d’Land : Le premier ministre Luc Frieden a annoncé la semaine dernière l’organisation d’une tripartite, en mai. Il y sera question d’énergie. Ne devrait-on pas inclure le logement à l’ordre du jour ?
Guy Entringer : En tant qu’acteur du secteur, il est difficile pour moi de répondre à cette question. Mais bien sûr que le logement est important et que nous aimerions que le marché se porte mieux. Je me pose des questions sur les entreprises. Comment se portent-elles ? Est-ce qu'il reste suffisamment d’ouvriers pour construire tout ce qu'il faut ? Sur un projet de 36 maisons que nous portons à Bonnevoie (Itzigerknupp), une seule entreprise a répondu à la soumission pour le gros œuvre. Et son prix est tellement élevé qu’en l’acceptant, il serait impossible de créer des logements abordables. Nous devons donc annuler cette soumission.
C’est un constat nouveau ?
Oui, le phénomène est récent. Tous les corps de métiers ne sont toutefois pas concernés. Pour des soumissions concernant le sanitaire-chauffage, nous avons parfois reçu plus de réponses que par le passé.
Depuis cinq ans, on ne construit plus faute d’acheteurs, mais vous expliquez que l’on risque désormais de ne plus construire parce qu’ouvrir des chantiers sera trop risqué pour les entreprises ?
Je le crains, oui. Il y a un autre facteur à prendre en compte. En ce moment, il y a beaucoup de soumissions sur le marché public. L'État construit énormément, ce qui explique que les carnets de commandes des grosses entreprises sont bien remplis. Sur un projet comme celui de Bonnevoie, cela peut jouer. Construire 36 maisons n’est pas donné à tout le monde. Il faut déjà avoir une certaine taille pour répondre à cette soumission. Pour ce segment de marché, il reste peut-être encore du travail.
Estimez-vous que les faillites dans le BTP, associées à une vague d’ouvriers ayant quitté le pays, pourraient expliquer cette pénurie de disponibilité dans le gros œuvre ?
C’est bien possible. Beaucoup de petites sociétés ont souffert. Nous avons eu la chance de ne pas avoir été trop touchés par les faillites sur nos chantiers. Et il est clair que, depuis un mois, la situation géopolitique ne joue pas en notre faveur. Plusieurs entreprises viennent de nous écrire pour expliquer que leurs prix allaient augmenter. Le diesel a augmenté de 25 pour cent en quelques semaines. Elles veulent se protéger d’une explosion des coûts de l’énergie et des matériaux qu’une correction de l’indice des prix de la construction ne compenserait pas intégralement, et à posteriori. J’ai l’impression que les constructeurs préfèrent attendre de voir plutôt que de lancer de gros chantiers qui pourraient ne plus être rentables en fonction de ce qui se passe au Moyen-Orient.
Le projet d’Itzigerknupp est donc à l’arrêt.
Pour ces maisons, oui. Au moins pour quelques mois. Nous allons regarder l’évolution du marché public et nous ferons une nouvelle soumission. Nous aimerions relancer ce programme d’ici la fin de l’année. Sur ce site, d’autres unités sont toutefois en cours de construction. À terme, il y aura là 600 logements abordables.
Comment expliquez-vous que, malgré tout, il n’y ait pas eu davantage de faillites dans ce marché qui tourne globalement au ralenti ?
Certaines entreprises ont réduit leurs effectifs, ce qui a pu les sauver. Nous avons aussi donné du travail à pas mal d’entre elles. Nous construisons de plus en plus. Si le marché privé ne suit pas, c’est à cause de la cherté du coût de la construction qui entraîne des prix de vente encore trop élevés. Les promoteurs qui ont acheté des terrains trop chers sont bloqués et les index qui se multiplient ne les aident pas. Ce qui est certain, c’est que cela va encore compliquer la situation des personnes qui ne sont pas propriétaires et qui voudraient le devenir.
Puisque les budgets des acheteurs diminuent, faut-il nécessairement diminuer les superficies pour diminuer les prix ?
Nous n’avons pas le choix et c’est déjà un fait. Les superficies d’aujourd’hui n’ont rien à voir avec celles d’il y a vingt ans. Un trois chambres en dessous de cent mètres carrés est maintenant la règle, mais autrefois, c’était bien au-delà. Les architectes travaillent les plans pour optimiser les surfaces. Nous en employons entre quinze et vingt, mais lorsqu’il y a des pics de charge, nous faisons aussi appel à des bureaux externes.
Le ministère du Logement a élargi jusqu’au huitième décile le spectre de la population pouvant prétendre à un logement de la SNHBM. Seuls les vingt pour cent les plus riches ne sont donc pas éligibles à votre offre. Ne passez-vous pas à côté de vos missions de promoteur public et de bailleur social ?
