Als Roberto Traversini noch Differdinger Bürgermeister war, stellte er vor vier Wochen das Projekt „Gravity“vor: Wo früher der Hadir-Tower stand, soll unter anderem ein zwanzigstöckiges Hochhaus mit 80 Wohnungen errichtet werden. Die will die Gemeinde dem privaten Projektentwickler abkaufen, anschließend einen Teil in Erbpacht weiterveräußern, den anderen „à coût modéré“ vermieten.
Zwischen 85 und 140 Quadratmeter groß sollen diese Apartments werden. Auf die Frage, ob sie damit als öffentliche Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen nicht „zu groß“ seien, entgegnete Traversini: „In Differdingen wurden jahrzehntelang kleine Büchsen gebaut.“ Der Grüne-CSV-Schöffenrat wolle eine „bessere soziale Durchmischung“ in der drittgrößten Stadt des Landes erreichen und dazu beitragen, dass Familien, nachdem sie zu gewissem Wohlstand gelangt sind, möglichst nicht die Stadt verlassen. Der neue kommunale Flächennutzungsplan (PAG) werde deshalb für künftig zu bauende Apartmenthäuser einen Durchschnitt von mindestens 80 Quadratmetern über die Wohnungen darin vorschreiben. „Dann können die einen Wohnungen zum Beispiel 60 Quadratmeter groß sein, die anderen hundert.“
Bisher besteht in Differdingen keine Minimal-Vorschrift für die Wohnfläche. In manchen anderen Gemeinden ist das auch so, etwa in Bartringen und in Contern. In Luxemburg-Stadt dagegen gilt ein Minimal-Durchschnitt ähnlich wie er in Differdingen eingeführt werden soll, allerdings ist er mit 52 Quadratmetern kleiner. Am bescheidendsten sind die Anforderungen möglicherweise in Esch/Alzette, dort sind 15 Quadratmeter Wohnfläche pro Person das Minimum. Nicht selten aber steht in den kommunalen Bauvorschriften detailliert, wie groß Studios, Einzimmer-, Zweizimmer- und Dreizimmer-Wohnungen mindestens sein müssen.
Wer vermutet, die Vorschriften-Vielfalt habe etwas mit Politik zu tun, liegt nicht falsch. Landesweit einheitliche Vorgaben bestehen lediglich für möblierte Zimmer. Als nach der Jahrtausendwende unter der CSV-DP-Koalition das Kommunalplanungsgesetz neu geschrieben wurde, war eine Weile überlegt worden, auch die Wohnungsgrößen zu regeln. Am Ende wurde das lieber in der kommunalen Planungshoheit belassen. Zu verschieden sind die lokalpolitischen Erwartungen, die sich mit Wohnraum verbinden. Die Architektin und Stadtplanerin Christine Muller sieht das so: „Jede Gemeinde projiziert ihre Vorstellungen von der Bevölkerung, die sie gerne hätte, in die Vorschriften hinein.“
So ähnlich hat das ein ehemaliges Mitglied der Staatlichen Planungskommission erlebt, die kommunale Planungen begutachtet: Dass Landgemeinden in ihren Bauvorschriften nach wie vor in erster Linie Einfamilienhäuser vorsehen, entweder freistehend, als Häuserpaar oder als Reihenhäuser, und dass sie der Anzahl der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern enge Grenzen setzen, liege nicht nur daran, den gewachsenen dörflichen Charakter der Ortschaften erhalten zu wollen. „Das war die offizielle Begründung. Die inoffizielle lautete, mir wëllen dach net de Wouscht am Duerf.“ Je weniger Wohnungen pro Gebäude man zuließ, umso wirtschaftlich uninteressanter wurden sie für den sozia-
len Wohnungsbau zur Miete. Einfamilienhäuser dagegen bedeuteten, fei Leit ins Dorf zu bekommen.
Dass sich an diesen Auffassungen nicht viel geändert hat, darauf deutet hin, dass 2017 die letzte Evaluation des Pacte logement ergab, dass bis dahin fast die Hälfte der Gemeinden noch nie im öffentlichen Wohnungsbau tätig geworden war, weder selber als Bauherr, noch indem sie das an den Fonds du Logement oder die SNHBM delegierten. Wohnungsbauministerin Sam Tanson (Grüne) erklärte dem Land vor einem guten halben Jahr, „viele Bürgermeister sagen mir: ,Macht bitte keine Sozialwohnungen bei uns! Wir wollen gerne öffentlichen Wohnungsbau, doch mit Sozialwohnungen haben wir so schlechte Erfahrungen’“ (d’Land, 15.02.2019). Akzeptiert wird der Bau öffentlich subventionierter Eigentumswohnungen, der von Mietwohnungen viel weniger.
Doch nicht nur Landgemeinden wünschen sich möglichst gutsituierte Einwohner. Wer hohe Ansprüche an die Größe von Apartments stellt – und das tun offenbar nicht wenige Gemeinden im urbaneren Raum –, hat ebenfalls Begütertere im Visier. „Mindestgrößen sind ein Mittel, um eine bestimmte soziale Schicht aus einer Gemeinde fernzuhalten“, sagt Jean-Paul Scheuren, Präsident der Chambre immobilière, des Interessenverbands der Immobilienwirtschaft. „70 Quadratmeter für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer als Minimum vorzuschreiben, ist zu viel.“ Damit werde zu verstehen gegeben, „nicht die zu wollen, die sich nur 50 Quadratmeter leisten können“.
