Le marché du logement au Luxembourg est aujourd’hui pris dans un double étau. D’un côté, la « crise du logement », une crise structurelle ancienne : l’offre de logements reste durablement insuffisante, notamment en raison des difficultés à mobiliser du foncier, alors même que la demande est soutenue par la croissance démographique et l’attractivité économique du pays. Ce déséquilibre profond a alimenté une hausse continue des prix et une dégradation marquée de l’accessibilité, particulièrement entre 2017 et 2021, comme l’ont documenté les analyses de l’Observatoire de l’Habitat.
De l’autre, la « crise immobilière » : depuis 2022, une crise conjoncturelle de la construction s’est installée. La remontée rapide des taux d’intérêt, l’incertitude macroéconomique et l’envolée des coûts ont entraîné un net coup d’arrêt : recul des transactions, chute des nouveaux projets et ralentissement des mises en chantier. Si ce repli est par nature temporaire, ses effets pourraient s’inscrire dans la durée. En freinant la production de logements, il risque d’aggraver le déficit structurel d’offre, d’entretenir les tensions sur les prix et d’accentuer les inégalités d’accès au logement.
En 2025, l’activité des marchés immobiliers et fonciers a évolué de manière heurtée. Après un rebond en fin d’année 2024, suivi d’un net ralentissement au 1er trimestre 2025, le 2e trimestre se distingue par un niveau d’activité exceptionnellement élevé. Cette dynamique s’explique principalement par un effet d’anticipation : de nombreux acquéreurs ont avancé leurs projets afin de bénéficier des dispositifs fiscaux arrivant à échéance au 30 juin (notamment l’amortissement accéléré pour les ventes en état futur d’achèvement et la fiscalité allégée sur les plus-values de cession). Au 3e trimestre, l’activité se replie logiquement, tout en demeurant relativement soutenue, grâce à la prolongation du délai de signature des actes notariés jusqu’à fin septembre pour les transactions engagées avant l’été. Le 4e trimestre marque une phase de normalisation plus nette : en l’absence de tout effet fiscal temporaire, l’activité poursuit son recul par rapport aux trimestres précédents. Cette baisse concerne l’ensemble des segments, mais elle est particulièrement prononcée sur le marché du neuf (appartements en construction), ce qui souligne sa fragilité structurelle. À l’inverse, le marché de l’ancien fait preuve d’une plus grande résilience, avec des niveaux d’activité qui, malgré le repli récent, restent globalement proches des standards observés avant la crise. – Cf. FIGURE 1
Après une forte hausse au 2e trimestre 2025, suivie d’un repli au 3e trimestre, l’évolution des prix au 4e trimestre confirme une phase de stabilisation après plusieurs trimestres de forte volatilité. L’indice hédonique des prix de vente publié par le STATEC progresse légèrement de +0,4 % sur le trimestre, tandis que la variation annuelle devient quasi nulle (+0,1 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025). Cette séquence confirme que le pic d’activité du 2e trimestre, alimenté par l’anticipation de la fin des mesures fiscales, avait temporairement soutenu les prix, avant un retour à l’équilibre.
Sur un an, les évolutions restent contrastées selon les segments. Les prix des appartements existants rebondissent légèrement au 4e trimestre, mais leur évolution annuelle reste quasi stable (+0,2 %), dans un contexte de forte variabilité depuis début 2024, largement influencée par les échéances fiscales. Les maisons existantes suivent une dynamique similaire, avec une volatilité encore plus marquée : stables sur le trimestre, leurs prix reculent légèrement sur un an (-1,0 %). Enfin, le segment du neuf (Vefa) demeure particulièrement instable, en raison d’un faible volume de transactions et d’effets de composition importants. Les prix y reculent légèrement au 4e trimestre, mais restent en hausse sur un an (+2,0 %), portés par la forte augmentation enregistrée au printemps 2025. – Cf. FIGURE 2
Si le débat public sur la crise du logement met généralement l’accent sur les constats et les propositions des acteurs publics et privés, la note 42 apporte la perspective des résidents. Elle présente une analyse des préférences et de l’acceptation exprimés par les résidents concernant trois grandes orientations de la politique du logement : (i) renforcement de la construction de logements par les promoteurs publics ; (ii) régulation du marché privé ; et (iii) soutien direct aux résidents et à leurs initiatives autonomes. Bien que plus de la moitié des répondants soutiennent ces trois grandes orientations, des divergences importantes apparaissent lorsqu’il s’agit de mesures concrètes, en particulier celles visant à réguler le marché privé. La mesure d’expropriation foncière, notamment, suscite des réactions particulièrement polarisées. Les profils sociodémographiques des soutiens et opposants à cette mesure sont clairement distincts : les personnes favorables sont plus souvent des jeunes adultes, disposant d’un niveau d’éducation fondamentale, issues de la migration non européenne, disposant d’un revenu mensuel disponible du ménage inférieur à 4 000 € et locataires de leur logement. Les opposants sont le plus souvent âgés de 56 ans ou plus, de nationalité luxembourgeoise, avec au moins un parent né au Luxembourg, propriétaires et disposant d’un revenu mensuel disponible du ménage supérieur à 8 000 €.
La même étude montre également que des mesures favorisant les coopératives d’habitation seraient bien perçues. Seuls 4,9% des répondants s’y opposent, alors que 53,2% y sont favorables et 42% ne se prononcent pas.