Cette extension était nécessaire pour pouvoir vendre tous nos logements. Les acheteurs payent le coût réel du bâti, augmenté d’une petite marge qui couvre nos frais de fonctionnement. Nos prix dépendent donc directement du coût de la construction. En tant que société anonyme, nous devons gagner de l’argent pour continuer à construire. Au moins, pour l’instant, nous n’avons pas de logements inoccupés. Ils trouvent tous preneurs en cours de construction. Nous jouons notre rôle de promoteur public. Maintenant, il faut voir dans quelle mesure les intérêts vont de nouveau augmenter. Est-ce que cela va de nouveau ralentir nos ventes ? Nous allons mettre sur le marché des projets intéressants en centre-ville, donc j'ai un peu moins peur cette année. Mais les banques jouent un grand rôle, c’est certain.
La classe moyenne supérieure est-elle devenue votre population cible ?
La limite des 80 pour cent est certainement un plafond élevé. Au moins, ces acheteurs ne peuvent pas spéculer avec leur logement puisque la SNHBM a un droit de rachat de 99 ans et que les plus-values sont limitées à l’évolution des prix de construction diminués d’un pour cent d’amortissement par an. Sachez aussi que les maisons achetées par le huitième décile sont considérées comme des habitations à coût modéré, et pas abordables. Les acheteurs ne touchent donc pas les participations financières que l’État donne dans le cadre du logement abordable, soit cinquante pour cent des frais d’infrastructures et des frais d’architectes et d’ingénieurs. Aucun argent des impôts n’entre donc dans ces logements.
Trouve-t-on encore une certaine mixité sociale dans les immeubles et les quartiers que vous construisez ?
Oui, c’est très important à mes yeux. Les gens qui gagnent plus achètent et ceux qui gagnent moins louent. Dans la location abordable, la majorité des logements reste offerte aux déciles un et deux. Mais comme nous avons beaucoup plus de logements, nous pouvons aussi servir d'autres clients. Socialement, il fait sens de ne pas avoir 80 personnes qui ont les mêmes salaires dans le même bâtiment. Autrefois, la location était réservée aux déciles un et deux. Désormais nous prenons des locataires jusqu’au décile cinq. Nous avons donc augmenté le nombre de logements pour les déciles trois, quatre et cinq. Ils sont souvent occupés par des ménages qui n’ont pas obtenu de prêt bancaire pour l’acquisition d’un logement abordable. Ça permet vraiment d'avoir une large fourchette pour une bonne mixité.
Vous venez d’expliquer qu’à cause de la cherté de la construction, il est très difficile de construire des logements peu onéreux, donc destinés aux moins fortunés. Comment faites-vous, alors, pour loger les deux premiers déciles ?
Il faut le dire, on ne nous permet pas toujours de construire des logements abordables. Pour y parvenir, il faudrait plus de densité. Malheureusement, les promoteurs privés en obtiennent souvent des plus élevées que les nôtres. Cela mène à des situations qui ne sont pas normales. Il arrive que dans la même commune, en ne comparant que les prix de construction, nos logements soient plus chers que ceux d’un promoteur privé. Cela arrive à Esch-sur-Alzette par exemple. Dans une autre ville, un promoteur a obtenu deux fois plus de densité que nous. Dans ces conditions, nous ne pouvons pas vendre nos mètres carrés moins chers que les siens, alors que nous en produisons deux fois moins. Ce n’est pas possible. À Harlange, nous allons construire des résidences de quatre unités. Avec une densité aussi petite et tous les standards de qualité qu'on nous impose (accès PMR, classe énergétique, panneaux photovoltaïques...), ces appartements ne pourront pas être réellement abordables. À Bonnevoie, notre prix de vente est de 4 850 euros le mètre carré. Je pense qu’en considérant la situation actuelle, c'est un prix raisonnable. Peut-être cher dans l’absolu, mais très concurrentiel pour le marché. Nous y parvenons parce qu’il y a une certaine densité avec des résidences de vingt à trente logements. On ne peut pas construire de petits bâtiments à ce prix-là.
Pourquoi les communes ne vous octroient pas autant de densité qu’à un promoteur privé ? Parce qu’elles préfèrent des habitants riches ?
Je ne peux pas vous répondre, mais cette différence est un fait avéré à de multiples reprises. Sur le Kirchberg, près de RTL, nous avons aussi deux fois moins de densité que les immeubles qui font face. Nous ne pouvons que faire au mieux avec ce que l’on nous donne. Et nous ne cherchons pas non plus à exploiter les derniers mètres carrés possibles. À Elmen, par exemple, nous avons davantage misé sur la qualité de vie que sur la densité. Je ne fais de reproches à personne, la commune nous soutient sur tout le projet, mais dans le premier PAP, elle ne voulait pas construire plus de résidences que de maisons. Nous respectons cela, mais, oui, nous nous rendons compte que cela coûte trop cher à construire.
