Porter une réforme de la loi sur le bail à loyer est la garantie de faire beaucoup de mécontents. Le ministre libéral du Logement, Claude Meisch, ne semble guère motivé d’aller au casse-pipe. Les deux dernières sessions de la commission du logement (hier et le 16 avril) n’ont pas offert beaucoup d’espoir à ceux qui attendaient des réformes rapides dans cet épineux dossier. L’horizon pourrait toutefois s’ouvrir en 2028, si Meisch tient sa promesse de créer un cadastre des loyers d’ici la fin de la mandature.
Dans son état actuel, la loi est inapplicable alors qu’elle est censée protéger les locataires, grands perdants de la crise immobilière. Si les prix de vente baissent depuis 2022 (moins quinze pour cent pour les appartements et moins vingt pour cent pour les maisons), les loyers augmentent de trois pour cent par an pour les appartements et de cinq pour cent pour les maisons.
Les fameux cinq pour cent du capital investi illustrent le mieux l’inefficacité de la loi. La logique de ce mécanisme inventé en 1955 et remis à jour en 2006 n’a pas résisté à l’envolée des prix de ces dernières décennies. L’Observatoire de l’Habitat a calculé qu’entre 1974 et 2025, la valeur des biens immobiliers a été multipliée par 29. Le plafond légal des loyers pour les maisons et les appartements achetés récemment est souvent plus élevé que le loyer réel, alors que celui des logements achetés il y a longtemps est très largement sous-évalué. Grâce à la calculatrice Excel disponible sur le site du ministère du Logement, on apprend qu’un appartement de 130 mètres carrés acheté 1,5 million d’euros en 2024 pourrait être mis en location pour 6 200 euros par mois, au-delà du prix du marché. Un bien de taille équivalente, mais acheté en 1980 ne pourrait dépasser 1 300 euros. Une belle affaire pour le locataire.
Une étude récente de l’Observatoire de l’habitat sur les multipropriétaires permet d’objectiver leur portrait-robot. Les résultats confirment qu’il est délicat pour un politicien de les courroucer. Ce sont majoritairement des hommes (à 61 pour cent), âgés d’au moins 55 ans (pour 64 pour cent), de nationalité luxembourgeoise (à 82 pour cent) et dont plus de 63 pour cent ont (au moins)un parent né au Grand-Duché. Plus le nombre de biens possédés est élevé et plus la part de vieux mâles luxembourgeois augmente. L’Observatoire de l’habitat le résume en termes plus gentils : « Le croisement de ces informations renforce le constat d’une surreprésentation importante des hommes âgés sans arrière-plan migratoire ». On l’aura compris : Les multipropriétaires composent une part non négligeable de l’électorat.
Le prédécesseur de Meisch, Henri Kox (Déi Gréng), s’était essayé à une telle réforme. Il en avait payé les frais. Souhaitant diminuer la part du capital investi à 3,5 pour cent (trois pour cent pour les biens à haute valeur énergétique), les investisseurs (et le Conseil d’État) lui avaient reproché de trop s’immiscer dans le droit à la propriété. Quant aux locataires, ils regrettaient que la proposition n’aille pas assez loin et doutaient que la voie choisie soit réellement efficace pour faire baisser les loyers.
Claude Meisch se trouve aujourd’hui devant le même problème. À la différence que la situation ne cesse d’empirer. En octobre 2025, l’Observatoire de l’habitat expliquait que les loyers et les charges avaient augmenté plus rapidement que les revenus. « Entre 2016 et 2023, le taux d’effort des locataires privés est passé de 31,8 à 39,3 pour cent », avançaient les chercheurs. L’augmentation est particulièrement brutale pour les ménages aux plus petits salaires. Pour les vingt pour cent des locataires les plus pauvres, le taux d’effort était de cinquante pour cent en 2019 et de 55 pour cent en 2023.
Comme dans le projet de loi porté par Henri Kox en 2022, l’Observatoire de l’habitat propose de garder l’idée d’un ratio entre l’investissement et le plafond de loyer. Il suggère de le garder à cinq pour cent, en l’agrémentant d’un outil mathématique qui, en lissant les prix d’acquisition, définit des loyers maximums qui se rapprochent de ceux du marché. L’économiste Julien Licheron y voit deux avantages : « Ce mécanisme prend en compte les frais de rénovation effectués par les propriétaires et il permet de maintenir en place un système qui bénéficie aux locataires en place. » Ce dernier point a été longtemps sous-estimé : Beaucoup de locataires qui occupent depuis longtemps un même logement payent un loyer bien en-dessous de celui du marché. Le découplage entre les loyers des anciens locataires et ceux des nouveaux arrivants est même très significatif. « Si l’on créait un nouveau système, ces ristournes pourraient disparaître », craint Licheron.
