Entretien avec le directeur de la SNHBM, Guy Entringer, sur les réserves foncières publiques et les plus-values privées

« Les grands gagnants de la crise du logement, ce sont les promoteurs privés »

d'Lëtzebuerger Land du 18.02.2022

d’Land : Les terrains sont la matière première qui permet à la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) de tourner. Quelle est votre stratégie foncière à moyen terme ?

Guy Entringer : À l’heure actuelle, la SNHBM dispose de terrains pour environ 3 030 logements. Or, nous en construisons 300 par an. Il nous reste donc du foncier pour environ dix ans encore. Si nous passions à 400 unités par an, le stock s’épuiserait déjà d’ici sept ans. Et lorsqu’on sait à quel point les projets peuvent être longs et complexes, sept ans, c’est demain... Bon, il s’agit là évidemment de calculs théoriques. Mais le point central, c’est qu’avant d’augmenter nos capacités, il faudra refaire le plein. Sinon on se retrouvera bientôt à sec. Nous l’avons signalisé à l’État ces derniers mois : La SNHBM est prête à construire plus, mais elle aura besoin d’une prévisibilité sur le foncier.

En 2020, le fonds spécial a acquis treize hectares de foncier pour un montant total de 21 millions d’euros. On n’a pas l’impression que ce nouvel acteur puisse pour l’instant rivaliser avec les grands promoteurs privés.

Le fonds vient de se constituer et de faire ses premières acquisitions. Mais il devra encore travailler sa stratégie, identifier des sites précis et y acquérir des parcelles de manière ciblée. La SNHBM construira là où on nous dira de construire. Ce n’est pas à nous de définir les bons emplacements, mais je lance un appel aux autorités publiques de nous dire où ceux-ci se trouvent. Ce n’est pas simplement une question de trouver les terrains parfaits, encore faudra-t-il que les prix entrent dans le cadre financier que s’est fixé le gouvernement.

Cela nous amène à la question cruciale : L’État doit-il acheter des terrains au sein du périmètre constructible, ou en-dehors ?

En principe, il serait évidemment préférable de construire au sein du périmètre. Mais c’est aussi une question de budget, de sous. À mon avis, l’État devrait déterminer où il fait sens de construire en dehors du périmètre, puis approcher les propriétaires privés en leur disant : ‘Vos prés valent aujourd’hui 750 euros l’are. On est prêt à vous offrir 10 000 euros, et on reclassera les parcelles pour y développer un projet.’

Les communes ne devraient donc ouvrir leur périmètre constructible que si elle se sont assurées au préalable que ces terrains sont sous propriété publique ?

C’est ma principale critique envers certaines communes qui font d’abord rentrer des terrains privés dans leur périmètre et qui veulent ensuite y faire construire des logements abordables. Je leur dis : ‘Désolé, le chèque vous venez de le remettre !’ Les communes distribuent ainsi d’énormes cadeaux aux particuliers. Dat dierft eigentlech net méi sinn… Mais cela s’est encore récemment reproduit avec certains nouveaux PAG.

Que vous répondent les communes à ces critiques ?

Après coup, elles disent toujours : ‘Maintenant il est trop tard’. Cela ne concerne pas seulement les extensions du PAG, mais également les reclassements de « Hab 1 » en « Hab 2 » ou les hausses des coefficients de densité. Des sommes énormes, vraiment énormes, sont ainsi données en cadeau. On parle de millions d’euros... Je me souviens d’une commune qui avait accordé une densité totalement folle à un projet immobilier que lui avait soumis une firme locale. Les responsables communaux m’ont expliqué par après : ‘Oui, mais l’entreprise est implantée depuis très longtemps chez nous. On verra ce que l’Intérieur en dira…’ Ils passaient donc la patate chaude au ministère pour ne pas avoir à prendre position.

Il y a seize ans, lorsque vous débutiez à la SNHBM, vous achetiez de nombreux terrains à Contern, Schuttrange, Belvaux et Elmen. Comment un directeur de la SNHBM était-il reçu par les familles propriétaires ?

