d’Land : Est-ce que Luc Frieden vous a convaincu, lorsqu’il a évoqué le logement dans son discours sur l’état de la Nation ?
Sandra Huber : Je suis restée sur ma faim, j’attendais davantage de créativité. J’ai l’impression que lorsque l’on parle du logement, désormais, on ne parle plus que de l’abordable. Il ne représente qu’un à deux pour cent du parc immobilier et c’est clairement insuffisant, mais je suis convaincue qu’il faut différencier l’offre. Or celle pour la construction pour le marché libre est en train de se tarir.
Le premier problème est celui du coût du logement, non ? Le prix de l’abordable est devenu celui du marché libre d’il n’y a pas si longtemps…
Le problème est le financement, et pas uniquement celui de l’abordable. La hausse des taux d’intérêt bancaires a vraiment changé la donne. Mais quelque part, cette tendance est logique : des intérêts de trois ou quatre pour cent, ce n’est pas non plus extravagant. Ce sont les décennies de taux particulièrement bas qui ont complètement déséquilibré le marché. Nous sommes dans un nouveau contexte et il faut que tout le monde s’ajuste.
Le Premier ministre a raison lorsqu’il dit que simplifier les procédures est le plus gros chantier du pays ?
La simplification seule ne résoudra pas le problème du logement, elle accélèrera juste un peu les projets. En 2024, on nous déjà annoncé je ne sais combien de mesures, sans que cela ne chance grand-chose. Nous avons aussi besoin de stabilité dans la réglementation. Ces dernières années, elle a beaucoup évolué et, même si c’était parfois nécessaire, ces changements de règles sont difficiles à suivre et coûteux quand vous devez modifier la direction d’un projet en cours de route.
Vous avez un exemple ?
En ce moment, il y a beaucoup d’hésitations autour des immeubles de grande hauteur. C’est normal, personne n’a encore vraiment d’expérience. Mais en attendant, il y a des projets qui avancent alors que les règles sont mouvantes. Ce n’est pas simple. Toutes les personnes qui sont dans la gestion d’entreprises vous diront que le pire n’est pas de commettre des erreurs, c’est de ne rien faire du tout. Il faut oser tester, puis ajuster au fur et à mesure. Le plus important est d’ouvrir le dialogue et de ne pas être dogmatique.
Il est souvent question d’abaisser les contraintes environnementales. Y êtes-vous favorable ?
Je crains que le contexte économique soit très défavorable pour l’environnement. Nous avons, par exemple, beaucoup travaillé sur la réduction du carbone. Mais la première considération des clients n’est plus là. Je ne dis pas que nos acquéreurs n’y sont pas sensibles, mais ce n’est plus un critère déterminant. Ce serait une erreur de raboter les mesures environnementales. D’autant que réduire les charges d’exploitation, par exemple avec des moyens de chauffage innovants, permet de réduire le coût de l’usage d’un logement.
Le programme d’achat de Vefas par l’État va se poursuivre. Le financement d’une partie des projets privés par l’État, cela reste indispensable ?
La Vefa ne se redressera pas dans ces conditions. Ce n’est pas possible. Donc pour les grands projets, je crois que c’est nécessaire. Cela étant, il faut reconnaître que ce n’est pas facile à gérer à l’échelle d’un bâtiment. Cela pose des questions pour la gestion de la copropriété, par exemple. Si vous avez trente pour cent d’abordable dans une petite résidence, les propriétaires qui habitent leurs appartements peuvent ne plus avoir la majorité des voix. Il y a des thématiques hyper-concrètes à régler.
Luc Frieden a annoncé que l’État allait investir 300 millions d’euros dans de nouvelles Vefas, en plus des 500 millions de la dernière enveloppe. Que signifie ce chiffre pour vous ?
C’est bien, cela permettra de constituer un parc public. Mais compte tenu de sa petite taille actuelle, il reste du chemin à faire. C’est beaucoup et pas grand-chose, 300 millions. Le contrat d’entreprise que nous venons de signer sur le lot 2 de Rout Lëns, c’est 80 millions d’euros rien que pour la construction. Ces 300 millions ne résoudront pas la crise du logement. L’État ne sera de toute façon pas en mesure de tout racheter et je ne crois pas que ce soit ça dont nous ayons besoin.
Comment avez-vous intégré cette coopération public-privé sur Rout Lëns ?
Nous avions trouvé un accord avec la ville d’Esch pour qu’elle rachète plusieurs résidences sur le site à hauteur de vingt pour cent, avant même l’officialisation du Pacte Logement 2.0. Puisqu’au cours de l’instruction, le PAP est passé en Plan sectoriel logement, nous sommes finalement passés de vingt à trente pour cent de logements abordables dans le quartier. C’était une contrainte importante. Dix pour cent de logement libre en moins, c’est moins d’argent pour nous. Mais finalement, cela donnera un quartier plus mixte, mieux équilibré. Dans le premier lot qui sera livré en fin d’année, vous ne verrez pas de différences au niveau des façades ou de l’urbanisme. La qualité du bâti est identique. Cela étant, le cahier des charges diffère pour l’intérieur, c’est normal. Les finitions et les services ne peuvent pas être les mêmes.
Beaucoup de promoteurs ont cédé leurs Vefas à l’État et aux communes. Si vous pouvez réduire les prix à ce point, n’étaient-ils trop élevés avant ?