Mag sein, dass Scheuren auch pro domo spricht. Der Immobilienwirtschaft kämen kleinere Mindestgrößen gelegen: Dann ließen sich mehr Wohnungen auf einer Baufläche errichten und das Projekt würde für den Promotoren rentabler. Doch gerade weil Mindestgrößen für jeglichen Wohnungsbau gelten und nicht nur für den öffentlichen, führen strenge Regeln zu sozialer Auslese: Für subventionierte Mietwohnungen, die Gemeinden, Wohnungsbaufonds und SNHBM errichten, muss der Mietpreis nach der landesweit verbindlichen Sozialmiete-Formel errechnet werden. Zurzeit beträgt er im Schnitt vier Euro pro Quadratmeter, das macht 80 Euro Differenz im Mietpreis zwischen einer 70 Quadratmeter großen Wohnung und einer von 50 Quadratmetern. Auf dem freien Markt der Miet- und Eigentumswohnungen wirken 20 Quadratmeter Größenunterschied sich preislich viel drastischer aus.
Dabei ist die Realität eine andere, als anspruchsvolle Gemeinden sie sich wünschen. Neben gutsituierten Familien gibt es auch Geringverdiener, Berufsanfänger, junge Familien, junge Singles, ältere Geschiedene und so fort. „Man muss bedenken, dass 60 Prozent der Luxemburger Haushalte aus ein bis zwei Personen bestehen“, sagt ein Architekt, der sich nicht namentlich äußern möchte. Er findet, selbst die Durchschnittsregel von 52 Quadratmetern in der Hauptstadt mache dort den Bau von Studios nahezu unmöglich. „Dabei werden die dringend gebraucht, man sieht das daran, dass im Ban de Gasperich 17 Quadratmeter große Studios für 12 000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden.“ Wie die Gemeinde Luxemburg das einschätzt, war bis zum Redaktionsschluss dieses Artikels nicht zu erfahren.
Anscheinend aber ist unter den Gemeinden der Trend der, die Mindestgrößen nicht gerade abzuschwächen. Differdingen führt ein Minimum ein. In Esch/Alzette, wo 15 Quadratmeter Mindestwohnfläche pro Person nach viel Gestaltungsraum klingen, wird die Bautenverordnung überarbeitet, sagt Bürgermeister Georges Mischo (CSV). Das geschehe vor allem aus Sorge um Cafészëmmeren, „in denen die Bewohner über den Tisch gezogen werden“. Inwiefern genau die Regeln geändert werden sollen, kann Mischo noch nicht sagen: „Den Entwurf arbeiten derzeit unsere Beamten aus, der Schöffenrat hat ihn noch nicht gesehen.“
In Bettemburg wiederum gilt eine 80-Quadratmeter-Durchschnittsregel für Apartmenthäuser, wie Differdingen sie einführen will, doch möblierte Zimmer, Studentenwohnungen, Einliegerwohnungen (wie sie beispielsweise in Dachgeschossen als Extra-Mietwohnungen eingerichtet werden) und Sozialwohnungen sind davon ausgenommen. Am Freitag kommender Woche soll der Gemeinderat über eine neue Bautenverordnung abstimmen, die „präzisere Mindestkriterien“ enthalte, sagt Bürgermeister Laurent Zeimet (CSV). Ähnlich wie der Escher Bürgermeister klagt auch er: „Es gibt Leute, die schämen sich nicht, Zimmer in Kellern zu vermieten. Auch den Zimmern über Cafés sind wir auf der Spur.“ Der Entwurf zu der neuen Verordnung listet aber nicht nur detailliert auf, über welche Ausstattung möblierte Zimmer und Studentenwohnungen demnächst verfügen müssen und trifft auch für sie Flächenvorgaben. Für die anderen Wohnungen soll es anstelle des Durchschnitts künftig Minima pro Wohnungstyp geben, die auch für Sozialwohnungen gelten würden. Immerhin bliebe Bettemburg mit 35 Quadratmetern für ein Studio, 60 für eine Einzimmer-, 75 für eine Zwei- und 90 für eine Dreizimmerwohnung unter dem, was andere Gemeinden verlangen. „Wir wollen keine soziale Segregation“, versichert der Bürgermeister, „wir tun auch viel für den sozialen Wohnungsbau, sei es mit dem Fonds du Logement oder dem Kierchefong.“