Il y a un argument qui les a souvent convaincus : ‘Si vous vendez à la SNHBM, non seulement vous serez payé cash sur table, sans options, ni conditions, mais en plus vous serez certains qu’aucun promoteur privé ne réalisera des plus-values extrêmes sur vos terrains par la suite.’ Souvent les familles se sentent frustrées d’avoir vendu leurs terrains à 10 000 euros l’are à un promoteur qui, quelques années plus tard, réalise des bénéfices insensés sur ces mêmes parcelles.

Pour ne pas devoir rivaliser avec les promoteurs privés vous achetiez en-dehors du périmètre ?

Nous avons toujours cherché des terrains pas trop chers. Dès lors, il n’y avait pas d’autre solution que de passer par le hors-périmètre. Cette voie n’est pas parfaite, mais elle fonctionne. C’est d’ailleurs ainsi que le projet d’Elmen est né. Une opportunité s’est présentée et nous l’avons saisie : Un propriétaire, issu d’une famille de paysans, nous a proposé seize hectares et demi de terrains. La commune a ensuite reclassé ces parcelles en terrains constructibles. Je suis tout à fait conscient qu’Elmen n’est pas un site parfait, car un peu éloigné de la gare ferroviaire. Mais au moins le projet est-il en train d’être construit : 800 ménages vont y trouver un nouveau chez-soi.

Quand on sait que la Ville de Luxembourg dispose de 87,5 hectares de terrains constructibles, on se dit que le foncier n’est peut-être pas le grand problème… La Ville pourrait simplement vous dire : « Voici vingt hectares, débrouillez-vous ! »

Nous leur avons proposé notre aide pour le développement de terrains. Mais c’est évidemment le propriétaire qui est à la source de telles offres. Nous avons par ailleurs une bonne collaboration avec la Ville de Luxembourg : Elle nous a proposé des projets dont certains sont en réalisation, d’autres en planification. Mais vous citez le chiffre de 87,5 hectares : Combien de ces terrains sont concrètement mobilisables dans les cinq prochaines années ? Prenez Elmen : On y est propriétaire unique de 27 hectares. Entre les premiers plans et le début des constructions des immeubles, cinq ans et demi se sont écoulés… Et encore, c’était relativement rapide. Quand un projet atteint une taille critique, il faut prévoir une certaine durée de démarrage.

Justement, la Ville de Luxembourg veut lancer deux mégaprojets qui devraient l’occuper sur les prochaines décennies : Le « Wunnquartier Stade » et la « Porte de Hollerich ». À l’état actuel, la SNHBM aurait-elle les capacités de développer de tels sites ?

Encore faudrait-il que la Ville nous le demande. Ce n’est en tout cas pas la motivation qui nous manque. Mais je ne vous cache pas qu’au stade actuel, nous ne sommes pas prêts pour assumer un projet comme la Porte de Hollerich. C’est d’une toute autre envergure que ce que nous avons fait jusqu’ici. Mais on a prouvé qu’on sait s’adapter. Avant de faire Elmen, on n’avait pas non plus les moyens de faire Elmen.

Même avec plus de terrains et plus de ressources internes, ne butez-vous pas sur les limites de la croissance luxembourgeoise ? Où trouver par exemple les ouvriers pour construire les logements ?

Je vois venir un sérieux problème dans le secteur de la construction. Mais je ne veux pas avancer cet argument comme excuse préventive. Si on échoue à cause d’un manque de main d’œuvre, alors ainsi soit-il. Mais nous devons au moins essayer.

À part l’emphytéose, comment se distinguent vos calculs économiques de ceux des promoteurs privés ?

Par les marges, tout simplement ! Notre prix de vente, ce sont les coûts de revient plus une petite marge de manœuvre. Il y a donc un lien, direct, entre coûts et prix. Le promoteur privé, lui, vend au prix de marché : moins il a dépensé pour le terrain et la construction, plus il fera de bénéfices. C’est une logique diamétralement opposée à la nôtre. Les grands gagnants de la crise du logement, ce sont les promoteurs privés, surtout ceux qui ont acquis les terrains il y a longtemps déjà. Ils profitent énormément de l’explosion des prix actuelle. Je pourrais vous citer l’exemple d’un promoteur qui, il y a quinze à vingt ans, a acheté des terrains en périphérie de la Ville pour 15 000 euros l’are. En intégrant les coûts d’infrastructures, il aura donc déboursé 35 000 euros pour un terrain qui en vaut aujourd’hui 200 000. Il peut y faire construire une maison unifamiliale à 700 000 euros, puis vendre le tout, terrain et maison, à deux millions d’euros. Il s’aligne tout simplement sur le prix du marché actuel.

