE apparaît dans les médias, c’est surtout lors de fermetures d’agences. Votre réseau s’est réduit comme une peau de chagrin. En vingt ans, il est passé d’une centaine d’implantations locales à une petite cinquantaine, et ceci malgré la croissance démographique. Vous avez désormais atteint une sorte de plancher ?

FT : Nous offrons des solutions individualisées aux gens qui n’ont pas d’ordinateur ou qui ne peuvent pas se déplacer. Déjà avant la pandémie, la fréquentation des agences avait baissé de moitié. Depuis, elle s’est encore divisée par deux. Le Covid-19 a provoqué une énorme accélération de la digitalisation. Dans un avenir prévisible, nous garderons le réseau actuel de nos agences, mais nous ferons régulièrement le point. D’ailleurs, nous ouvrons également des agences. C’est plus rare, mais cela arrive.

Une partie de ces agences, surtout celles situées le long des frontières, étaient destinées à l’accueil d’évadés fiscaux. Ce passé offshore est-il aujourd’hui soldé ? En 2016, vous avez ainsi payé une amende de quatorze millions d’euros aux autorités allemandes, pour que la « Steuerfahndung » Wuppertal vous laisse tranquille.

FT : Nous avons payé pour que nos agents, qui n’avaient rien à se reprocher selon la législation luxembourgeoise, puissent continuer à travailler et à vivre en tranquillité. Nos employés traitaient les clients belges, français et allemands comme ils traitaient les clients luxembourgeois. Que parmi eux, certains n’avaient pas déclaré leur argent, nous ne pouvions l’exclure. Mais ce n’était jamais sur base de conseils que nous aurions donnés aux clients. Or, nous ne pouvions être certains que les pays-voisins voient les choses de la même manière. La Spuerkeess ne voulait exposer ses employés à un quelconque risque et a donc décidé de tirer un trait sur tout cela. Même si nous n’avons jamais fait quelque chose qui aurait été interdit par la loi luxembourgeoise...

Mais qui l’était par les lois française, belge et allemande…

FT : C’est un très vaste sujet sur lequel je ne veux pas revenir. Mais dans les banques comme la nôtre, il ne reste rien du passé fiscal tel qu’il existait avant 2013. C’est dommage que dans certains pays, on continue à nous considérer comme paradis fiscal, ce que nous ne sommes strictement plus. Il y avait un moment où les clients des pays voisins avaient l’habitude de venir au Luxembourg pour diverses raisons. Ils ont toujours l’habitude d’y venir, mais pour des raisons très différentes, très compréhensibles.

Le Luxembourg reste pourtant intéressant d’un point de vue fiscal. C’est sans doute ce qui explique que le pays compte toujours quelque 45 000 sociétés holdings. On dit que la Spuerkeess serait en général très réticente à ouvrir des comptes pour de telles structures.

FT : Nous demandons toujours toute la documentation obligatoire pour une structure de sociétés, mais nous demandons également quel en est l’objet économique. Ou pour le dire différemment : Nous n’acceptons pas les coquilles vides. Une structure doit donc préciser quel est son but réel et quel est son lien avec le Luxembourg. Sinon elle ne deviendra pas cliente de la Superkeess.

Bernard Thomas
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