Le député écologiste Meris Sehovic, en charge de ce dossier pour son parti, se pose toutefois une question : « Est-ce que l’on souhaite encadrer la relation entre les propriétaires et les locataires pour diminuer véritablement le montant des loyers, ou est-ce que l’on souhaite légiférer pour formaliser le niveau des prix actuels ? »
Le 10 juillet 2024, la Chambre avait voté à une écrasante majorité (55 voix contre cinq) une motion qui invitait le gouvernement « à proposer une réforme du régime de plafond des loyers » et à déposer un projet de loi avant le 10 juin 2025. Ce qui n’a pas été fait. Claude Meisch tâtonne toujours. Le 26 mars, il disait au Land : « Peut-être pouvons-nous rester sur le principe des cinq pour cent pour les bâtiments récents et nous baser plutôt sur un cadastre des loyers pour les encadrer dans les bâtiments anciens. » Le jeudi 16 avril, en Commission, il reconnaissait ne pas savoir où fixer la limite entre les deux systèmes : « C’est encore trop tôt ». Hier, il avançait vouloir inaugurer le cadastre des loyers lui-même, avant la fin de son mandat. Mais il y a du travail : Le pays ne dispose pas de l’appareillage statistique indispensable à sa création.
Personne ne connait le nombre de logements qui existent au Luxembourg. Le projet de loi portant sur la création du Registre national des bâtiments et logements (RNBL), déposé le 19 octobre 2022, est toujours coincé en commission. Une note de bas de page du rapport d’analyse de l’Observatoire de l’habitat sur les multipropriétaires illustre cette défaillance. L’analyse des 5 799 réponses reçues suite à l’envoi d’un questionnaire aux propriétaires de deux logements et plus indique que 16 593 logements ont été déclarés. « Ce chiffre est à comparer avec celui de 12 545, obtenu via l’analyse des informations cadastrales », notent les chercheurs. À l’intérieur de ce panel, le delta entre les logements enregistrés officiellement et ceux qui sont déclarés par les sondés est donc de 24,4 pour cent.
Le coordinateur de l’Observatoire, Antoine Paccoud, évoque plusieurs pistes pour expliquer cet important hiatus. Il est tout d’abord possible que les répondants aient déclaré des biens qui n’étaient pas des logements (des bureaux, des commerces…). Mais c’est aussi une question de définition cadastrale. « Le cas le plus clair est celui de la maison de rapport : Inscrite au cadastre comme une maison (bâtiment à habitation), mais en réalité composée de plusieurs appartements mis en location », explique-t-il. Il ajoute que « les données cadastrales seules ne permettent pas d’avoir une vue complète de la détention immobilière, ce qui renforce encore une fois le besoin d’avoir rapidement un Registre national des bâtimenets et logements fonctionnel ».
Pour créer ce Mietkadaster, il faudra donc non seulement un RNBL à jour, mais aussi une base de données comprenant tous les contrats de bail. Or ceux-ci ne sont plus enregistrés par l’Administration des contributions directes depuis le 1er janvier 2017, une mesure alors justifiée par le fait que l’obligation de dépôt n’était que très peu respectée. Créer les conditions de cette collecte prendra nécessairement du temps. « Nous devrons trouver un moyen de compiler ces données de manière rationnelle, sans créer une grande administration », souriait Meisch hier.
Meris Sehovic craint ainsi que le retour du concept de cadastre des loyers, qu’il juge utile, soit ici surtout un moyen pour Claude Meisch de ne pas se mouiller dans la réforme de la loi sur le bail à loyer, tout en justifiant un délai supplémentaire. « Nous sommes à mi-mandat, il faut maintenant des solutions à court terme », dit-il. Le ministre joue ici plutôt sur le moyen-terme.
La députée socialiste Paulette Lenert salue cette annonce. « Bien sûr, cela n’avance pas assez vite. Mais cette base de données existe effectivement dans deux ans, ce sera un véritable progrès », commente-t-elle. L’ancienne ministre de la Santé (sur le départ vers le Conseil d’État) reconnait le caractère sensible du dossier, mais elle veut croire que la caste des propriétaires-électeurs saura comprendre l’urgence d’une réforme. « L’attractivité du Luxembourg est fragile. Pour notre bien à tous, nous devons accueillir toutes les catégories de population parce que nous sommes tributaires de la main d’œuvre qui veut bien travailler dans le pays. Il faut développer ce narratif, Claude Meisch doit le porter aussi. Il doit être possible, politiquement, de raisonner les propriétaires. »