Grâce au nouvel article 29bis, le ministère de l’Intérieur s’attend à ce que quelque 600 logements abordables soient annuellement cédés aux communes. Leur parc immobilier pourrait donc sérieusement s’étoffer au cours des prochaines années. Les communes sont-elles prêtes à en assurer la gestion ?

Ce sera d’abord aux communes de décider si elles veulent acheter aux promoteurs privés les quinze à vingt pour cent de logements abordables. (Au prix du seul construit, le foncier étant neutralisé, ndlr.) Au cas où elles se désistent, ce sera au Fonds du Logement et à nous d’en assurer la vente sous emphytéose ou la gestion locative. On est actuellement en train de se concerter avec le Fonds pour déterminer qui pourra s’occuper de quels projets. Il sera primordial de définir, dès le début, une répartition entre les communes, le Fonds et la SNHBM.

En 2012, le ministre du Logement, Marco Schank (CSV), avait déposé un projet de loi visant à créer une « Société nationale de développement urbain ». À l’époque, l’initiative fut interprétée comme une OPA lancée par le fonctionnaire systémique Daniel Miltgen contre la SNHBM. Dix ans plus tard, une telle structure ne ferait-elle pas sens ? Face au changement d’échelle qui s’impose ne faudrait-il pas un acteur public fort ?

Je pense qu’il y a une complémentarité. La SNHBM est surtout orientée vers la construction de nouveaux lotissements avec au moins 25 logements. Le Fonds est bien organisé pour tout ce qui touche à la location et au suivi social, des domaines où la SNHBM n’en est qu’à ses débuts. Si le Fonds n’atteint pas les mêmes quantités que nous, c’est aussi qu’il est confronté à des projets plus difficiles. D’un côté, ils sont empêtrés dans les friches de Dudelange et de Wiltz ; de l’autre, ils ont à assurer une panoplie de petits projets de rénovation. Je parle de maisons curiales, d’anciennes fermes et d’autres bâtisses historiques dont le Fonds extirpe péniblement trois ou quatre appartements. Un tel projet peut coûter autant de temps que la construction de douze nouvelles maisons. Mais il faut bien que quelqu’un le fasse…

Certains de vos clients se sentent piégés par le droit de préemption qu’exerce la SNHBM sur une durée de 99 ans. S’ils vendent leur logement, pour cause de divorce par exemple, ils peuvent réclamer moins d’un pour cent de plus-value par an. La perspective de faire le saut sur le marché privé paraît donc illusoire. L’explosion des prix a transformé l’écart en gouffre.

Si vous pouvez acheter sur le marché privé, je vous conseille de le faire. Notre modèle n’est pas parfait, mais c’est toujours mieux que de rester locataire et de jeter chaque mois de l’argent par les fenêtres, tout en risquant de vous faire augmenter le loyer, voire mettre à la porte. On propose une solution intermédiaire : Vous achetez un logement plus abordable, vous remboursez un prêt sur vingt ou trente ans, et vous serez tranquille pour le reste. Alors je concède qu’on ne profite pas de la hausse des prix comme sur le marché privé, mais au moins, on ne perd rien au moment de la revente. Bref, c’est mieux que la location, mais moins intéressant que le marché privé. L’alternative aurait été que la main publique continue à distribuer des chèques de plusieurs centaines de milliers d’euros aux acquéreurs. C’est ce que la SNHBM avait fait au Cents en fixant la durée du droit de préemption à douze ans. Au bout de cette période, de nombreux propriétaires ont vendu leur bien : Ils sont passés de 250 000 euros au million.

Bernard Thomas
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