„Ich meine nicht, dass die Wohnungen in Luxemburg zu groß sind“, sagt der Mamer Bürgermeister Gilles Roth (CSV). In Mamer sind 45 Quadratmeter pro Wohnung das Minimum, nach Wohnungstyp wird nicht unterschieden. Vor allem sollen damit Studios, die kleiner als 45 Quadratmeter wären, verhindert werden. „Das wäre einfach nicht groß genug.“ Ebenso wären 85 Quadratmeter für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern nicht zu viel, meint Roth: „Nimmt man für jedes Schlafzimmer zwölf Quadratmeter an, bleiben für den Rest der Wohnung 60. So viel ist das nicht für Bad, Toilette, Gang und das Wohnzimmer mit integrierter Küche.“ Roth findet, wolle man pro Parzelle mehr bauen, müsse man höher hinaus. „Zumindest in Luxemburg-Stadt und Umland auf vier bis fünf Etagen.“ Ein weiterer Hebel sei die Zahl der Parkplätze: „Wenn zwei pro Wohnung die Norm sein sollen, werden die Wohnungen unbezahlbar. Aber das ändert man am ehesten in Ortschaften, die gut an den öffentlichen Transport angebunden sind.“
Die Zahl der Parkplätze ist in der Tat ein weiterer Segregationsfaktor. Im ohnehin teuren, aber an sich gut an den öffentlichen Transport angebundenen Speckgürtel der Hauptstadt sind in Walferdingen zwei Parkplätze pro Wohnung vorgeschrieben, in Hesperingen dürfen es 1,4 bis drei sein, in Bartringen ein bis drei Plätze. Immerhin erlauben Von-bis-Spannen, auch unter dem zu bleiben, was im hochmotorisierten Luxemburg als normal gilt. Aber selbst im hohen Norden des Landes, der nicht so gut mit Bahn und Bus versorgt ist wie der Großraum Hauptstadt, werden nicht überall für jede Wohnung zwei Autobesitzer angenommen. In Weiswampach etwa gilt, ein Parkplatz pro Wohnung. Dabei legt die Gemeinde andererseits viel Wert auf Einfamilienhausbau.
Im Wohnungsbauministerium werden die vielen unterschiedlichen Vorgaben durchaus als Problem angesehen. Grundsätzlich ändern, was eine Regierungsaufgabe wäre, da die Aufsicht über kommunale Planungen dem Innenministerium obliegt, soll sich am bestehenden System aber anscheinend ebenso wenig etwas wie 2004 bei der großen Reform des Planungsgesetzes. Stattdessen ist das Wohnungsbauministerium dabei, „ein Lastenheft aufzustellen, das staatliche Subventionen je nach Typen und Größen von Wohnungen festlegen wird“, erklärt Mike Mathias, Erster Regierungrat im Ministerium. In einer „zweiten Phase“ sollen über den Pacte logement 2.0 die Gemeinden „sensibilisiert werden, vor allem für den subventionierten Wohnungsbau Ausnahmeregelungen zu erlassen, falls die Bautenverordnungen im Weg stehen“.
Politisch ist vielleicht schon das nicht wenig verlangt. Auf der anderen Seite aber gibt es in der politischen Klasse Stimmen, die laut sagen, in Luxemburg seien die Wohnungen „zu groß“. Corinne Cahen erklärte das am 17. September bei einer Konferenz über den Wohnungsbau – wenngleich nicht als DP-Präsidentin und Familienministerin, sondern „privat“. Und schwärmte, wie gut es sich in Paris leben lasse, obwohl dort die Wohnungen besonders klein sind.
Fantasterei? Nicht unbedingt. Für Christine Muller, die Architektin und Planerin, sind kleine Wohnungen ein Zukunftsfaktor – sofern sie „gut geschnitten“ sind und umgeben von einem anregenden und benutzbaren öffentlichen Raum, beziehungsweise eingebettet in gemeinschaftliche Einrichtungen. In Großstädten im Ausland würden Wohngemeinschaften immer begehrter, mit kleinen Zimmern, aber gemeinschaftlich nutzbarer Küche, Wäscherei, Fitnessraum und Bibliothek. Große Wohnungen dagegen lüden zum Rückzug aus dem öffentlichen Raum in ein „Neo-Biedermeier“ ein. Luxemburg, findet sie, müsse aufpassen, sich nicht darin zu verrennen. „Was wir brauchen, ist eine Qualitätssicherung, die Wohnungsbau und öffentlichen Raum zusammendenkt. Und wir brauchen experimentelle Projekte. Dafür muss man sich aber die nötigen Mittel geben, das ist betreuungsintensiv.“
Vielleicht kommen dafür aus dem Wohnungsbauministerium Impulse, auch nach dem Ministerwechsel. Henri Kox (Grüne), der neue Minister, hatte als Remicher Bürgermeister die Diskussionen um die neue Bautenverordnung geführt, die nun für die Wohnfläche 15 Quadratmeter pro Person und 30 pro Wohnung vorschreibt. Zu seiner Bürgermeister-Zeit, sagt Kox, sollte das vor allem mit einem Verkehrskonzept und einem Parkraum-Management verbunden werden. „Heute muss man weiter denken, auch an neue Wohnformen, wie Wohngemeinschaften, Mehrgenerationenhäuser und so so fort.“ Was daraus wird, bleibt demnach abzuwarten – bei der so verbreiteten Tradition, feine Leute anziehen zu wollen, die in einem großen Zuhause für sich sein möchten.