Les prix plafonds annoncés ne tiennent pas en compte la quote-part du terrain. Et pour les projets qui ont été rachetés, les standards de construction ont été revus à la baisse. Au prix de l’abordable, je ne peux pas faire le même produit que je vends sur le marché libre.
Économiquement, qu’est-ce que la quasi-disparition de la Vefa sur le marché classique change pour vous ?
Historiquement, les banques finançaient le terrain, et la construction se finançait avec l’argent de la Vefa. Maintenant, nous devons emprunter aux banques pour les deux, avec des taux qui ont aussi augmenté pour nous. Nos frais bancaires ont explosé. Nous discutons beaucoup avec les établissements bancaires. En France ou en Belgique, il existe des produits destinés aux développeurs pour les prêts à la construction. Cela n’existe pas ici, et cela pose un problème pour la compétitivité des entreprises luxembourgeoises.
Certains gros promoteurs, qui sont également de grands propriétaires fonciers, ont tiré des profits considérables à la fois de la construction et de l’évolution du prix des terrains qu’ils avaient mis en réserve…
Est-ce qu’il faut pénaliser quelqu’un qui a pris le risque d’immobiliser son argent sur un terrain il y a trente ans ? D’autres ont fait fructifier leur capital ailleurs sans que cela ne pose de problème. Le foncier est un placement comme un autre. Cette discussion est une perte de temps, cela ne résout pas les problèmes. Nous devrions plutôt réfléchir à la façon dont nous pourrions lancer de nouveaux programmes. Les mécanismes fiscaux, même s’ils ne sont pas aimés, attirent par exemple les investisseurs.
Ces investisseurs ont disparu ?
Il n’y en a plus du tout. Tous les acheteurs sont de futurs habitants. Si on veut de la mixité entre les propriétaires et les locataires, il faut soutenir la demande des investisseurs. Un mécanisme fiscal suffisamment incitatif permettrait de mettre en chantier de nouveaux programmes. Il y a un an, les incitations fiscales transitoires nous ont permis de lancer un nouveau projet à Howald. Aujourd’hui, le programme situé juste à côté va mettre beaucoup plus de temps, parce que ces mesures n’existent plus.
Pour vous, les promoteurs n’ont jamais exagéré leurs marges ?
Comme dans n’importe quelle entreprise, nous sommes rémunérés en fonction du risque que nous prenons. L’activité de promotion est risquée, encore plus aujourd’hui. Cela fait trente ans que le système profite à tout le monde : aux Luxembourgeois qui sont propriétaires, aux investisseurs, aux familles qui se créent un patrimoine à léguer, à l’État via un certain nombre de recettes fiscales, aux entreprises de construction… pas seulement aux promoteurs ! Pendant longtemps, on a eu les moyens de cette politique. Il ne faut pas dire maintenant « Oh, le méchant développeur, il s’est fait l’argent sur le dos des gens. » Tout le monde était content avec ce système-là.
Le directeur de la SNHBM, Guy Entringer, a regretté récemment de ne pas être autorisé à construire aussi densément que vous…
J’ai travaillé dans le public précédemment, il y a toujours eu ces discussions-là. Je déteste qu’on oppose public et privé. Je viens du public, ça m’a nourrie. J’ai fait de magnifiques projets dans le secteur public comme dans le secteur privé. Nous devons tous respecter la même réglementation. Oui, nous avons élaboré le PAP de Rout Lëns, mais il a été validé par les autorités. Je ne crois pas qu’il y ait un avantage pour le secteur privé. En revanche, c’est vrai que certaines communes souhaitent davantage de densité que d’autres.
Rout Lëns est très dense, mais est-ce que le quartier aurait pu l’être encore davantage ?
À l’échelle d’une ville, cette densité n’est pas exceptionnelle. Nous avions même demandé plus. La commune était d’accord, mais pas le ministère des Affaires intérieures.
Le Musée des Sports-Centre des congrès, qui devait être créé sur Rout Lëns, s’est transformé en fiasco politique qui a coûté son poste à Georges Mischo. Que retirez-vous de cet épisode ?
Que c’est dommage, c’était un beau projet pour Rout Lëns. Mais ce sont des dossiers sur lesquels il faut de la transparence et de la rigueur. Ce qui s’est passé illustre la complexité de ces projets hybrides entre le public et le privé. Je pense qu’il y n’a jamais eu ici la volonté de dévoyer quoi que ce soit. Ce n’est d’ailleurs pas notre métier d’arbitrer ces démarches. Je ne suis pas dépositaire de la procédure. En un sens, je suis comme n’importe quel vendeur : quand on vient me voir en disant « je vais acheter », je précise les conditions auxquelles cela peut se faire. Ce qui est important, maintenant, c’est d’en tirer les enseignements. Y compris du côté du ministère. Et si demain, il y a un autre projet qui est relancé via une procédure publique classique, on l’étudiera et on verra si on souhaite s’inscrire ou pas.
Public/privé
Khâgneuse, diplômée en géographie, en aménagement/environnement et en sciences politiques, Sandra Huber (39 ans) a été nommée CEO d’Iko Real Estate en avril 2025, à la suite du retrait d’Éric Lux. Avant d’arriver au Luxembourg, Sandra Huber a travaillé pour les secteurs public et parapublic dans la planification et le développement de grands projets. Employée au service d’urbanisme de la ville de Metz, puis à la Société d’aménagement et de restauration de Metz métropole (Saremm), elle a notamment piloté la construction du quartier de l’Amphithéâtre.