Sur des champs en pleine campagne, comme à Elmen, on peut comprendre la volonté de la commune de ne pas vouloir une forte densité. Mais, j’insiste, sur des terrains constructibles depuis longtemps, en zone urbaine, pourquoi est-ce que les communes vous restreignent ?
C’est difficile à dire. On remarque parfois que lorsque les promoteurs sont liés à une commune, ils obtiennent des densités plus élevées que les autres.
Où en êtes-vous avec votre stock de foncier ?
Grâce au comité d'acquisition du ministère des Finances et au Fonds spécial pour le logement, plusieurs projets arrivent. Les choses évoluent positivement. Je pense que nous pourrons bientôt garantir notre production au-delà de 2031. Nous avons aussi commencé à mettre en musique certains plans sectoriels logement.
À Steinfort et Roeser, par exemple.
Roeser est un bon exemple : l'État a réussi à acquérir soixante pour cent d’un site de près de 25 hectares, situé près d’une gare. C’est un projet modèle qui nous permettra de créer 600 logements. Il y a deux ans, honnêtement, je ne crois pas que ça aurait été faisable. À Steinfort, nous n’avons que treize pour cent du site.
Les personnes qui achètent chez vous le font avec un bail emphytéotique. Le prix du terrain n'intervient donc jamais dans le coût d’un logement ? Acheter à Luxembourg ou dans les communes rurales ne change rien aux prix ?
Le foncier est toujours neutre, mais il faut quand même que les prix soient logiques. Nous ne pouvons pas vendre moins cher sur le boulevard John F. Kennedy, au Kirchberg, qu’à Elmen.
Comment calculez-vous cette logique ?
En jouant sur certains paramètres.
Donc vous faites de plus grosses marges au Kirchberg qu'à Elmen ?
C’est un moyen de le faire. Oui. Nous avons déjà eu des projets avec zéro ou un pour cent de marge. À Lamadelaine, par exemple, parce que nous voulions absolument les vendre. Notre marge moyenne est de six pour cent. Certains logements, notamment à Luxembourg, la dépasse donc.
Dans une interview qu’il nous a donnée le mois dernier, le ministre du Logement Claude Meisch (DP) a expliqué vouloir que les promoteurs publics et les bailleurs sociaux créent un « choc de l'offre ». Vous croyez à ce concept ?
(Il sourit) C’est peut-être un peu optimiste, mais il est clair que notre but est de créer toujours plus. Pour l'instant, on est à environ 350 logements par an. L'État achète maintenant aussi des VEFA, ce qui nous permet d'augmenter notre offre, plutôt pour la location. Mais nous ne pouvons pas changer le monde et nous ne changerons probablement pas le marché. Ceci-dit, nous avons besoin d’un ministre enthousiaste !
Le gouvernement réfléchit à mettre en place des housing bonds d’ici la fin de l’année. Une bonne initiative selon vous ?
Comme le budget initial de 480 millions pour les VEFA a déjà été pratiquement dépensé, si le gouvernement veut poursuivre, il doit trouver de l'argent. Il faut soutenir ce programme d'achat. Il permet d'agrandir notre parc locatif jusqu'au cinquième décile.
Comment va évoluer votre portefeuille de logements avec l'article 29 bis qui impose aux promoteurs privés de construire quinze ou vingt pour cent de logements abordables dans les projets de résidences comptant plus de dix unités ?
L’initiative est excellente et nous sommes déjà en train de négocier l’achat de logements sur de nouveaux PAP. Avec eux, nous ne ferons pas de bénéfice. Il s’agit d’une offre complémentaire pour aider l'État à mettre en place sa politique du logement abordable. Nous serons payés en tant que propriétaire et bailleur pour les gérer, mais ce n'est pas un marché sur lequel nous gagnerons beaucoup d'argent. Cependant, à cause du 29 bis, nous devrons certainement réduire la taille de nos propres projets puisque la gestion des logements va demander beaucoup plus de travail. Je soutiens cette très bonne réforme, mais il faut aussi se rendre compte que s’occuper de la gestion de dix projets de dix unités prend plus de temps qu’en gérer quatre de 25. Nous devrons nous adapter à cette nouvelle réalité. Un autre volet de cette loi est intéressant pour nous : il n’y a désormais plus de limite de densité pour les logements abordables, à la condition de respecter le cahier des charges du ministère. C’est une opportunité qu’il faudra saisir.